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주택 구매 계획시 꼭 숙지해야 할 사항들이 있습니다. 평균적으로 집을 구입하는 과정은 약 6개월이 걸립니다. 여기에는 약 5개월의 주택 쇼핑과 30 ~ 45일의 주택융자가 소요됩니다. 집을 구입하는 과정에는 단순히 집을 둘러보는 것 이상이 포함됩니다. 크레딧 및 재정을 검토하고, 적합한 부동산 에이전트를 찾고, 주택 오퍼를 넣고 협상을 하고, 주택 점검을 받고, 이사를 준비하고, 새 집의 주택 융자와 기록을 마쳐야 합니다.
아래 기본적인 질문들로 내 집마련을 더 구체적으로 준비하시기 바랍니다.
- 내가 살 수 있는 집은 얼마나 될까?
- 주택 융자를 신청해야할까?
- 다운페이는 얼마까지 할 수 있을까?
- 내가 원하는 지역/동네에 집을 살 수 있을까?
- 지역/동네에 가치가 떨어지고 있나? 올라가고 있나?
- 통근은 얼마나 멀까?
- 학군은 어떤가?
이 질문들에 대한 답을 모두 하였다면 주택 쇼핑을 시작할 수 있습니다.
다음은 집을 구입할 때 알아야 할 가장 중요한 10 단계입니다.
1단계: 크레딧 점수 확인
Lender 가 주택 구매자의 크레딧 점수를 확인하도록 허용하기 전에 크레딧 리포트를 철저히 검토하기를 권장합니다.
크레딧 리포트란 무엇인가요?
크레딧 리포트는 TransUnion, Equifax, 및 Experian 의 세 기관에서 크레딧 정보를 제공합니다. FICO 점수와 Vantage 점수를 모두 계산하는 데 사용되는 리포트 입니다.
적어도 1년에 한 번, 세 개의 보고 기관에서 무료 크레딧 리포트를 받을 수 있습니다. 혹 크레딧 리포트에 오류를 발견하면 모기지 융자를 신청하기 전에 해결할 수 있도록 즉시 바로 잡고 가야합니다.
FICO 점수는 무엇인가요?
FICO 점수는 lender 가 주택 구매자의 신용도를 평가하는 데 사용하는 점수입니다. 이것은 Fair Isaac & Co.에서 계산하며 범위는 350 에서 850 입니다. Lender 에서 융자 진행시 3 기관의 크레딧 점수에서 가운데 점수가 사용이 됩니다.
Vantage 점수는 무엇인가요?
Vantage 점수는 시중에 나온 크레딧 확인 웹사이트에서 크레딧 점수를 확인할 때 표시되는 크레딧 점수입니다. Vantage 점수는 FICO 점수와 다를 수 있으며 lender 는 신용도를 평가하기 위해 Vantage 점수를 사용하지 않습니다.
크레딧 점수가 높을수록 받을 모기지 이자율이 낮아집니다. 일반적으로 크레딧 점수가 720 이상이면 기존 주택 융자에 대해 좋은 이자율을 얻을 수 있지만 lender 마다 기준이 조금 다를 수 있기 때문에 주택 융자 진행시 론오피서와 상의하시기 바랍니다. FHA 융자의 경우 일반적으로 크레딧 점수가 580점 이상이어야 주택 융자 승인을 받을 수 있습니다.
주택 융자 신청하기 전에 크레딧 점수를 높이려는 경우 크레딧 점수에 영향을 주는 아래 요소를 이해하고 개선해야 합니다.
- 페이먼트 내역
- 총 부채 금액
- 크레딧 기록의 길이
- 새 크레딧 내용
- 크레딧의 종류
2단계: 살 수 있는 집이 얼마인지 파악
주택 구매자의 주택 가격대는 집의 크기, 위치 및 편의시설을 결정합니다. 다음은 고려해야 할 위시리스트 항목의 몇 가지 예입니다.
- 침실과 욕실의 수
- 건물의 크기
- 외부공간의 크기
- 선호 지역/위치
- 주택의 종류
- 주택 구조, 기능 및 마감
- 학군
- 통근 거리
대략적인 예산을 염두에 둔 후에는 집에 꼭 있어야 할 사항들에 대한 목록을 만들면 주택 쇼핑이 수월해질 수 있습니다.
3단계: 부동산 에이전트 찾기
주택 구매 과정을 안내해 줄 전문 부동산 에이전트를 곁에 두는 것은 큰 도움이 됩니다. 일반적으로 주택 판매자는 주택 구매자의 에이전트 수수료를 지불하므로 부동산 에이전트를 사용하는 것이 주택 구매자에게 효율적인 옵션입니다.
주택 구매자 부동산 에이전트는 다음과 같은 부분에 도움을 줍니다.
- 현재 부동산 시장 파악: 주택 가치 동향, 동네의 새로운 개발사항, 주택 구매자의 수요 및 시장의 전반적인 상태를 식별합니다.
- 오퍼 금액: 주택의 가치를 결정하고 경쟁력 있는 초기 오퍼 금액을 권장합니다.
- 주택 판매자/에이전트와 협상: 더 낮은 금액을 주장할 때와 컨틴전시 및 건물 수리를 협상하는 방법을 알고 있습니다.
- 현지정보: 이웃 및 지역 학교에 대한 정보가 있습니다.
- 전문가/전문단체 추천: 신뢰할 수 있는 lender, 변호사, contractor 또는 기타 서비스 공급업체에 대한 추천을 제공합니다.
- 편리: 작은 오류 처리 및 클로징 일정을 준수하며 서류 작업을 감독하여 주택 구매 프로세스를 쉽게 만듭니다.
4단계: Pre-approved 받기
현금으로 집을 구입하지 않는 한 lender 의 pre-approved 를 받음으로 주택 구입 예산에 대한 승인을 받게 됩니다. Pre-approved 를 받기 위해 lender 는 주택 구매자의 다음 부분을 검토하여 DTI 를 계산하고 전반적인 재정 상태를 평가합니다.
- 수입 서류 (W2, 1099, 임대 소득, 세금보고)
- 재산 서류 (은행 명세서, IRA 명세서)
- 부채 서류 (크레딧 리포트, 학자금 대출, 모기지와 같은 월별 비용 포함)
- 파산 및 압류에 관한 기록
- 현재 임대료, 자녀 양육비, 위자료
Pre-approved 를 받으면 pre-approved 편지를 받게 됩니다. 주택 융자가 얼마나 가능한지 공식적으로 알려줄 뿐만 아니라 차후 주택 오퍼를 넣을 때 유용합니다. Pre-approved 편지는 주택 판매자가 주택 구매에 대해 진지하게 생각하고 있음을 보여줍니다.
꼭 pre-approved 편지를 받은 lender 에서 주택 융자를 진행해야한다는 의무는 없습니다. 주택 모기지 융자를 실제로 신청하기 전에 이자율과 수수료를 비교할 수 있도록 여러 lender 들로부터 견적을 받는 것을 권장합니다.
주택 구매자의 부채 대 소득 비율 (DTI, Debt-to-Income ratio) 은 클로징 전에 다시 검토가 됩니다. 융자 기간 동안 새로운 빚을 내면 DTI 수치가 올라가기 때문에 주택 융자승인이 거절 당할 수 있기 때문에 융자 신청시 상태를 유지하기를 권장합니다.
5단계: 집 찾기
인터넷으로 어떤 집들이 마음에 드는지 쇼핑을 하는 것은 주택 구매 과정을 시작하는 좋은 방법입니다. 주택 쇼핑이 계속됨에 따라 주택 구매자의 기준을 조정 할 수 융통성이 필요합니다. 예를 들어, 원하는 지역으로 이사 하기위해 기존 계획하였던 침실의 갯수 하나를 줄이는 것 같은 결정이 필요할 때가 있습니다. 인터넷 주택 쇼핑시 검색옵션을 조금씩 수정함에 따라 어떤 다른 주택들이 구매 가능한지 확인하시기 바랍니다.
주택건물을 볼 때 어떤 부분을 확인해하나요?
주택들을 직접 방문하기 시작하면 건물의 상태를 고려하시기 바랍니다. 건물 상태에 따라 오퍼를 넣기로 결정하였을 때 협상을 할 아이디어를 얻을 수 있습니다. 궁극적으로 주택 점검 보고서 (inspection) 를 통해 주택의 품질과 상태에 대한 내용을 검토하겠지만 주택을 직접 방문하였을 때 다음 사항에 주의하시기 바랍니다.
- 건물의 구조적 결함 및 균열
- 수압 (수도꼭지 및 샤워 헤드 켜기)
- 전기 문제 (전등 스위치 켜기)
- 문과 창문의 기능성과 보온성
- 지붕 및 외관 상태
- 이웃 또는 교통 소음
6단계: 오퍼 넣기
희망하던 주택을 찾았다면 부동산 에이전트가 제공한 비교 시장 분석(CMA, Comparative Market Analysis) 을 기반으로 오퍼를 넣습니다. CMA 는 동일한 지역에서 최근 판매된 비교 가능한 주택의 시장 가치를 계산한 것입니다.
CMA 를 기반으로 부동산 에이전트는 공정한 오퍼 가격을 결정하고 협상을 위한 여부를 결정하는 데 도움을 줍니다. 이는 당시 부동산 시장의 상태에 따라 다르게 반영이 됩니다.
CMA 외에도 아래 사항들을 고려하여 올바른 오퍼를 넣으시기 바랍니다.
공개사항 (Disclosures): 공개사항은 주택의 구조적 문제, 퍼밋없이 진행한 수리 혹은 개선 작업, 자연 재해 및 홍수 위험과 관련된 내용입니다. 대부분의 주에서는 주택 판매자가 disclosures 문서를 제공하도록 요구하므로 에이전트가 이를 요청해야 합니다.
클로징 일정: 모기지 융자로 주택을 구입할 때 계약이 체결된 후 주택 융자의 클로징 기간은 30 ~ 45 일 예상 및 소요됩니다. 오퍼를 제출할 때 이사 일정에 맞춰 더 늦은 클로징 날짜를 요청할 수 있지만 주택 판매자가 이 요청을 반박할 수 있습니다.
컨틴전시 (Contingency): 컨틴전시는 주택 판매를 진행하기 위해 발생하는 조건에 대한 주택 판매자와 주택 구매자 또는 lender 와 주택 구매자 간의 합의입니다. 컨틴전시 조건을 걸음으로 계약 취소시 주택 구매자는 EMD (Earnest Money Deposit) 를 다시 돌려 받을 수 있습니다. 하지만 컨틴전시 리무브 (contingency remove) 는 주택 구매자가 주택을 구매하겠다는 확실한 단계이며 컨틴전시 리무브가 된 후 주택 계약이 파괴거나 문제가 생기면 주택 구매자가 모든 책임을 지게 됩니다. 주택 구매자일 경우 컨틴전시 조건을 걸어 혹 주택 계약이 파괴될 경우 EMD 를 다시 돌려 받을 수 있기를 바랍니다.
EMD, Earnest Money Deposit: EMD 는 주택 구입에 대해 진지하다는 것을 보여주기 위해 오퍼를 할 때 내놓는 비용입니다. 클로징시 EMD 금액은 디파짓의 일부가 됩니다. 주택 구매를 컨틴전시 리무브 후 계약을 취소하면 EMD 는 잃게 됩니다.
7단계: 주택 점검 일정 잡기 (Home Inspection)
일반적으로 주택 점검은 계약서에 서명한 후 일주일 이내에 예정일이 잡힙니다. 집의 자세한 부분까지 잘 이해할 수 있는 좋은 방법이므로 주택 구매자께서 주택 점검에 직접 참석하는 것이 좋습니다. 공식 주택 점검 보고서를 받은 후 부동산 에이전트와 결과를 논의하고 주택 판매자에게 어떻게 대응할지 결정합니다.
주택의 점검 상 주요 문제가 발견된 경우 협상을 재개하여 클로즈 전에 주택 판매자가 문제를 해결하기 위해 비용을 지불하도록 요청하거나 혹은 클로즈 후 주택 구매자가 해결할 수 있도록 주택 판매자가 크레딧을 제공할 수 있습니다.
8단계: 주택 융자
Pre-approved 를 받았더라도 공식적으로 주택 융사 신청서를 제출하려면 몇 가지 추가 단계를 거쳐야 합니다. 아래 모든 단계들이 확인되고 완료하면 lender 에서 주택 구매에 대한 융자 승인했음을 의미하는 “Clear to Close”를 받습니다.
주택 융자 신청서
Pre-approved 를 받은 lender 에서 공식적으로 주택 융자를 진행한다면 신청에 필요한 일부 문서가 이미 있지만 재정에 관련 된 서류는 업데이트가 필요합니다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 lender 의 요청에 주택 구매자는 신속하게 응답하는 것입니다. 예를 들어, lender 가 W2 를 요청하는 경우, 융자 클로징이 지연되지 않도록 즉시 보내시기 바랍니다. 혹 다른 lender 에서 주택 융자를 진행하기로 결정한 경우, lender 에서 신청서를 완료하는 데 필요한 문서 목록을 알려줄 것입니다.
주택 감정
Lender 가 주택감정사를 고용하여 주택 감정을 진행합니다. 부동산 에이전트는 주택 판매자의 에이전트와 주택 감정사와 협력하여 주택 감정 일정을 정합니다. 주택 감정이 완료된 후 주택 구매자는 주택 감정 보고서 사본을 받게 되므로 주택의 감정 된 시장 가치를 확인하고 감정에 사용된 구성 요소를 확인할 수 있습니다.
감정가가 오퍼 가격과 일치하는 경우: 융자 클로즈를 진행할 수 있습니다.
감정가가 오퍼 가격보다 높을 경우: 융자 클로즈를 진행할 수 있으며 주택 시장 가치보다 저렴하게 구매를 하는 것입니다.
감정가가 오퍼 가격보다 낮은 경우: Lender 에서 융자승인을 안 하며 주택 감정가와 오퍼가의 차액을 현금으로 메우거나 주택 판매자와 가격을 재협상해야 합니다. 주택 감정가가 잘못되었다고 생각되면 lender 에 새로운 감정을 요청할 수 있습니다.
9단계: 주택 소유자 보험에 가입하기
클로징 전에 주택 소유자 보험 증서 (homeowners insurance) 가 있어야 하므로 이미 집을 소유하고 있는 경우, 기존 에이전트에게 새 보험을 요청하시기 바랍니다. 첫 주택을 구매하는 것이라면 가장 적합한 주택 보험을 고르시기 바랍니다. Impound 주택 융자시 lender 는 주택 구매자의 에스크로 계정을 통해 다달이 지불할 수 있는 페이먼트 정책을 조정하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
10단계: 융자 클로즈 후 이사
많은 주택 구매자는 클로징 하루 전이나 당일 아침에 주택의 최종 검토를 합니다. 이는 주택이 이전 상태와 (오퍼를 넣었을 당시) 동일하고 주택 판매자와 주택 구매자가 합의한 수리를 완료했는지 확인하는 것입니다.
클로징일에 타이틀 회사에서 최종 융자 서류에 (loan docs) 서명하는 데 최소 2 ~ 3 시간을 보낼 것으로 예상하시기 바랍니다. 또한 일반적으로 주택 판매 가격의 3 ~ 5% 범위인 클로징 비용을 충당할 자금을 준비해야 합니다.
주택 융자 서류에 서명이 완료되고 주택 판매 기록을 마치면 주택 열쇠를 받게 됩니다.
이제 새 집에 전기, 케이블 및 인터넷과 같은 유틸리티를 신청 할 수 있습니다. 콘도 구매시 HOA 가 어떤 유틸리티 비용을 충당하는지 부동산 에이전트와 미리 확인하시기 바랍니다.
축하드립니다. 이제 새 집으로 이사를 하시면 됩니다.
무료상담 / 추가문의: James Kim | 714-615-1125