주택 융자의 절차

1. 융자 신청 (‘1003’)
융자신청서는 보통 ‘1003’이라 불리는 서식의 신청서를 사용한다. 해당주택에 관한 정보, 주택가격, 융자신청금액, 융자기간, 신청자의 직업, 소득, 자산, 부채 등을 기입하게 돼 있다.
신청서와 함께 내야 할 구비서류는 크레딧 리포트, 최근 2년간의 세무보고 사본,, 월급명세서(직장인), 거래은행 2개월 분 잔고증명 등이다. 신청서류를 접수하려면 또한 에스크로를 열어야 한다.

2. 감정 및 융자심사
감정은 해당은행의 규정에 따라 차이가 있다. 은행에서 승인된 감정사를 이용해야만 하고, . 일반 주택의 경우 감정 비용은 수백 달러 선이다.
융자심사는 제출서류를 바탕으로 은행이 한다. 신청자의 소득과 신용도를 조사해 대출금을 제대로 갚아 나갈 수 있을지를 판단한다. 가장 중요한 심사기준은 소득 중 지출경비 비중이다. 즉 모기지 및 크레딧 카드 사용실적 등 크레딧 리포트에 나타나는 각종 페이먼트 지출 경비가 보통 월 소득의 일정 수준(보통 45프로)를 초과해서는 곤란하다.
지출경비가 이런 수준을 넘어선다면 소득 근거 서류를 제출하지 않는 융자프로그램을 선택하는 게 좋다. 흔히 ‘이지 퀄리파이’ 로 불리는 프로그램을 이용하는 것이다. 이런 프로그램은 소득에 대한 근거자료를 제시 않는 대신 이자율이 높다. 심사에서는 또한 해당 주택에 대한 소유권과 각종 담보권 설정 조사(타이틀 조사)가 실시되며 이 절차가 끝나면 융자승인으로 넘어간다.

3. 융자 승인
심사를 통과하면 바로 승인이 이루어 진다. 그러나 융자 승인 후에도 은행은 추가서류를 요청하는 경우가 많다. 구입자금 출처확인이라든지 기타 미비서류 보강 요구가 바로 그런 예다. 미비서류 목록은 대출기관에서 받으며 융자계약서를 받기 전과 융자금 인수 전 준비서류로 나눠 있으므로 이에 맞춰 제출하면 된다.

4. 이자율 선택 (Lock-In)과 융자금 인수
경기의 변동이 심하거나, 경기 예측이 어려운 시점에서는 이자율 변동 폭이 그 만큼 클 수 있으므로 특히 전문가의 도움을 받아 이자율은 선택하도록 한다.

이자율 선택이 끝나면 융자 계약서 (Loan Doc)에 서명을 함으로써 계약이 끝난다. 다만 융자계약서에 서명을 했더라도 3일 이내에는 계약을 파기할 수 있다. 서류 제출이 완료되면 융자금을 인수하고, 동시에 에스크로를 끝냄으로써 융자 절차가 완료된다. 에스크로를 끝낼 때 최종 매매 계약서를 받아 비용 및 경비를 다시 한번 확인한다.