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▶ 테넌트 레퍼런스와 크레딧도 체크, 모기지·보험사에 연락 정보 알려야
소유한 주택을 렌트하기로 마음먹었다면 랜드로드로서 책임과 의무를 다할 준비가 되었는지 점검하는 것이 필요하다.
많은 주택 소유주들이 자신의 집을 렌트하는 방법에 대한 지식이 부족하다. 그저 약간의 부수입을 올리거나, 그 돈으로 빌을 페이하거나 아니면 경기가 더 좋아질 때까지 기다리는 과정에서 빈 집을 놀리기 애매하니 임시방편으로 렌트를 주고 있다. 이런 동기들이 나쁜 것은 아니지만 렌트를 주기 전에 미리 고려해야 할 사안들을 생각해두지 않는다면 이후에 후회할지도 모른다. 랜드로드로서 성공할 수 있는 방법들을 소개한다.
■권한만큼 책임도 이해하라
가장 먼저 랜드로드가 됨과 동시에 져야 할 책임을 받아들일 준비가 됐는지 체크해야 한다. 랜드로드가 되면 얻을 수 있는 이점은 많다. 빈 집을 그냥 방치해 고장이 나거나 파괴되는 것을 막을 수 있고 세금 감면 혜택이 줄어드는 것도 방지할 수 있다. 여기에 렌트로 추가 수입이 생기고 이런저런 빌을 낸 뒤에는 어느 정도의 이익까지 챙길 수 있다.
그러나 다른 한편으로는 살아보면서 가져 보지 못한 책임까지 동시에 생기는 것을 의미한다. 특히 랜드로드로서의 책임은 가끔 생각처럼 잘 되지 않는 돌발 상황들을 동반하게 마련이다. 랜드로드는 해당 주택의 수리와 유지에 책임이 있다. 렌트비도 직접 챙겨야 하며 더 늘어난 집 보험료도 내야 한다. 여기에 마음에 들지 않는 테넌트일지라도 잘 유도해서 집을 팔 때를 대비해 바이어에게 매력적인 매물로 보일 수 있게 집을 대신 관리토록 할 기술도 갖춰야 한다.
■테넌트를 맞을 준비를 하라
현재 주택을 있는 그대로 내놔봤자 렌트하겠다는 이들은 없다. 테넌트는 능숙하고 안목이 높다. 특히 이곳저곳을 많이 다녀본 테넌트라면 웬만한 수준의 주택은 안중에도 두지 않는다. 따라서 현재 주택을 깨끗이 청소하고 보수해야 하며 작동하지 않는 가전 등은 수리해서 잘 작동되는 상태로 설치해 둬야 한다. 만약 방 한칸이나 집의 일부를 렌트하기로 했다면 본인이 살 집이나 공간과 분리해서 운영될 수 있는지 확실하게 해야 한다.
집을 개보수할 계획이면 세탁기와 건조기, 에어컨과 차고 등 매력적으로 보일 수 있도록 해야 한다. 그래야만 흔하게 사용할 수 있는 용어들인 ‘대리석으로 된’, ‘최첨단의’, ‘스테인리스 스틸로 된’, ‘아치형의 천장’, ‘미식가들이 좋아할’ 등으로 테넌트에게 어필할 수 있다.
이렇게 준비를 마친 뒤에는 로컬 신문이나 유명 웹사이트, 본인이 자주 다니는 그로서리 스토어나 교회 등에 광고하면 된다.
■프로페셔널을 고용하라
집을 렌트로 내놓는 것은 간단한 일 같아 보이지만 사실 변호사나 기타 전문가들을 통해 세법을 준수하는 등 새롭게 생긴 랜드로드라는 직위에 걸맞게 운영해 나갈 채비를 마쳐야 한다.
실제로 국세청(IRS)은 렌트비로 벌어들인 수입을 반드시 신고하도록 규정하고 있다. 물론 공제를 받을 수도 있지만 어떤 부분을 공제받을 수 있는지, 얼마나 공제를 신청해 받아낼 수 있는지 세무사 등 전문가를 통해 미리 점검하는 것이 좋다.
변호사를 통해서는 랜드로드와 테넌트 사이에 적용되는 법에 대한 자문을 얻을 수 있다. 해당 법은 주마다 상이하기 때문에 간과해선 안 되고 변호사를 통해 해당 지역의 렌트 용 부동산에 대한 각종 룰을 이해하는 것이 필요하다. 여기에 지역 법에 맞게 리징 계약서가 작성됐는지도 알아볼 수 있으며 긴급 상황 발생에 대비한 비상계획도 세워둘 수 있다.
■경쟁력 있는 가격을 제시하라
적정한 렌트비 수준과 이중에서 경쟁력을 갖출 수 있는 가격 수준은 인근과 커뮤니티의 시세 조사를 통해 알아볼 수 있다. 테넌트는 반드시 주변 시세를 쥐 잡듯 알아보고 올 것이기 때문에 집의 상태를 냉철하게 살피고 거래가 이뤄질 수 있는 가격 수준을 정하는 것이 중요하다.
■테넌트를 철저히 스크린하라
집이 준비되면 바로 테넌트를 확보할 수 있는지 알아봐야 한다. 그리고 테넌트는 매우 주의 깊게 엄선해야 한다. 테넌트는 렌트비를 제때 낼 수 있는지 여부도 중요하지만 더 중요한 것은 당신의 재산인 주택을 잘 사용할 수 있는 사람이어야 한다. 만약 동거하는 수준으로 집을 쉐어해서 써야 한다면 테넌트의 습관까지 파악해서 불편함을 겪는 일이 없도록 미리 신경을 써야 한다.
그리고 테넌트의 레퍼런스와 크레딧 히스토리도 체크해야 한다. 불의의 상황이 생길 경우를 대비한 피해 예방책도 마련해야 한다. 테넌트라고 하지만 사실 본질은 낯선 사람일 뿐이기 때문이다. 철저한 검증 절차를 거쳐 적합한 테넌트를 찾아냈다면 상호 협의하에 적정한 수준의 디파짓을 결정하고 렌트비를 내는 날짜 등을 정하면 된다.
■모기지 회사와 보험사에 알려라
모기지 회사와 보험사에 연락해 더 이상 본인이 살지 않음을 알리는 것은 중요하다. 그 이유로 모기지 회사는 당신 집의 시큐리티와 관련한 정보를 알아야 할 권리가 있다. 렌트비를 받는 것으로 상황이 바뀐다면 곧장 알려서 랜드로드로서 받을 수 있는 모기지로 전환 등에 대해 논의해야 한다.
보험도 마찬가지다. 홈오너 보험에서 랜드로드 보험으로 변경해 테넌트가 범하는 실수나 과실, 자연재해나 화재 등을 커버할 수 있도록 해야 한다.
<구성훈 기자>