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지난 2007년 서브 프라임 융자(sub-prime loan) 파동으로 인해 발생한 주택경기 침체 등의 영향으로 주택 구입 시에 모기지 융자를 받았으나, 아직 제대로 상환을 하지 못하고 많은 한인이 소유한 주택을 차압 또는 숏 세일로 넘겨지는 경우가 많은데, 지금이 이에 대한 세금 관련 대비나 지식이 절실하게 필요한 때입니다.
일반적으로 숏 세일이나 차압 등을 통해 주택 시세보다 융자 탕감 금액이 더 많았다면 이 차액만큼은 과세 소득으로 간주가 된다. 그러므로 차압이나 숏 세일로 주택을 넘기게 되더라도 세금 문제가 뒤따르게 될 수 있다는 것을 잊지 말아야 할 것이다. 차압이나 숏 세일로 인해서 개인의 크레딧이 망가지고 아메리칸 드림으로 생각했던 주택소유의 꿈을 잃어버렸다는 자괴감도 컸지만 그래도 빚이 해결된 안도감도 없진 않았을 것이다. 그러나 이러한 안도감도 잠시, 때에 따라서는 뜻밖의 세금 문제에 맞닥뜨릴 수도 있다.
먼저 세금면제가 되는 경우를 보면, 양도 소득세 적용은 숏 세일로 주택을 판매했을 때나 차압을 당했을 경우, 일반적인 주택판매의 경우의 세금이 면제되는 것과 동일한 규정이 적용된다. 예를 들면, 지난 5년 동안 2년 이상 거주한 주택에 대해서는 독신인 경우 25만 달러 또는 부부인 경우 50만 달러까지에 대한 양도소득세가 면제된다.
그리고 2007년에 ‘모기지 부채 구제법(Mortgage Debt Relief Act of 2007)’dl 발효가 됐다. 즉, 거주 주택을 차압 절차나 숏 세일등을 통해서 모기지 융자금을 탕감받았다면 이와 같은 부채 탕감액은 과세 소득에서 제외토록 하는 것이다. 그러나 이 모기지 부채 구제법은2007년부터2013년까지 한시적으로만 시행된다. 올해가 이 구제법이 적용되는 마지막 해기 때문에 각별한 주의 필요하다. 자세한 내용을 살펴보면 융자 탕감 금액이 부부 공동 세금 보고시에는200만 달러까지이고 부부가 세금 보고를 따로 할 경우에는 100만 달러까지 면제받을 수 있다.
대부분의 은행은 차압 세일을 실시하거나 숏 세일을 한 후 융자액과 세금액과의 차액을 해당 주택 소유주의 수입으로FORM 1099-C (CANCELLATION OF DEBT)를 통해 국세청에 보고하게 된다. 예를 들면, 2012년에 발생한 내용의 경우 FORM 1099-C를 채무자에게2013년1월31일까지 발행하고 2월 28일까지 국세청에 신고해야 한다. 이를테면 융자금액이 60만 달러인데 차압이나 숏 세일을 통해 50만 달러에 판매가 되면 융자 은행은 차액에 해당 되는 10만 달러만큼을 주택 소유주의 수입으로 국세청에 보고함과 동시에 주택 소유주에게 FORM 1099-C를 발급한다. 결국, 차압이나 숏 세일을 당한 소유주는 10만 달러에 소득을, 탕감받은 액수를 통해 올린 셈이라고 볼 수 있다. 그러나 모기지 부채 구제법으로 인해 이 경우 10만 달러에 소득으로 간주되는 탕감받은 액수를 과세소득으로 보고 하지 않아도 된다. 과세소득으로 보고가 되진 않지만, 국세청 FORM982를 세금 보고와 함께 작성해야 한다.
주택융자금 이외의 채무에 대해 면제를 받았을 경우에도, 납세자는 채무불이행의 상태(insolvency)에 있음을 입증하면 과세대상에 포함되지 않는다. 납세자가 조세 상 채무불능인지는 채무가 탕감되기 바로 전, 모든 부채를 더해 총부채가 그가 가진 모든 자산을 초과해야만 과세소득으로 인정하지 않는다. 또한, 파산을 통해서 이런 부채를 면제받았으면 과세 소득에서 제외될 수 있다.
따라서 세금 문제 발생은 납세자가 거주한 주택을 차압 또는 숏 세일로 넘긴 경우보다는 투자용으로 구입한 부동산을 차압당하거나 숏 세일로 넘긴 납세자들에게 주로 직면하게 되는 문제라고 볼 수 있다.
물론 세금을 피하기 위해서 파산을 신청하는 것도 한 가지 방법이 되겠지만 개정된 파산법 등으로 인해 파산 신청이 한층 어려워진 것도 사실이다. 그와 더불어 파산 신청을 위한 법률비용이나 수수료도 만만치 않아 모두에게 (가뜩이나 재정문제를 겪는 이들에게) 권하기에는 부담스러운 방법이기도 하다. 더군다나 개인이 정규적인 소득을 갖고 있다면 더더욱 파산 신청은 쉽지 않은 것으로 전문가들은 조언하고 있다.
만약 투자용으로 구입한 부동산 (예: 별장, 세컨드 홈, 사업용 또는 임대용 부동산 등)에서 차압이나 숏 세일로 인해서 부채를 탕감받거나 양도소득이 발생한다면 모기지 부채구제법에 적용받지 못하고 부동산 소유주는 해당 연도의 소득과 합산해 세금 납부를 하여야 한다. 대두분 소득이 합산됨으로 인해서 세금 비율도 높아지는 누진세의 적용으로 주택 소유주에게 큰 세금 부담을 안겨주게 된다. 물론 양도 손실이 발생된 경우 탕감소득과 상쇄 할수 있으나, 투자 부동산 소유자가 재융자를 통해 현금 인출이 이루어진 경우가 많아서, 양도소득이 발생하는 경우도 상당히 많은 실정이다.
다만 유의할 점으로는, 세법상 특별한 규정이 없으므로 융자 은행이 FORM1099-C를 발급한 경우에만 소득으로 신고하게 되며 융자 은행이 FORM 1099-C를 발급하지 않고 은행의 자체 손실로 처리하는 경우에는 소득으로 신고하지 않을 수 있다.
경험상 보면 대체로 숏 세일을 하게 되는 경우에 FORM1099-C가 대부분 발급되는 것을 경험할 수 있다. 반면에 차압을 당한 경우에는 상환 청구권 (RECOURSE)이 있는 융자인지의 여부에 따라 달라질 수 있다. 예를 들면 상환 청구권이 없는 융자 (NON-RECOURSE LOAN)인 경우에는 차압 시 융자은행이 자체 손실처리를 하게 되고 FORM1099-C를 대부분 발급하지 않는다. 반대로 상환 청구권이 있는 융자인 경우에는FORM 1099-C를 거의 발급하는 것을 볼 수 있다. 주로 상환 청구권이 없는 융자는 주택을 구입할 때 받는 융자라고 보면 되고, 상환 청구권이 있는 융자는 재융자 시 대부분 이뤄진다고 볼 수 있다.
그러므로 우리 한인 납세자들은 앞으로 차압이나 숏 세일로 집을