주택 재융자 가이드

주택 재융자가 무엇인가요?

주택 재융자는 현재 모기지를 새로운 모기지로 다시 융자를 받는 것입니다. 새로운 이자와 융자기간을 선택하여 혹 집수리나 개인적인 사정으로 목돈이 필요할 시 에쿼티를 수중에 마련도 가능한 융자입니다.

 

주택 재융자는 어떻게 이루어 지나요?

재융자는 현 모기지를 상환하고 새로운 모기지 융자를 신청합니다. 주택 소유자의 새로운 월 모기지 금액, 모기지 기간 및 이자율은 모두 새롭게 재융자 된 모기지의 조건을 기반으로 합니다.

예로, 30년 모기지로 재융자하는 경우 원래 모기지에 대해 얼마나 지불했는지는 무관하며 새로운 재융자에 대한 지불 주기는 다시 시작되어 30년 동안 설정됩니다.

왜 모기지를 재융자하나요?

주택 소유자의 재정 상황이나 현재 모기지 시장 이자율에 따라 재융자가 도움이 될 수 있는 여러 가지 방법이 있습니다. 주택 소유자의 대부분은 월 모기지 금액을 줄이기 위해 재융자를 하며 또 다른 이유로는 모기지 기간단축, 모기지를 다른 종류로 원하는 경우입니다.

모기지 재융자를 하는 일반적인 이유는 다음과 같습니다.

• 월 모기지 금액 절감
• 총 이자 낮춤
• 모기지 융자기간 줄임
• 융자종류 바꿈 (예, 변동이자에서 고정이자)
• 다른 지출 또는 빚 갚음 (Cash out 재융자의 경우)
• 모기지 보험 최소화

재융자 적합한 시기는 언제인가요?

모기지 재융자에 가장 적합한 시기는 주택 소유자께서 현재 처해진 상황에 따라 다릅니다. 재융자하기에 좋은 시기는 재융자 클로징 비용 이후에도 재융자 기간 동안 돈을 절약할 수 있을 만큼 충분히 낮은 이자율을 받을 수 있는 때입니다. 거주 모기지 이자율을 현재 이자율보다 0.5% 이상 낮출 수 있다면 월 모기지 페이먼트가 낮아져 상당한 비용을 절감 할 수 있습니다. 재융자를 하기에 좋은 또 다른 시기는 에쿼티가 20% 이상 쌓여 PMI 를 취소로 매달 별도로 지불하였던 모기지 보험금액을 안 내어 이 금액을 매월 절약할 수 있을 때 입니다.

 

모기지 재융자의 종류

주택 소유자는 재정여건에 따라 여러가지 재융자 상품 중에서 선택할 수 있습니다: rate & term 재융자, cash-out 재융자, cash-in 재융자 및 streamline 재융자. Lender 의 모기지 재융자 자격 요건을 충족하는 한 거의 모든 모기지를 재융자할 수 있습니다.

 

Rate & term 재융자

Rate & term 재융자는 모기지 이자율과 기간은 다르지만 총 융자금액은 동일한 새로운 모기지 융자를 받을 수 있습니다.

 

Rate & term 재융자 선택이유

• 모기지 월 금액 절감
• 모기지 짧은 기간으로 선택시 신속한 상환
• 모기지 변동이자에서 고정이자로 변환
• PMI 종료

Cash-out 재융자

Cash-out 재융자는 새 모기지에 대한 융자금액을 늘려 주택의 총 자산에서 현금을 인출할 수 있도록 합니다. 일반적으로 Cash-out 재융자시 월 모기지 금액은 통해 올라갑니다.

 

Cash-out 재융자 선택이유

• 쌓인 에쿼티로 주택수리 등 업그레이드
• 고금리 부채 상환

Cash-in 재융자

Cash-in 재융자를 통해 주택 에쿼티를 일시불로 지불하여 쌓을 수 있습니다. Cash-in 재융자는 borrower 가 수만 달러는 지불하여 융자금액을 줄입니다.

 

Cash-in 재융자 선택이유

• 현 모기지 금액이 부동산 시장의 가치보다 높을 시
• PMI 를 해지 시키기 위해
• 월 모기지 금액 절감
• 새 낮은 이자율로 변환하기 위해

Streamline 재융자

Streamline 재융자는 일반 모기지 융자절차의 번거로움 없이 동일한 유형의 새로운 모기지 재융자로 낮은 모기지 이자율로 재융자가 됩니다. 보통 수입부분에 대한 서류를 요구하지 않아 borrower 의 수고를 덜어줍니다. Streamline 재융자는 모든 주택 소유자에게 해당이 되지는 않으며 lender에서 요구하는 승인절차에 따라 진행 됩니다. 대표적인 예로 FHA streamline 프로그램과 VA IRRRL 를 들을 수 있습니다.

 

Streamline 재융자 선택이유

• 모기지 이자를 낮추기 위해
• 모기지 융자기간 동안 비용 절감

재융자 시 비용은 얼마인가요?

일반적인 모기지 재융자 클로징 비용은 융자금액의 2% 에서 6% 사이입니다. 예를 들어 $250,000 재융자의 경우 클로징 비용은 $5,000 에서 $15,000 일 수 있습니다. 이 비용을 새로운 재융자 금액에 얹는다면 월 모기지 금액이 증가합니다.

 

모기지 재융자는 어떻게 하나요?

모기지 재융자 절차는 아래  6단계와 같습니다.

1. 모기지 재융자 준비
2. 모기지 재융자 목표 이자율 계산
3. 모기지 재융자 lender 쇼핑 및 신청
4. 모기지 재융자 이자율 고정 (Lock)
5. 주택 감정
6. 클로즈 (Close)

1. 모기지 재융자 준비

Lender 마다 요구하는 자격 기준은 조금씩 다릅니다. 하지만 일반적으로 주택 소유자의 재정 상황에 대한 검토가 이루어지며 크레딧 리포트 조회 및 기존 부채, 월 지불금액, 현재 소득 및 재산 가치 계산이 포함됩니다.

크레딧: 크레딧은 모기지 재융자 이자율에 큰 영향을 미치므로 크레딧 점수와 내역을 확인하기 바랍니다. 혹 크레딧 리포트에 잘못 된 정보가 표기되어 있을 시 바로 잡고 재융자가 신청이 되어야 합니다.

직장: Lender는 재융자 시 borrower 의 최근 1달의 급여 명세서 (paystub) 와 최근 2년치 W2 를 요청하며 VOE (Verification of Employment) 절차를 통해 고용기록과 직위를 확인 합니다.

에쿼티: 주택에 에쿼티가 얼마나 쌓였는지 확인을 통해 PMI (Private Mortgage Insurance) 를 들어야 하는지 안 들어도 되는지의 여부가 정해집니다. PMI 를 피하기 위해선 융자금액이 주택가치의 80% 이상이 되어야 합니다.

 

주택 상태: Lender 는 정확한 주택 가치를 평가하기 위해 주택 감정을 요구할 수 있으며, 이를 통해 융자 금액을 결정할 수 있습니다. 상태가 좋은 집은 상태가 좋지 않은 집보다 높게 감정이 되기 때문에 혹 주택에 결함이 있을 경우 미리 수리를 마치고 재융자를 받으시는 것을 권장합니다. 주택 감정가는 LTV (Loan-to-Value) 에 영향을 주기 때문에 주택 감정가가 최대한 높게 측정되는 것이 이롭습니다.

 

2. 모기지 재융자 목표 이자율 계산

월 모기지 금액의 원금과 이자 부분을 낮추려면 기존 모기지의 이자율보다 낮은 이자율로 진행해야 합니다. 지난 10년 동안 재융자에 대한 이자율은 일반적으로 30년 고정 모기지 경우 3% 에서 5% 사이였습니다. 2021년 현재 코로나 팬데믹 으로 인해 모기지 시장 이자율은 기록적이게 낮은 상태이기 때문에 재융자 받기에 좋은 시기입니다.

월 모기지 금액은 일정한 금액으로 나뉘어 매월 지불하게 됩니다. 모기지 기간 초기에는 원금과 이자의 대부분이 이자에 적용됩니다. 시간이 지남에 따라 차차 더 높은 비율이 원금에게 적용됩니다.

 

현재 모기지 이자율 쇼핑: 모기지 이자율 추세를 지속적으로 주시한다면 언제 낮은 이자율로 재융자를 진행할 수 있을지 준비할 수 있습니다.

 

모기지 재융자 계산기 사용: 모기지의 총 비용과 절감비용을 계산하려면 현재 모기지 융자금액, 융자 이자율, 융자 기간 및 융자 시작 연도를 알아야 합니다. 이를 토대로 인터넷에서 모기지 재융자 계산기를 통해 계산 할 수 있습니다.

 

3. 모기지 재융자 lender 쇼핑 및 신청

여러 lender들에 연락하여 가능한 융자 이자율, 수수료 및 lender 비용과 자격 기준에 대해 문의하면 Loan Estimate (융자 견적) 를 받을 수 있습니다.  다른 lender 들에게 받은 견적서로 가장 좋은 조건을 선택할 수 있습니다.

 

모기지 재융자를 위한 일반적인 lender 비용:

• Origination 비용
• 에스크로 & 타이틀 비용
• 크레딧 비용
• 보험 비용
• 세금 비용
• 주택감정 비용
• Interest rate discount fees

같은 기간에 lender 들에게 견적 요청: 비슷한 기간 내에 여러 lender 에서의 크레딧 조회 (hard pull) 는 하나의 조회로 간주되며 신용 점수는 몇 점만 떨어집니다. 장기간에 걸쳐 여러번 문의하면 크레딧 점수에 손상될 수 있습니다.

 

모기지 재융자 접수에 필요한 서류:

• 최근 1달 급여 명세서 (Paystubs)
• 최근 2년 세금보고서
• 최근 2개월 은행 명세서
• 상세 자산목록
• 상세 부채목록 (크레딧 리포트)

4. 모기지 재융자 이자율 고정 (Lock)

Lender를 골라 모기지 재융자를 진행 시 이자율을 고정 (Lock) 시킬 수 있습니다. 이자율을 고정한다는 것은 미리 정해진 기간 동안 융자를 마감할 경우 lender 가 고정한 이자율을 제공하는 데 동의한다는 것을 의미합니다. 이는 일반적 고정기간은 30-60일이지만 때로는 최대 120일까지 연장될 수 있습니다.

그 기간 동안 lender 는 접수 된 서류들을 검토하며 남은 절차를 마칩니다. 융자 고정을 한 기간 동안 이자율이 올라가도 고정을 한 이자율로 융자는 진행이 됩니다. 융자 고정 기간 동안 이자가 하락하면 고정 요금을 현재 제공되는 더 낮은 이자로 “float down” 할 기회가 있을 수 있으며 이것은 일반적으로 비용이 들고 일회성 옵션입니다.

 

5. 주택 감정

Lender 는 주택의 정확한 가치를 계산하기 위해 주택 감정을 요구합니다. 주택 감정은 제3의 공인 주택감정사에 의해 진행이 되며 교외에 있는 단독 주택의 경우 비용은 약 $300 에서 $500 이지만 도시 시장에서는 $650 이상일 수 있습니다.

 

주택 감정사는 주택의 어떤 부분을 감정하나요?

주택감정사가 주택을 방문하여 외부 및 내부 상태를 분석하고 사진을 찍습니다. 주택의 방의 수, 욕실, 최근 작업을 마친 업데이트, 건물구조의 기능, 배관 및 HVAC 와 같은 홈 시스템에 중점을 둡니다. 또한 화재 및 일산화탄소 경보기와 같은 안전장치도 검사를 합니다. 주택감정사는 주위에 판매가 된 비슷한 가치의 주택과 비교를 합니다.

 

6. 클로즈 (Close)

융자의 클로징 시, 클로징 비용을 지불하고 loan docs 에 서명을 합니다. Lender 는 이전 모기지를 상환하기 위해 자금을 송금을 하며 타이틀과 에스크로 에이전트는 loan docs 에 서명하는 것을 도우며 완료하는 데 1-2 시간이 소요될 수 있습니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125