ENG
미국은 주택 취득의 기회가 비교적 널리 열려 있는 나라다. 오래 전부터 잘 발달된 주택 융자 시스템을 갖춰놨기 때문이다. 이런 까닭에 고소득자가 아니더라도 자신의 소득 수준에 맞춰 집을 비교적 손쉽게 취득할 수 있다. 내 집 장만에 필요한 자금의 절대적인 액수를 융자로 충당할 수 있기 때문에 보통 주택 가격의 10~20만 우선 동원할 수 있다면 큰 어려움 없이 주택을 취득할 수 있는 것이다.
미국 주택 융자 제도의 뼈대는 모기지 (Mortgage)라는 단어로 요약할 수 있다. 모기지는 취득 주택을 담보로 융자를 제공해주는 제도다.
주택을 구입하려는 사람이 금융기관에서 장기저리자금을 빌리면 금융기관은 주택을 담보로 주택저당증권 (Mortgage Backed Securities)을 발행하여 이를 현금화(유동화)하는 기관에 양도한다.
이렇게 해서 주택저당채권을 양도받은 기관은 이를 투자자에게 판매하여 그 대금을 금융기관(은행)에 지급한다.
은행, 즉 금융기관 입장에서 본다면 일반 대출이 만기가 될 때까지 자금이 묶이는 것과는 달리 모기지론은 은행이 대출할 때 취득한 저당권을 담보로 하는 증권을 발행•유통시켜 또 다른 대출자금을 마련하는 시스템이므로 은행 입장에서는 유동성을 크게 늘릴 수 있다는 장점이 있다. 그러나 이는 자칫 은행과 증권 유동화 기관의 부실을 초래할 수 있다는 점에서 문제가 될 수 있다. 2008년 이른바 서브 프라임 모기지로 인해 촉발됐던 세계적 금융사태가 대표적인 예라고 할 수 있다.
모기지로 대표되는 주택융자 프로그램은 비교적 오랜 역사만큼이나 다양하다. 짧게는 수년에서 길게는 30년까지 다양한 프로그램이 있어 주택 구입자로서는 선택의 폭이 큰 편이라고 할 수 있다.