Category "주택융자"

23Nov2021

모기지 신청시 가장 먼저 해야 할 일은 연방 정부에서 요구하는 모기지 신청서를 작성하는 것입니다. 신청서가 문서 형식이든, 온라인 양식이든, 대출 담당자와 구두로 작성되었는지에 관계없이 아래 borrower 의 정보를 제공해야합니다.

  • 성명, 생년월일, 소셜번호, 전화번호
  • 결혼 여부, 자녀 수 및 연령
  • 최소 2년 이상의 거주 이력
  • 최소 2년 동안의 고용 이력 (회사이름, 회사주소, 회사 전화번호, 직위)
  • 최소 2년 동안의 소득 기록. (커미션, 보너스를 받거나 자영업자인 경우 2년 동안 받은 보너스, 커미션 또는 자영업 소득을 제공해야 합니다.)
  • 모든 은행 계정들의 잔액
  • 크레딧 카드, 모기지, 학자금 대출, 자동차 대출, 위자료, 자녀 양육비 또는 기타 고정 부채에 대한 부채 상환 및 명세서.
  • 지난 7년 이내에 파산 또는 압류가 있었는지, 소송 당사자인지, 대출에 공동 서명했는지 여부를 확인합니다.
  • 다운페이의 일부라도 빌리는 것인지 확인합니다.

필요 제출 서류 

다음은 문서와 함께 신청서에 제공된 모든 정보를 확인하는 단계입니다. Lender 는 borrower 의 특정 프로필을 기반으로 체크리스트를 제공하지만 일반적으로 다음 제출문서들을 예상할 수 있습니다.

  • Borrower 의 크레딧 리포트 조회 허가
  • Letter of explanation: 크레딧 리포트에 보여지는 신용조회, 과거 주소 및 derogatory 정보.
  • 지난 7년 동안 파산한 적이 있는 경우 면책 서류가 필요합니다.
  • 개인 집의 세입자인 경우, 12개월 동안 cancelled 렌트 체크 또는 12개월 동안의 은행 거래 내역에서 임대료 수표를 보여줍니다. 회사가 관리하는 집의 세입자인 경우 lender 에서 cancelled 렌트 체크나 은행 거래 내역서 대신에 verification of rent 를 작성하도록 요청할 수 있습니다.
  • 최근 1달치 pay stubs (급여 명세서)
  • 최근 2년치의 모든 W2
  • 최근 2년치의 연방 세금 보고 (임대 부동산의 소득은 일반적으로 세금 보고서에 있는 경우에만 계산할 수 있습니다.)
  • 자영업자이거나 회사 소유주가 20% 이상인 경우 지난 2년 동안의 모든 비즈니스 연방 세금 보고
  • 자영업자이거나 회사 소유주가 20% 이상인 경우 회사의 year-to-date 손익 계산서 (profit and loss statement)
  • 이혼하고 자녀 양육비나 위자료를 받는 (또는 지불하는) 경우 이혼 판결이 (divorce decree) 필요하며 이 소득은 일반적으로 대출 마감 시점으로부터 최소 3년 동안 더 계획되어야 합니다.
  • 모든 은행 계좌에 대한 가장 최근 2개월 명세서. (페이지에 “intentionally left blank”라고 표시되거나 특정 페이지에 관련 정보가 없다고 생각되는 경우에도 모든 페이지를 포함해야 합니다.)
  • Lender 가 2개월 간의 모든 은행 명세서에서 large deposit 에 대한 보충서류
  • Gift fund 를 받는 경우 lender 는 모든 기부자와 수취인에게 선물이 대출이 아님을 확인하는 서류에 서명하도록 요구합니다.

 

 

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23Nov2021

연방법에 따르면 주택 재융자와 주택 담보대출은 (HELOC) 최종 대출 문서 (loan docs) 에 서명한 후 3일 이내에 취소할 수 있으며 이를 3-day right of rescission 규정이라고 합니다.

 

Right of Rescission 뒷배경

1968년에 처음 제정된 법률 체계인 TILA (Truth In Lending Act) 조항의 의해 주택 재융자 또는 주택 담보 대출 (HELOC) 을 취소할 수 있는 권리 (Right of Rescission) 가 주어졌으며 최종 서류 서명 후 융자를 취소할 수 있는 기간은 3일입니다. 소비자 금융 보호국 (CFPB, Consumer Financial Protection Bureau) 은 lender 와 함께 시행합니다.

 

Right of Rescission 어떻게 진행이 되나요?

TILA 규정에 따라 주택 재융자 또는 주택 담보 대출을 위해 서명하는 loan docs 에는 융자 거래를 취소할 수 있는 권리를 설명하는 서류 두 장이 포함됩니다. 마지막 순간에 융자 취소하지 않을 확신이 있다면 이 서류에 융자 취소 권한을 포기하고 싶다고 표시할 수 있습니다. 그러나 이 권리를 포기하지 않으면 모기지 loan docs 에 서명한 후 영업일 기준 3일째 자정까지 융자를 취소할 수 있습니다. 서명일 종료 후 다음 첫 영업일은 1일이며, 일요일 및 공휴일은 제외됩니다.

예를 들어 Labor Day 주말(월요일 공휴일 포함) 전 목요일에 loan docs 에 서명한 경우 3 day Right of Rescission 기간 중 첫째 날은 금요일이 되며 둘째 날은 토요일, 셋째 날은 화요일 (월요일은 공휴일로 계산) 이므로 화요일 자정까지 취소가 가능합니다.

 

융자 취소 처리 방법

융자 취소는 서면으로 이루어져야 합니다. 전화 또는 대면 신청으로는 처리가 불가능합니다. Loan docs 에 있는 융자 취소 양식을 사용하여 취소하거나 lender 에 직접 편지로 보낼 수 있습니다. 소비자 금융 보호국 (CFPB, Consumer Financial Protection Bureau) 은 어떤 형태의 서면 통지를 사용하든 3 영업일의 자정 이전에 배달 또는 우편으로 발송되었는지 확인하고, 제 시간에 배달 또는 우편으로 발송되었다는 증거와 사본을 보관할 것을 조언합니다.

 

융자 취소하는 경우 lender 는 취소 후 20일 이내에 융자 거래 비용을 환불해야 하며 대출 자금 또는 lender 가 borrower 에게 지불한 수수료를 반환해야 합니다. 재융자를 취소하여 기존 모기지 대출금을 상환하지 못하는 경우, 기존 모기지 대출금은 미납금이 없는 상태로 유지해야 합니다.

 

주택 구매시 융자 취소 권한 (Right of Rescission)

융자 3일 취소 권한 (Right of Rescission) 은 재융자 또는 주택 담보 대출에만 적용되며 주택 구입 대출에는 적용되지 않습니다.

 

 

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23Nov2021

주택 구매자로서 주택 구매 계약시 주택 판매자에게 오퍼를 작성합니다. 이 주택 구매 계약서에는 구매 프로세스를 진행하면서 약정 수준을 높이는 방법에 대한 조항이 포함되어 있습니다. 이 약정은 EMD, Earnest Money Deposit 으로 시작됩니다.

 

EMD 얼마이며 언제 지불해야하나요?

EMD 금액은 일반적으로 주택 구입 가격의 1% 에서 3% 으로 측정합니다. 따라서 $500,000 의 주택을 구입한다면 EMD 금액은 $5,000 에서 $15,000 으로 예상하면 됩니다. 주택 구매자와 판매자가 서면으로 구매 계약에 동의한 후 3일 이내에 지불해야 합니다. 한 번에 모두 지불하거나 다음과 같이 두 단계로 나눌 수 있습니다.

  • 1단계로 주택 가격에 관계 없이 $1,000 에서 $5,000 사이로 지불합니다.
  • 2단계로 1단계 이후의 잔액이 됩니다. 따라서 $500,000 구매 가격과 3% 의 요구 보증금이 있을 때 1단계에서 $1,000 를 지불했다면 2단계의 나머지 금액은 $14,000 가 됩니다.

 

EMD 어떻게 지불되나요?

EMD 금액은 cashier’s check 또는 wire 로 한 번에 모두 전달하거나 두 단계로 나누어 전달 되어야 합니다. 개인 수표는 거의 허용되지 않습니다. EMD 는 주택 판매자가 보유하지 않습니다. 에스크로 회사 또는 채용한 변호사가 보관하며 부동산 에이전트는 borrower 가 에스크로 회사나 변호사를 통해 주택 구입단계 중 어떤 단계에 있는지 여부를 조언할 수 있습니다.

 

Lender 융자 승인 중에 예금을 확인하나요?

EMD 지불은 융자 승인절차와 동시에 실행되며, lender 는 모든 은행 계좌의 가장 최근 경제활동을 문서화 하도록 요구하기 때문에 EMD 지불 또한 문서화로 필요합니다. Lender 는 EMD 에 대한 은행 계좌 명세서 및/또는 온라인 거래 영수증과 수표의 사본을 제시해야 하며, 에스크로 회사나 변호사에게 해당 자금이 계좌로 들어가는 증빙 자료, EMD 입금 영수증을 제시하도록 요구할 것입니다.

 

EMD 환불이 되나요?

주택 구매 계약서에는 EMD 가 언제 환불 가능하고 언제 환불 안 되는지 명시되어 있습니다. EMD 는 주택 계약서의 다른 조항과 연결되어 있는 경우가 많으므로 EMD 금액은 주택 컨틴전시 (contingency) 기간 동안 환불이 되지만 컨틴전시들을 해제한 후에는 EMD 회수하기가 더 어려워지거나 불가능하게 됩니다.

 

협상시 EMD 중요성

주택 구매 오퍼 작성 시 부동산 에이전트는 얼마나 계약내용을 넣을 수 있을지 조언을 할 것 입니다. 자세한 계약 내용은 당시 주택시장의 전반적인 수요에 따라 달라질 수 있습니다.

 

EMD 부분은 다운페이 금액 및 융자 클로징 속도와 같은 다른 조건만큼 주택 판매자에게 중요한 부분은 아니지만 의심과 조급함이 많은 주택 판매자에게는 평균치보다 낮은 EMD 금액은 주택 구매자의 신뢰도를 떨어뜨릴 수 있습니다. 주택 판매자가 낮은 EMD 금액으로 불만을 표시할 경우, 주택 시장의 평균치 EMD 로 결정하는 것을 권장합니다.

 

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16Nov2021

다운페이 

주택 구매하기 가장 버거운 점으로 꼽히는 다운페이는 목돈을 준비해야 함으로 주택 구매자가 되기까지 큰 지장을 줍니다. 하지만 모두가 생각하는 20% 다운페이가 없이도 주택 구매는 가능합니다. 단지 lender 측에서 위험수치가 올라가기 때문에 모기지 보험을 추가적으로 요구하며 20% 다운페이가 없는 미래 주택 구매자들에겐 다소 적은 다운페이로 집을 살 수 있다는 희망을 안겨 줍니다.

 

주택융자의 종류

주택은 여러가지 다양한 종류와 폭 넓은 금액으로 주택 시장에 올라오게 됩니다. 그것은 어떠한 주택융자를 선택하는 점에도 같이 반영이 됩니다. 대부분의 주택 구매자들이 가장 이상적인 주택융자로 30년 고정이자를 꼽겠지만 희망 주택에서 20년에서 30년 거주목적이 아니라면 변동이자를 선택하신는 것도 좋은 방법입니다. 변동이자는 고정이자보다 낮은 이자율로 시작하여 차후 인상이 되지만 그 전에 재정상태에 따라 재융자가 가능합니다.

다운페이와 낮은 크레딧 점수가 가장 큰 장애물이라면 정부에서 지원하는 FHA, VA, USDA 융자를 선택하는 것도 추천합니다.

 

미리 준비하는 pre-approval

보다 신속하고 수월한 주택 구매를 위해 pre-approval 을 미리 준비하는 것을 권장합니다. Lender 를 통해 pre-qualified 나 pre-approval 을 받음으로서 얼마 정도의 집을 구매할 수 있는지 계산이 가능하며 마음에 드는 매물이 나왔을 때 바로 오퍼를 넣을 수 있습니다.

그리고 미리 pre-approval 을 준비함으로서 크레딧에 아무런 문제가 없는지 확인하여 혹 고칠 부분이 있다면 미리 고친 후 주택융자를 신청하시기 바랍니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

 

 

16Nov2021

융자 컨틴전시 조건은 주택 구입 및 판매 계약서의 조항으로, 주택에 대한 융자를 확보할 수 있는지 여부를 나타냅니다. 일반적으로 주택 구매자는 이 조항을 사용하여 모기지 신청 및/또는 융자 클로징을 위한 일정 기간을 설정합니다. 이 조항 내에서 주택 구매자는 희망하는 융자의 종류, 다운페이, 융자 기간 및 융자 이자율을 나열합니다.

 융자 컨틴전시의 목적은 무엇인가요?

주택 구매자는 주택 판매자에게 주택 오퍼를 완료할 수 있다는 것을 보여주기 위해 EMD (Earnest Money Deposit) 를 제시합니다. 이것은 대개 cashier’s check 형태이며 일반적으로 주택 판매 가격의 1% 에서 5% 입니다. 주택 판매자가 오퍼를 수락하면 EMD 수표가 에스크로 또는 부동산 에이전트에 의해 보관되고 결국 주택 융자에 대한 다운페이에 적용됩니다.

융자 컨틴전시는 주택 구매자가 주택 융자승인을 못 받아 주택 구매가 불가능 할 경우 주택 구매자의 EMD 가 반환될 것이라고 명시하며 이는 혹시라도 lender 에서 융자승인이 안 될 때를 대비하여 보호하는 안전장치 입니다. 융자 컨틴전시는 구체적인 규정과 조건이 붙을 수 있지만 주요 목표는 주택 구매자가 거절 당한 주택 융자로 인한 불이익을 받지 않도록 하는 것입니다.

 

융자 컨틴전시 제시 하는 경우?

속히 말하는 핫한 시장에서 주택 판매자는 가장 높은 오퍼 금액과 가장 적은 컨틴전시가 있는 오퍼를 택할 것입니다. 주택 구매자가 주택에 대한 제안을 할 때 여러가지 컨틴전시를 걸을 수 있습니다. 하지만 일부 사람들은 경쟁에서 주택 판매자에게 편이를 줌으로서 오퍼에서 이기기 위해 컨틴전시를 없이 오퍼를 넣습니다.

주택 판매자에게 좋은 계약일 수 있지만 컨틴전시를 안 넣게 되면 주택 구매자는 재정적 위험한 위치에 놓여집니다. 왜냐하면 주택 계약서의 내용에 따라 EMD 를 포기해야할 뿐만 아니라 융자 없이 집을 사야할 수도 혹은 소송을 당할 수도 있기 때문입니다.

 

융자 컨틴전시에 대한 세세한 항목를 숙지하시기 바랍니다.

주택 계약서에 서명한다는 것은 계약서의 모든 사항을 이해하고 동의했다는 의미이기 때문에 모든 컨틴전시 모든 조건을 읽고 이해했는지가 매우 중요합니다. 부동산 에이전트와 lender 를 통해 주택 구매와 융자 진행에서 궁금하거나 이해가 안 되는 모든 것은 꼭 안내받으시기 바랍니다.

 

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9Nov2021

주택융자 쇼핑시 가장 낮은 이자율과 좋은 lender 비용을 비교하게 됩니다. 이 과정에서 여러 lender 를 통해 크레딧 조회가 이루어집니다. 많은 홈바이어들이 크레딧 조회가 될 때마다 크레딧 점수에 타격이 가지 않을까하는 문의가 많이 접수 됩니다.

아래 2가지의 크레딧 조회 방식에 (soft pull 과 hard pull) 대해 안내해드립니다.

 

Soft Pull, 소프트

Soft pull 은 borrower 의 크레딧 점수에 타격을 안 주며 borrower 의 동의 없이 조회가 될 수 있습니다. 본인이 본인의 크레딧 점수를 조회할 때나 타 크레딧 회사에서 받는 pre-approved 편지를 받는 경우 타 회사에서 이미 borrower 의 크레딧 조회를 하여 pre-approved 편지를 보내는 것입니다.

 

Hard Pull, 하드

Hard pull 은 반대로 크레딧 점수에 타격을 줍니다. 모기지 쇼핑시 여러 lender 를 통해 크레딧 조회가 되지만 모든 조회가 각자의 hard pull 로 계산이 되지 않습니다.

크레딧 단체는 borrower 가 모기지 쇼핑시 여러 lender 를 통해 쇼핑을 하는 것을 인지하고 주어진 기간동안 (보통 14일 – 45일 정도) 크레딧 조회가 되는 것을 1개의 hard pull 로 간주합니다.

 

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9Nov2021

새로운 집을 마련한다는 것은 살면서 가장 큰 금융거래이기 때문에 거액에 대한 융자를 받는 것은 참으로 버겁고 두려운 일이 아닐 수 없습니다. 집을 고르는 과정과 주택융자 과정에서 많은 스트레스를 받을 수 있지만 아래사항들을 미리 준비하고 숙지한다면 훨씬 수월하고 원활하게 모든 진행을 마칠 수 있습니다.

 

  1. Pre-Approval 준비

 

주시하던 주택이 시장에 나왔을 때 바로 오퍼를 넣기를 바란다면 lender를 통해 pre-approval letter 나 pre-qualified letter 를 미리 준비하시기 바랍니다.

부동산 에이전트와 집을 찾기 전 pre-approval letter 가 미리 준비가 되었다면 마음에 드는 집을 찾았을 때 pre-approval 신청을 넣고 기다리는 시간이 단축되어 그만큼 주택구매 일정을 앞당길 수 있습니다.

 

  1. Underwritten Pre-Approval 

셀러에게 underwritten pre-approval letter 제공한다면 융자단계를 더 신속히 마칠 뿐만 아니라 진지하게 고려하는 바이어라는 점을 부각시켜 오퍼가 채택될 수 있는 가능성을 높여 줍니다.

Underwritten pre-approval 단계에서는 lender 가 borrower 수입, 재산, 빚에 대한 정보를 검토하고 underwriting 단계를 마칩니다. 구매 희망하는 주택을 찾은 후에도 재정적인 부분과 크레딧에 변동이 없고 융자를 마치는데에 지장이 없으면 바로 융자승인이 나옵니다.

이 단계를 통해 집 오퍼를 넣어 수락이 된 후 융자승인까지 받는 시간을 단축 시길 수 있습니다.

 

  1. 크레딧 관리점수, 정보

주택융자와 재융자 승인을 받는 요소 중 가장 결정적인 요소는 바로 크레딧입니다. Lender 는 borrower 의 크레딧을 계산하여 융자승인을 내고 얼마까지의 이자가 가능한지를 계산하기 때문에 좋은 크레딧을 유지해야 더 많은 돈을 절약 할 수 있습니다.

혹 크레딧 리포트에 문제가 있다면 미리 바로 잡고 융자 신청시 제출 되어야 합니다. 크레딧 리포트에서 잘못 된 정보가 있거나, dispute 에 대한 내용이 해결 되어야 융자 단계에서 문제없이 진행 됩니다.

융자 진행시 새로운 크레딧 라인이 생길 경우 DTI 가 올라가기 때문에 새로운 크레딧 계정을 만들거나 차를 구매하시면 안 됩니다.

 

  1. 안정 경제활동 입증하기

 

Lender 가 융자를 승인할 때는 borrower 가 융자금액을 잘 갚을 수 있을지가 관건이기 때문에 최대한 안정적인 경제활동을 하고 있다는 것을 보여줘야 융자승인이 더 쉽고 빠르게 나옵니다.

최근에 큰 결제금액이 없고 밀린 페이먼트가 없다는 것을 보여주는 것 만으로도 lender 에게 큰 신뢰를 줄 수 있습니다.

수입 부분에서는 지속적이거나 주기적으로 수입 인상이 된 것을 보여주는 것이 가장 이상적이며 융자가 진행이 되는 단계에서 이직을 한 다면 lender 에서 borrower 수입에 변동이 있을 것으로 간주하고 이에 필요한 추가 증빙서류를 요청할 수 있습니다. 그렇기 때문에 융자가 lender 에게 접수가 되고 진행시 최대한 현 경제상태를 유지하시기 바랍니다.

 

  1. 다운페이

주택구매시 가장 버거운 부분은 충분한 다운페이를 준비하는 것 입니다.

20% 이상의 다운페이를 준비를 한다면 LTV 가 내려가기 때문에 승인의 기회가 더 좋아집니다. 20% 이상의 다운페이는 lender 에서도 가산점으로 쳐줍니다.

 

  1. 신속한 대응

주택 감정은 융자 진행 할 때 필요사항입니다. 주택 감정 진행시 감정 스케줄에 따라 추가 시간이 소비가 될 수 있기 때문에 주택 감정을 신속히 진행 시킨다면 융자의 클로징 시간을 단축 시킬 수 있습니다. 주택감정은 융자신청 당시 시장현황에 따라 감정 스케줄이 지연 될 수 있기 때문에 스케줄에 대해 미리 알아보시기를 권장합니다.

 

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9Nov2021

Home warranty 는 lender 에서 필수사항은 아니지만 주택소유 1년 이내 특정 가전제품 또는 주택 mechanical system 고장으로 인한 수리나 교체에 사용이 가능합니다.

그리고 다른 사항인 home insurance 은 주택 파손시 다시 수리를 하거나 교체를 할 수 있게 도와주는 안전장치이며 lender 에서 모기지 융자시 필수사항입니다. 모기지가 있는 한 주택보험은 꼭 유지가 되어야 합니다.

 

Home warranty 비용은 얼마 정도 되나요?

총 3가지의 종류의 home warranty 를 선택할 수 있습니다.

  1. Appliances: Dish washer, garage door opener, garbage disposal, microwave, range/oven/cooktop, refrigerator, washer/dryer, and water heater 등등
  2. Mechanical Systems: Electrical, cooling/heating, and plumbing 등등
  3. Both: Appliances and mechanical systems

Home warranty 는 평균적으로 $300 ~ $800 정도이며 어떤 품목을 보증하냐에 따라 비용이 측정됩니다. 이 비용은 일시불 또는 월 페이먼트로 지불이 가능합니다.

Home warranty 는 주택에 문제가 생겨 home warranty 회사에 연락하여 수리사를 요청할 때 건당 $50 ~ $100 정도의 deductible 이 있습니다.

 

Home Warranty 어디 범위까지 커버가 되나요?

 

Home warranty 로 많은 부분을 커버 하지만 전화상담으로 home warranty 구매 전 정확히 어떤 품목들이 커버가 되는지 문서를 받아 검토하시기 바랍니다.

주택구매시 가전제품 고장이 가장 우려가 된다면 가전제품만 home warranty 를 들을 수 있으며 반대로 배관시설이 가장 우려가 된다면 mechanical systems 만 들면 됩니다.

 

건물 주택 Home Warranty vs Home Warranty

 

위 명시된 내용들은 예전에 지어졌던 집을 새로 샀을 경우에 해당합니다.

혹 새로 지은 주택의 경우, 큰 builder 들이 별도로 보증을 합니다. 가전제품은 6개월에서 12개월, 건물의 결함은 10년 까지 보증을 하기 때문에 borrower 께서 별도로 home warranty 를 들지 않습니다. 하지만 Home Purchase Contract 에 있는 세세한 항목을 숙지 하시기 바라며 문의는 부동산 에이전트를 통해 builder 에게 문의하시기 바랍니다.

 

Seller 부동산 에이전트가 home warranty 내주는 경우도 있나요?

 

사는 집의 가전제품이나 에어컨, 배수가 의심쩍다면 주택 점검 후 이를 seller 에게 home warranty 를 부담해줄 수 있는지 제안을 할 수 있습니다.

 

다른 방법으로는 부동산 에이전트가 협상내용으로 home warranty 를 대신 부담하는 경우도 있습니다. 보통 이런 경우는 집값이 비싼 동네거나 부동산 에이전트의 개인적인 제안이기 때문에 에이전트의 부담이 가능할 지는 에이전트와 상의하셔야 합니다.

 

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8Nov2021

Conforming 주택융자는 낮은 이자율을 제공함으로써 borrower 들의 월 페이먼트를 줄일 수 있는 좋은 프로그램입니다. 하지만 주택 융자를 받을 때 대출 할 수 있는 금액에 한도가 있습니다. Borrower 의 융자금액 한도는 borrower 의 신용도와 매월 지출할 수 있는 금액에 따라 결정되며 lender 의 대출이 가능한 융자금액 한도는 FHFA (연방 주택 금융 기관) 에서 정한 기준을 준수합니다. FHFA 는 집값이 크게 변동 할때 마다 conforming 주택융자 금액 한도를 업데이트하며 이 한도는 Fannie Mae 와 Freddie Mac 거래에 적용 됩니다.

2021년 conforming 융자 한도는 $548,250 입니다. 개별 카운티에 따라 주택 가격 평균값이 이 수치를 초과하는 지역에서 한도를 더 높게 측정 (high balance) 할 수 있으며 borrower 의 조건에 따라 최대 $822,375 의 conforming 융자를 받을 수 있습니다.

** 2022년 conforming 융자 한도는 $625,000 로 high-balance 한도는 $937,500 증가하여 borrower 들은 여유있는 융자 한도로 주택 융자를 신청할 있습니다. 2022모기지 융자 한도규정이라 아직 모든 lender 에서 반영 이지만 몇몇 lender 에서는 이미 적용이 상태입니다.

이자율은 융자금액이 $625,000 (conforming loan) 까지, $937,500 (high balance loan) 까지, $937,500이상 (jumbo loan) 순서로 점차적으로 높게 차등 적용 됩니다. 융자 한도가 새롭게 올라갔다는 의미는 올라가기 전에는 borrower 융자금액이 high balance 혹은 jumbo loan 이었는데 이제부터는 conforming 혹은 high balance 범위로 떨어져 보다 좋은 이자율로 융자를 받으실 있다는 의미입니다. 특히 Riverside, San Bernardino county 경우 high balance 없었고 주택 융자금액이 $548,250 넘어가면 jumbo loan 으로 바뀌어서 다른 카운티에 비해 좋은 조건으로 융자를 받을 밖에 없었으나 이번 융자금액 상한선이 올라감으로 보다 좋은 조건에 융자가 가능해졌으니 확인보시길 바랍니다.

 

더 자세한 문의는 아래 연락처로 알려주시면 친절히 안내해드리겠습니다.

 

James Kim   |   714-615-1125

5Nov2021

PMI (Private Mortgage Insurance) 는 주택 융자시 계약금이 20% 미만일 때 lender 가 borrower 에게 부과하는 프리미엄 비용입니다. 그러나 계약금이 적더라도 PMI 에 대한 대안이 있습니다.

 

모기지 보험의 종류

Conforming 주택 융자시 계약금이 20% 미만인 경우, 두 가지 방법으로 PMI 가 청구됩니다.

 

가장 일반적인 방법은 모기지 지불 외에 별도의 월별 요금으로 PMI 를 지불하는 것입니다. 이것을 Borrower Paid PMI 라고 합니다.

 

다른 방법은 PMI 가 더 높은 모기지 이자율의 형태로 모기지에 포함될 때입니다. 이를 Lender Paid PMI 라고 합니다. 이는 모기지 보험에 대해 별도의 월별 수수료가 없으며 대신 모기지 이자율이 평소보다 약 0.375% 더 높은 이자율을 지불하므로 월별 모기지 지불금이 더 많이 납입함을 의미합니다.

 

Lender Paid PMI 및 Borrower Paid PMI 는 최대 $625,000 (2022 기준, 일부 지역에서는 더 높은 금액) 까지 Fannie Mae 및 Freddie Mac 이 지원하는 Conforming 주택 융자에 대한 모기지 보험입니다. 이를 “Private” 모기지 보험이라고 하는 이유는 모기지 보험 제공업체가 lender 와 별개인 제 3의 기업이기 때문입니다.

 

또 다른 낮은 주택 융자 다운페이 옵션은 FHA 주택 융자 프로그램을 사용하는 것 입니다. FHA는 주택 융자도 제공하고 보험도 제공하므로 모기지 보험은 FHA Mortgage Insurance Premium (MIP) 라는 이름으로 변경됩니다.

 

FHA MIP 는 주택 융자시 선불 보험료와 (현금으로 지불 또는 모기지에 포함 가능) 월 보험료가 같이 지불이 되어야 합니다. 이러한 경우 다운페이가 적을시 보험비가 조금 더 비싸지게 됩니다.

 

PMI 피하는 방법

낮은 다운페이의  borrower 들은 PMI 를 어떻게 피할 수 있을지에 대한 궁금증을 갖습니다.

 

PMI 를 피하는 가장 쉬운 방법은 20% 이상의 계약금을 내는 것입니다. 이렇게하면 주택 융자에 모기지 보험이 없습니다.

 

PMI 를 피하는 또 다른 방법은 second 모기지를 사용하는 것입니다. 모기지 융자는 PMI 를 피하기 위해 LTV (Loan-to-Value) 80% 로 제한되어야 하며, second 모기지는 일반적으로 여기에 추가로 10% 의 융자를 허용하여 총 90% 의 융자을 제공합니다.

이렇게 하면 second 모기지가 생기며, 이는 Lender Paid PMI 또는 Borrower Paid PMI 를 사용한 것과 같은 총 융자 비용을 만들 수 있습니다. 따라서 lender 에 세 가지 옵션을 모두 비교하시기 바랍니다.

 

또한 10% 미만을 다운페이하는 경우 일반적으로 second 모기지 옵션을 사용할 수 없습니다. 왜냐하면 두 번째 모기지를 사용하는 lender 는 허용 가능한 융자를 90% 로 제한하기 때문입니다.

 

PMI 대안

낮은 다운페이를 가진 borrower 는 PMI 에 또 어떤 대안이 있는지 궁금해할 수 있습니다.

 

PMI 의 대안과 PMI 를 피하는 방법의 접근은 비슷하지만 다릅니다. 하지만 문제는 PMI 의 대안 비용이 PMI 를 지불하는 비용과 동일한 경우가 많지만 마케팅의 방식이 다를 뿐이라는 것입니다.

 

예를 들어 일부 점보 융자는 PMI 없이 20% 미만의 다운페이를 허용합니다. 이것은 모기지 보험을 안 내는 것처럼 마케팅이 되는 것입니다. 그러나 수수료의 관점에서 보면 이 점보 융자를 통해 절약을 하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 Lender Paid PMI 와 같이 이미 보다 높은 이자를 통해 비용이 충당되고 있기 때문입니다. 따라서 모기지 보험의 대안이지만 수수료 비용은 피할 수는 없습니다.

 

PMI 취소 방법

기존의 conforming 주택 융자가 있는 경우, lender 에게 주택 자산의 20% 에 도달하면 모기지 보험 취소 요청할 수 있습니다. 수년 내에 이 수준에 도달할 것이라고 생각한다면 Lender Paid PMI 대신 Borrower Paid PMI 로 선택이 되어야 취소를 할 수 있습니다. Lender Paid PMI 가 있는 경우 모기지 재융자를 통해서 Borrower Paid PMI 로 바꾼 후 주택 자산이 도달했을 경우 취소가 가능합니다.

 

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