바이어 몰리는 지역 ‘멀티 오퍼’ 전쟁 뜨겁다

현금 오퍼와 멀티 오퍼 전쟁이 LA 주택시장을 점령하고 있다. 올해 상반기에 주택을 구입할 계획이라면 더 비싼 가격에 주택 구입을 예상해야 한다.

LA에 매물이 적어 주택 가격 상승은 불가피하기 때문이다. 주택 수요가 많은 동네, 특히 매물이 시세에 맞게 나오면 현금 오퍼와 멀티 오퍼는 당연한 현상이다.

UCLA앤더슨스쿨의 부동산 예측에 따르면 LA주택시장은 더 가열되고 가격도 올랐지만 몇 년 전처럼 거품 상태는 아니다.

UCLA경제학자 윌리엄 유는 지금 주택가격 상승은 그냥 추측이 아닌 매물 수요의 증가가 제한된 공급에 의해 움직여진다고 말했다. 몇 년 전 경험했던 주택시장 거품과 다르게 주택시장으로 투자는 지속할 것으로 전망되고 있다.

나와 있는 매물은 적고 반면 바이어가 많은 지역에서 주택 구입을 계획하고 있다면 매물 가격보다 높게 오퍼를 넣어야 하는 멀티 오퍼 전쟁에 직면하게 된다.

더군다나 요즘 모기지 이자율이 낮아 멀티 오퍼 전쟁에서 마음에 드는 주택을 구입하기란 쉽지 않고 몇 번의 멀티 오퍼 경쟁에서 주택 구입을 하지 못하는 바이어도 늘어나고 있다. 오퍼를 쓰기 전 할 수 있는 최선의 방법은 경험이 있고 전문적인 부동산 에이전트를 고용하는 것이다.

구입하려는 집의 주택시장을 완전히 파악하고 바이어 입장에서 일하는 부동산 에이전트를 선택해 멀티 오퍼 전쟁에 들어가게 될 때 적절한 전략을 짤 수 있어야 한다.

멀티 오퍼를 받은 셀러가 항상 가장 높은 가격의 오퍼를 선택하는 것은 아니다. 셀러는 자신의 상황에 맞고 문제없는 최상의 오퍼를 선택한다.

주택시장 성수기를 앞두고 이런 뜨거운 주택시장의 멀티 오퍼 전쟁에서 이기려면 어떻게 해야 할까. 머니 매거진은 5가지 방법을 제안하고 있다.

▶에스컬레이션 조항 넣기=마음에 드는 집이 멀티 오퍼라면 에스컬레이션 조항(escalation clause)을 사용해 오퍼를 강하게 만들 수 있다. 에스컬레이션 조항은 바이어가 주택소유주에게 높은 가격의 다른 오퍼가 들어오면 일정 변동 금액 안에서 자신의 오퍼 가격을 올리겠다는 표현이다.

예를 들어, 셀러가 원하는 가격이 40만 달러일 때 바이어의 리얼터가 41만 달러 한도에서 다른 오퍼 보다 2000달러를 더 지급하겠다는 에스컬레이션 조항을 넣고 처음 오퍼 가격인 20만 달러를 쓰는 것이다. 만약 다른 경쟁 바이어가 21만 달러 이상 오퍼를 넣는다면 경쟁에서 지는 것이다.

에스컬레이션 조항은 오퍼를 넣는 주택에 강한 관심이 있다는 것을 보여주는 현명한 전략이기는 하지만 예산에 맞는 것이 중요하고 한도액보다 높으면 포기해야 한다. 만약 최고 가격을 제시한 바이어가 다운페이 혹은 융자 등의 문제가 생기면 20일 동안 백업 오퍼로서 가능성을 열어둘 수 있다.

▶융자 사전 승인=주택을 쇼핑하기 전 융자기관에서 크레딧 프로필을 기반으로 얼마나 융자가 가능한지 사전승인 서류 외 은행잔고 등 모든 재정관련 서류를 준비해 두면 멀티 오퍼를 넣을 때 시간을 절약하고 스트레스도 줄일 수 있다.

▶제한된 컨틴전시=셀러가 멀티 오퍼를 받은 상태면 그 중 문제없는 확실한 오퍼를 원한다. 만약 바이어가 다른 오퍼가 들어오는 것을 알고 오퍼 넣은 집을 정말 원한다면 너무 많은 컨틴전시(contingency)를 넣거나 요구하는 것을 피한다.

예를 들어, 배우자나 부모님의 승인을 기다리는 것, 홈 워런티 요구, 혹은 셀러에게 집수리 요구, 셀러에게 클로징 비용 지불 요구를 하지 않는다. 계약에 너무 많은 요구조항과 기간을 길게 넣으면 멀티 오퍼를 받은 셀러는 당연히 다른 오퍼에 관심을 갖게 된다.

▶클로징 유연성=몇 천 달러 차이로 멀티 오퍼에서 불리하지만 셀러가 이사 나갈 때까지 충분한 시간을 제공할 의지가 있는 바이어는 셀러에게 어떨까.

바이어가 멀티 오퍼에서 최고 가격을 쓰지 않았지만 클로징 후 셀러가 원하는 기간 동안 렌트할 수 있게 배려해 원하던 집을 사게 되는 경우도 있다.

이렇게 셀러가 집을 팔고 이사 갈 집을 찾을 시간을 주는 경우 멀티 오퍼 경쟁에서 셀러에게 매력적인 바이어로 각인될 수 있다.

반대로 사고 싶은 집이 비어있는 경우 셀러에게 빨리 클로즈하는 것을 제안하면 멀티 오퍼에서 유리하다.

▶셀러에게 편지쓰기=오퍼 경쟁이 뜨겁다면 때때로 셀러에게 마음을 전하는 것이 바이어 존재를 부각시키는 좋은 방법이 될 수 있다. 부동산 에이전트가 바이어에게 왜 그 집을 정말 원하는지에 대해 진심어린 편지를 셀러에게 쓰라고 제안하는 이유다.

정말 원하는 주택을 위해 가족사진과 편지를 오퍼 서류 패키지에 넣는 경우도 있다. 바이어의 사회적인 평가를 중요하게 생각하는 셀러도 있다.

이은영 객원기자