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Q 이번 봄에는 주택을 구입하려고 합니다. 제 소득으로 얼마의 융자를 받을 수 있는지는 어떻게 알 수 있을까요.
A 주택을 구입할 때 대부분의 사람들은 융자를 받게 된다. 가장 일반적인 융자는 20%의 다운페이먼트를 하고 80%를 융자받는 것인데 이유는 다운페이먼트 비율이 20%가 안 되면 모기지보험(MI)에 따로 가입해야 하기 때문이다. 모기지보험의 보험료는 융자액의 0.5~1% 사이로 이를테면 융자액이 40만 달러라면 보험료는 연간 2000달러에서 4000달러 사이가 되는 셈이다.
이 때문에 많은 주택구입자들은 가급적이면 20%의 다운페이먼트 자금을 모으려고 노력하지만 이는 쉽지 않는 일이기에 10% 혹은 5%의 다운페이먼트로 주택 구입이 가능한 융자 상품을 이용하는 주택구입자들도 많다. 특히 FHA 융자를 이용하면 3.5%의 다운페이먼트로도 주택 구입이 가능하다.
이처럼 융자를 받을 때 바이어가 원하는 만큼의 융자를 받을 수 있는 것은 아니다. 융자액은 바이어의 소득 및 구입하려는 주택의 감정가를 감안해 결정된다. 이를 전문용어로 DTI(Debt To Income) LTV(Loan To Value)라고 한다. 즉 융자를 받을 때 DTI와 LTV에 따라 융자액이 결정이 되는 것이다.
DTI는 주택 구입 모기지 페이먼트와 기타 부채의 이자 상환액을 소득으로 나눈 것을 말한다. 이를테면 융자액의 월 페이먼트가 1500달러이고 크레딧카드 페이먼트 자동차 페이먼트 등의 기타 페이먼트가 500달러이며 월 소득이 5000달러라면 DTI 비율은 40%((1500500)/5000)가 되는 셈이다.
현재 대부분의 융자 상품은 DTI가 45% 정도이며 일부 모기지은행들은 50%인 융자상품을 출시하고 있기도 하다.
예를 들어보자. 50만 달러의 주택을 20% 다운페이먼트하고 40만 달러를 융자받는다고 가정하자. 현재 30년 고정 평균 모기지 이자율인 4.375%로 40만 달러를 융자받는다면 월 페이먼트는 1997달러가 된다. 여기에 융자자가 자동차 페이먼트 크레딧카드 페이먼트 학자금 융자 페이먼트 등으로 약 1000달러가 있다고 하면 매월 지불해야 하는 페이먼트 액수는 3000달러가 된다.
만약 DTI가 45%인 융자를 받는다면 융자자는 월 소득이 최소 6667달러가 넘어야 융자가 가능해진다. 만약 같은 소득의 주택구입자가 보다 높은 비율의 DTI 융자 상품을 구입한다면 보다 많은 융자가 가능해지게 된다.
LTV는 주택 감정가 대비 융자 비율을 말한다. 모기지 은행이 융자를 내줄 때 계약액을 기준으로 융자를 내주는 것은 아니다. 기준점이 되는 것은 바로 감정가이다. 이를테면 53만 달러에 구입 계약을 했지만 감정가가 50만 달러가 나오고 LTV가 80%라면 융자액은 40만 달러가 되는 셈이다. 따라서 주택구입자는 13만 달러를 다운페이먼트해야 20%를 다운페이먼트하게 되는 결과가 된다.