Category "부동산"

23Nov2021

주택 구매자로서 주택 구매 계약시 주택 판매자에게 오퍼를 작성합니다. 이 주택 구매 계약서에는 구매 프로세스를 진행하면서 약정 수준을 높이는 방법에 대한 조항이 포함되어 있습니다. 이 약정은 EMD, Earnest Money Deposit 으로 시작됩니다.

 

EMD 얼마이며 언제 지불해야하나요?

EMD 금액은 일반적으로 주택 구입 가격의 1% 에서 3% 으로 측정합니다. 따라서 $500,000 의 주택을 구입한다면 EMD 금액은 $5,000 에서 $15,000 으로 예상하면 됩니다. 주택 구매자와 판매자가 서면으로 구매 계약에 동의한 후 3일 이내에 지불해야 합니다. 한 번에 모두 지불하거나 다음과 같이 두 단계로 나눌 수 있습니다.

  • 1단계로 주택 가격에 관계 없이 $1,000 에서 $5,000 사이로 지불합니다.
  • 2단계로 1단계 이후의 잔액이 됩니다. 따라서 $500,000 구매 가격과 3% 의 요구 보증금이 있을 때 1단계에서 $1,000 를 지불했다면 2단계의 나머지 금액은 $14,000 가 됩니다.

 

EMD 어떻게 지불되나요?

EMD 금액은 cashier’s check 또는 wire 로 한 번에 모두 전달하거나 두 단계로 나누어 전달 되어야 합니다. 개인 수표는 거의 허용되지 않습니다. EMD 는 주택 판매자가 보유하지 않습니다. 에스크로 회사 또는 채용한 변호사가 보관하며 부동산 에이전트는 borrower 가 에스크로 회사나 변호사를 통해 주택 구입단계 중 어떤 단계에 있는지 여부를 조언할 수 있습니다.

 

Lender 융자 승인 중에 예금을 확인하나요?

EMD 지불은 융자 승인절차와 동시에 실행되며, lender 는 모든 은행 계좌의 가장 최근 경제활동을 문서화 하도록 요구하기 때문에 EMD 지불 또한 문서화로 필요합니다. Lender 는 EMD 에 대한 은행 계좌 명세서 및/또는 온라인 거래 영수증과 수표의 사본을 제시해야 하며, 에스크로 회사나 변호사에게 해당 자금이 계좌로 들어가는 증빙 자료, EMD 입금 영수증을 제시하도록 요구할 것입니다.

 

EMD 환불이 되나요?

주택 구매 계약서에는 EMD 가 언제 환불 가능하고 언제 환불 안 되는지 명시되어 있습니다. EMD 는 주택 계약서의 다른 조항과 연결되어 있는 경우가 많으므로 EMD 금액은 주택 컨틴전시 (contingency) 기간 동안 환불이 되지만 컨틴전시들을 해제한 후에는 EMD 회수하기가 더 어려워지거나 불가능하게 됩니다.

 

협상시 EMD 중요성

주택 구매 오퍼 작성 시 부동산 에이전트는 얼마나 계약내용을 넣을 수 있을지 조언을 할 것 입니다. 자세한 계약 내용은 당시 주택시장의 전반적인 수요에 따라 달라질 수 있습니다.

 

EMD 부분은 다운페이 금액 및 융자 클로징 속도와 같은 다른 조건만큼 주택 판매자에게 중요한 부분은 아니지만 의심과 조급함이 많은 주택 판매자에게는 평균치보다 낮은 EMD 금액은 주택 구매자의 신뢰도를 떨어뜨릴 수 있습니다. 주택 판매자가 낮은 EMD 금액으로 불만을 표시할 경우, 주택 시장의 평균치 EMD 로 결정하는 것을 권장합니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

16Nov2021

주택 쇼핑시 많은 종류의 주택들을 만나게 됩니다. 그 중 PUD, Planned Unit Development 같은 주택 종류는 단독주택과 같이 옆건물과 떨어져 있고 야드와 차고가 있어 단독주택과 비슷하다고 생각이 들 수 있지만 등록된 법적 건물구조가 PUD 일 경우 오히려 콘도와 더 비슷한 종류로 분류 됩니다.

PUD 란 Planned Unit Development 의 약자로 주택의 커뮤니티가 형성 된 건물입니다. 이 커뮤니티에는 단독주택, 콘도, 혹은 상업용 건물의 형태로 이루어질 수 있지만 대개 단독주택으로 구성 되어있습니다. PUD 주택은 콘도 프로젝트와 같이 HOA 가 부지를 관리하며 매달 혹은 매분기별로 HOA 비용을 지불합니다. HOA 비용은 부지내에 가로등, 공원, 놀이터, 수영장, 테니스장과 농구장 같이 공용으로 사용/수리되는 부분에 사용됩니다.

콘도 프로젝트와 같이 PUD 또한 그에 따른 규칙과 제한이 있습니다. 이 부분은 PUD 마다 조금씩 다르기 때문에 아래 HOA 문서조항들을 숙지하기 바랍니다.

  • Budget
  • Bylaws
  • Covenants, Conditions and Restrictions (CC&Rs or declarations)
  • Articles of Incorporation

HOA Budget 서류로 HOA 예산을 검토함으로써 HOA 가 관리하는 부지의 비용과 PUD 커뮤니티가 1년에 얼마나 비용을 지불하는지 파악이 가능합니다. 예로, 다른 단독주택매물  주위에 PUD 와 유사한 편의시설이 있다면 단독주택을 구매하시는 것이 더욱 이득일 수 있지만 자녀의 안전과 편의시설을 자주 사용 할 계획 이라면 PUD 주택이 올바른 선택일 수 있습니다.

Bylaws 와 CC&Rs 는 주택소유자의 거주시 제한사항을 설명합니다. 애완동물, 비지니스 운영, 주차문제 등등 주택소유자가 할 수 있는 범위와 할 수 없는 범위가 자세히 기록되어 있습니다. PUD HOA 마다 규칙이 다르기 때문에 다른 PUD 주택을 쇼핑 하실 경우 이 부분의 자세한 검토가 필요합니다.

PUD 모기지는 단독주택 모기지와 어떻게 다른가요?

PUD 의 주택융자를 진행할 경우, lender 에게 주택이 PUD 건물이라고 명시를 해야합니다. Lender 는 위 PUD HOA 서류를 검토하며 underwriter 는 건물을 콘도와 같이 취급합니다.

PUD HOA 의 예산이 충분한지와 법적소송 문제가 없는지를 확인하며 PUD 가 대체적으로 상가가 아닌 주택으로 형성이 되어 있는지를 확인 합니다.

PUD 융자는 단독주택융자와 달리 HOA 의 법적소송 문제까지 다뤄야 하기 때문에 다소 복잡합니다. Lender 가 이 부분에 대해 미리 알고 있다면 승인과 클로징 까지 지연시간 없이 진행이 되기 때문에 미리 서류 준비하기를 권장합니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

2Nov2021

Homeowners Insurance 는 주택 보험증권이며 주택의 화재, 폭풍, 절도에 대한 피해보상 보험입니다. 주택 안에서 안전사고로 부상시 법정 부담금 혹은 치료비도 처리할 수 있습니다. 지진과 홍수는 주택 보험증권에 포함이 안 되지만 추가시킬 수 있습니다. 주택이 홍수지역에 있을 경우, 홍수보험은 필수사항입니다.

Free & clear 로 모기지가 없을 경우에도 주택보험을 가지고 있다는 것은 혹시 모를 미래에 대비할 수 있는 현명한 선택입니다.

 

주택 보험증권은 어떤 범위까지 보험대상이 되나요?

어떤 주택보험을 선택했냐에 따라 보험대상이 지정이 되지만 대부분 주택건물, 건물의 배관, 전기, 가전기기, 주택 수리시 호텔비 등등이 보험대상입니다.

 

어떤 주택보험을 들어야 하나요?

주택보험 쇼핑시 여러가지의 종류를 접하게 됩니다. HO-1 부터 HO-8 까지 있으며 단독주택일 경우 HO-3 으로 보험을 듭니다. (HO-1와 HO-2 는 HO-3 보다 보험영역이 좁습니다. HO-4 는 렌터의 보험입니다.)

 

어느 정도의 주택보험을 들어야 하나요?

주택보험을 들때 여러가지의 요소를 살펴봐야 합니다.

가장 중요한 부분은 주택 보험이 주택의 100% 재건축 비용을 부담할 수 있어야 합니다.

추가적인 선택사항으로 actual cash value, replacement cost, extended value 와 같은 사항들을 추가 할 수 있습니다.

 

주택 보험은 얼마정도 하나요?

주택이 어느 주와 도시에 위치하냐와 어떤 보험회사를 고르냐에 따라 보험비가 결정이 되지만 통상적으로 $100,000 당 월 $35 씩 예상하면 됩니다. 동네의 자연재해와 범죄수치가 높으면 보험비는 올라갑니다.

 

Home Insurance Binder는 무엇인가요?

Homeowners insurance binder 는 임시로 발행 된 주택 보험증권이며 공식 주택 보험증권이 발행되기 전 서류입니다.

 

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

25Feb2019

연세가 부부 두분다 55세 이상 되셔야 합니다.
현재 살고 계신집이 실제로 거주 하시는 집이어야 하며 이사 하실집도 실제로거주 하셔야 합니다.
평생에 한번만 혜택을 받으실 수있습니다.
집을 사시고나서 거주지역 County에 Homeowners Exemption Form을 3년안에 제출 하셔야합니다.
면제되는 한도액입니다.

24Feb2019

지난 1월 LA메트로지역 주택시장에 나온 매물건수가 1년 전보다 약 30% 폭증한 것으로 나타나면서 주택시장이 바이어 마켓으로 전환하고 있다는 관측이 나오고 있다. 지난 1월 LA메트로지역 주택시장에 나온 매물건수가 1년 전보다 약 30% 폭증한 것으로 나타나면서 주택시장이 바이어 마켓으로 전환하고 있다는 관측이 나오고 있다.

24Feb2019

집을 장만한다는 것은 참 힘들고 두려운 일이다. 사고 보니 마음이 변하여 내일 당장 물릴 수 있는 물건도 아니고, 여태껏 모은 재산을 한꺼번에 써야 할 큰 도전이기 때문이다. 그럼에도, 많은 사람이 집을 갖고 싶어한다. 가장 큰 이유는 부동산이 가치 상승을 가져오는 확실한 투자임을 알고 있고, 둘째 이유는 내 집에서 하고싶은 것은 무엇이든 할 수 있다는 욕구 충족이라고 할 수 있다. 그 두 가지 이유만으로도 충분히 집을 살 수 있을 것 같지만, 실제로는 많은 바이어들이 집을 제때에 구입하지 못하고 있다. 그 이유는 무엇일까?

24Feb2019

美 전국’에퀴티 부자’주택, 조사이래 최다치
작년 4분기기준 1456만채…연 83만여채 증가
LA는 전체의 절반, 전국 3위 “역시 집 있어야”
주택소유주들의 자산이 작년에도 ‘쑥쑥’늘었다.

지속된 주택 가치 상승으로 주택담보인정비율 또는 ‘홈 에퀴티’가 늘어난 탓인데, ‘에퀴티 리치’ 주택은 사상최다 수준으로 조사됐다. ‘에퀴티 리치’는 홈 에퀴티 비율이 주택가치의 50% 이상이라는, 예컨대 집값이 80만달러라면 에퀴티가 40만달러가 넘는다는 뜻이다.

24Feb2019

최근 부동산정보업체 트룰리아는 이같은 조사결과를 발표하고, “아직 많진 않지만 주거비가 비싼 동네에선 이러한 현상이 전보다 훨씬 흔해졌다”고 전했다. 트룰리아에 따르면 2018년 전국 기혼 가구 중, 가족이 아닌 제 3자와 주거지를 공유하는 가구(세입자와 주택소유주 모두 고려)는 28만명으로 집계됐다. 비율로 따지면 0.46%인데, 이는 역사적 평균인 0.36%보다 높았다. 특히 이같은 추세는 주거비가 비싼 LA를 포함한 캘리포니아에서 두드러졌다.

24Feb2019

전국 평균 6만1천불 투자 수익률 32.6%
전년대비 1만불 증가, 12년래 최고 기록
집 보유 평균 8.3년…1위 샌호세 53만불

최근 상승세가 둔화됐지만, 어찌됐든 작년에도 집값은 올랐다. 이에 따라 집을 판 사람들이 남긴 돈은 기록적이었다. 작년 주택 판매자들의 투자 수익은 12년래 최고로 조사됐다.