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꿈 꿔왔던 주택구매를 위해 모기지를 받을 때 borrower 는 lender 에게 각종 서류를 제출합니다. 제출 된 서류들 중 lender 는 borrower 가 융자를 잘 갚을 수 있는지 계산하고 융자를 승인합니다. 여기서 융자가 나오기 까지 lender 는 borrower 의 위험부담 수치를 계산합니다. 그 중 아래 3가지의 요소를 세심히 검토합니다.
- 빚:수입 비율, Debt-to-Income Ratio: Lender 는 DTI, Debt-to-Income 비율로 borrower 의 현 수입으로 새로운 모기지와 보유 중인 부채를 갚을 수 있을지 계산합니다. DTI 비율은 낮아야 좋은 수치이며 그만큼 lender 에서 생각하는 융자 위험부담 수치가 내려가 이를 더 선호 합니다.
Lender 에서 borrower의 수입 측정은
- 최근 1달 pay stub
- 최근 2년치 W2
- 최근 2년치 개인 세금보고 (1040)
자영업자인 경우,
- 1달 최근 pay stub (회사에서 월급을 따로 받을 경우)
- 최근 2년치 W2 (회사에서 월급을 따로 받을 경우)
- 최근 2년치 개인과 회사 세금보고 (1040 & 1120/1065)
- YTD, Year-to-Date Profit & Loss
로 계산되며 융자상품에 따라 DTI 비율 43% 에서 65% 까지 허락이 됩니다. 가능한 융자상품과 자세한 DTI 안내는 714-615-1125 (James Kim) 를 통해 상담 받아보시기 바랍니다.
채무 (빚, debt) 부분은 lender에 융자 신청시 제출된 크레딧 리포트에 나온 총 월 빚 페이먼트와 새로운 모기지 월 페이먼트가 합산이 되어 계산됩니다.
- 크레딧: Lender 는 borrower 의 신용지수를 3개 크레딧 단체에서 (Equifax, TransUnion, and Experian) 측정합니다. Lender 에서 발행 된 크레딧 리포트만 인정되며 3개 점수의 중간 점수로 융자에 접수됩니다. 크레딧 점수가 높으면 더 낮은 이자율로 선택할 수 있는 혜택이 있습니다. 크레딧 리포트 상 문제점이 있어 크레딧 점수가 낮게 나올 경우, 크레딧 내역을 바로 잡고 융자 진행이 되어야 수월하게 융자가 마무리 될 수 있습니다.
- 다운페이 & 리저브 (비축 자금): Lender에서 borrower가 얼마나 다운페이를 하는지와 주택융자 후 충분한 리저브 (reserve), 비축 자금이 있는지를 고려합니다. 어떤 lender 들은 적은 다운페이를 허용할 때가 있고 어떤 융자 프로그램은 융자 후 리저브 금액이 없어도 되는 프로그램도 있습니다.
주택융자 받기 전 꼭 알아야 할 사항
모기지를 계획하는 것은 다운페이를 준비하는 것 같이 단순하지 않습니다. 주택구매의 cash-to-close 를 위해서 아래의 3가지의 사항을 계획하셔야 합니다.
- 다운페이: 현재 미군이거나 예전에 미국 군대를 다녀왔다면 주택융자시 $0 다운페이가 가능합니다. Conventional 융자는 최저 3% 까지 다운페이가 가능하며 FHA 융자는 최저5% 까지 다운페이가 가능합니다. 20% 이하 다운페이 시 모기지 보험비를 별도로 지불하게 됩니다.
- 일시불 closing cost: 융자를 진행하면서 꼭 필요한 비용이며 lender fee, 주택 감정비용, 타이틀 보험, 그리고 transaction settlement 비용등, 주택을 구매하면서 들어가는 비용들입니다.
- 클로징에 Pre-paid costs: 주택구매시 seller 에서 buyer 에게 넘어가는 기간에 융자의 prorated 이자와 주택세금 기간을 계산하여 차액을 지불을 합니다. 주택보험도 융자가 마칠 때 borrower 는 이미 주택의 1년 보험을 든 상태여야 합니다.
모기지 예산잡기
주택소유자의 예산으로 모기지 금액만 잡아야하는 것이 아닙니다. 주택의 세금, 주택 보험비, 20% 미만의 다운페이를 했다면 모기지 보험비도 생각해야 합니다.
콘도와 같이 HOA 비용이 매월 들어간다면 HOA 비용과 다른 유지비도 추가하셔야 합니다.
주택융자 프로세싱에 대비
다운페이 비용과 cash to close 비용을 미리 준비하시고 혹 gift fund 가 있을 경우 이 사항을 lender 에게 미리 알려주시기 바랍니다.
크레딧 조회시 리포트에 잘못 된 정보나 고쳐야할 부분이 있다면 이 부분을 미리 고쳐야 융자진행시 지장을 안 줍니다. 높은 크레딧 점수를 위해 크레딧 잔고를 30% 이하로 낮추시기 바랍니다.
무료상담 / 추가문의: James Kim | 714-615-1125