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친구들과 공동으로 타운하우스를 렌트해 살고 있는 바이어가 묻는다. “집을 사야 할까요, 아니면 계속 렌트를 해야 할까요?” 고민의 시작은 널리 알려진 바와 같이 20%를 다운하고 30년 고정 융자로 주택을 구매했을 때는 당연히 사는 게 낫지만 구매가의 80% 이상을 융자했을 때도 과연 사는 것이 좋은지 선뜻 확신할 수 없기 때문인데 실제로 미전역의 통계를 보면 2014년 기준 주택 구입이 렌트보다 38%가 싸고 이 수치는 2013년의 35%보다 더 큰 격차를 보이는데 그 주요 원인으로 낮은 이자율이 한 몫 한다. 이에 따라 두 가지 선택 중에 어느 것이 현명한지 간략히 비교 분석을 하여 향후 부동산 거래를 결정하는데 도움이 되고자 한다.
첫째, 비슷한 집의 렌트비와 구매가를 비교해 본다. 물론 지역에 따라서 최근에 전혀 렌트된 집이 없어 어려움을 겪을 수도 있으니 전문가와의 상담은 필수다.
둘째, 지금까지의 렌트비와 집값 상승율을 기준으로 앞으로의 상승치를 예측하고 비교한다.
셋째, 흔히 말하는 기회비용의 개념을 바탕으로 주택 구입시 다운페이먼트 비용이 과연 적절한 투자인지 또한 세금 공제 혜택의 영향은 얼마나 되는지 따져 본다.
그럼 융자금액과 그 종류에 따른 구체적인 숫자를 예를 들어 살펴 보자. 25만달러에 집을 사서 7년을 보유하다 판다고 가정하되 계산을 좀 쉽게 하기 위해 클로징 비용, 집값 상승율과 세금 공제 혜택 등과 같은 요소들은 배제했다.
첫째, 20% 다운에 30년 고정 융자를 4.3%에 한다면 원금과 이자를 합해 매달 990달러를 내고 7년 후 갚아야 할 잔액이 173,291달러로 76,709달러의 에퀴티를 쌓는다.
둘째, 20% 다운에 30년 고정 융자를 3.48%에 한다면 이자율 자체는 30년 융자보다 훨씬 싸지만 월불입액은 1,428달러로 월등히 높다. 하지만 그만큼 에퀴티가 빨리 쌓여 동기간인 7년 후의 융자금 잔액이 130,507달러밖에 남지 않는다.
셋째, 10% 다운에 30년 고정 융자를 4.3%에 한다면 20% 다운을 못한 바람에 모기지 보험료를(private mortgage insurance) 매달 133달러씩 내야 하므로 원금과 이자액까지 합산하면 월 1,247달러를 내고 7년 후의 에퀴티는 55,048달러밖에 되지 않는다.
넷째, 3.5%만 다운하는 FHA 융자를 4%에 한다면 다달이 1,441달러를 내고도 7년 후 에퀴티는 38,748달러밖에 쌓이지 않으나 다운페이가 어려운 바이어에게 권할만 하다.
그렇다면 결론은? 사는 게 옳은가 또는 렌트가 맞는가 하는 것은 각자의 상황에 따라서도 다르겠으나 만약 집을 사지 않고 그 금액을 어떻게 어디에 투자하여 그 이익을 극대화할 수 있는가를 생각해 보자. 그것이 바로 앞에서 언급한 기회비용이다. 더불어 위에서 나열한 예보다도 최근의 이자율은 훨씬 낮아졌음을 기억하고 매년 세금 보고시 받게 될 혜택 또한 감안하면 정답은 이미 정해져 있지 않을까?