Q: 오퍼 낼때 제 크레딧 점수도 같이 보내나요? 크레딧 점수도 오퍼에 공개하나요?
A: “셀러마켓” 에서는 주택융자를 쉽고 신속히 받을 수 있는 주택 구매자인 것을 보여주는 것이 핵심사항입니다. 주택 구매자의 크레딧 내역을 공개하는 것이 항상 필수 사항은 아니지만 일부 주택 판매자 및 리스팅 에이전트는 특정 오퍼에 대한 요구 사항을 지정할 수 있습니다. 크레딧 점수가 높을수록 주택 구매자의 신용과 주택융자 옵션에 도움이 되므로 많은 에이전트와 주택 판매자는 주택 구매자의 높은 크레딧 점수를 선호합니다. 하지만 크레딧 스코어부분은 항상 요청되는 것은 아니며 오퍼낙찰의 결정적인 요소는 아닙니다.
추가 문의 및 자세한 무료 전화상담은 714-615-1125, James Kim 으로 연락 부탁드립니다.
Q: Earnest money 보통 얼마넣으시나요? 이것도 부동산 에이전트의 역량인가요? 보통 몇프로 정도 하는지 궁금합니다.
A: EMD (Earnest Money Deposit) 는 주택 판매자가 오퍼 수락한 후 주택 구매자가 지불하는 돈 입니다. 에스크로 및 주택융자를 진행하는것에 대한 주택 구매자의 진정성을 표출합니다. EMD 금액은 일반적으로 오퍼가 처음 제출될 때 주택 구매자와 주택 구매자의 부동산 에이전트가 결정합니다. 그러나 주택 판매자 및 주택 판매자의 부동산 에이전트에 의해 카운터 오퍼가 제시 될 수 있습니다. EMD 의 평균금액은 주택 금액의 3% 이지만 이는 협상내용에 따라 금액이 변경 될 수 있습니다. EMD 는 차후 총 계약금에 적용되므로 해당 주택에 대한 진지한 구매자이고 주택융자를 받을 확신이 선다면 오퍼를 검토할 때 더 높은 EMD 금액으로 다른 오퍼들보다 더 깊은 진정성으로 표출하시기 바랍니다.
추가 문의 및 자세한 무료 전화상담은 714-615-1125, James Kim 으로 연락 부탁드립니다.
여느 모기지와 마찬가지로 리버스 모기지를 유지하기 위해 borrower 가 지켜야 할 조건이 따르며 조건 위반의 경우 집을 잃을 수도 있습니다. 아래 리버스 모기지시 지켜야할 예시 조건들을 참고하시기 바랍니다.
2022 기준 리버스 모기지 융자금액의 한도는 $970,800 입니다. 하지만 융자금액은 여러 요인에 따라 달리 측정이 됩니다. 현 시장의 이자율, 주택의 가치, borrower 의 나이, 리버스 모기지 유형, 및 financial assessment 에 따라 리버스 모기지로 받을 수 있는 금액에 차이가 있을 수 있습니다.
리버스 모기지 융자금액은 집에 다른 모기지나 유치권이 있는 경우에도 영향을 받습니다. 예를 들어 주택 담보 대출과 세금 잔액이 있는 경우 리버스 모기지 수익금에서 이를 먼저 지불해야 합니다.
리버스 모기지 비용은 얼마정도 예상하면 되나요?
리버스 모기지의 오해 중 하나로 리버스 모기지를 하면 주택의 소유권은 은행으로 넘어가는 것으로 생각하시는 분들이 종종 계십니다. 하지만 다른 유형의 모기지와 마찬가지로 리버스 모기지시 주택의 소유권은 주택 소유자에게 있습니다.
그러나 borrower 가 주택을 판매하거나, 이사, 혹은 세상을 떠날 경우 모기지 금액이 상환 되어야 합니다. 모기지 금액을 갚을 수 없거나 갚지 않을 경우 lender 는 spouse 혹은 자녀분들과 동의하에 모기지 금액을 갚거나 혹은 재융자를 할 수 있는 옵션을 제공합니다. 주택이 모기지 금액 미만으로 감정이 되는 경우, 리버스 모기지는 non-recourse 융자 프로그램이기 때문에 주택이 upside down 이 되더라도 주택 소유자 또는 수혜자에게는 이에 대한 책임이 없습니다.
리버스 모기지를 어떻게 사용할 수 있나요?
리버스 모기지는 62세 이상의 주택 소유자가 모기지 상환을 마친 (혹은 적은 모기지 상환금액이 남아있는) 에퀴티 일부를 tax free income 으로 빌릴 수 있는 모기지 융자 유형입니다. 일반 주택융자는 borrower 가 lender 에게 매달 모기지 payment 를 상환하지만 리버스 모기지는 반대로 lender 가 borrower 에게 매달 payment, 일시불, 혹은 line of credit 의 형태로 조달합니다.
리버스 모기지를 받은 borrower 는 모기지 월 페이먼트 없이 현재 주택에서 계속 거주할 수 있으며 borrower 의 이사, 주택판매, 혹은 세상을 떠날 시 리버스 모기지 금액이 상환되어야 합니다.
가장 인기 있는 리버스 모기지 유형 중 하나는 연방 정부의 지원을 받는 HECM (Home Equity Conversion Mortgage) 입니다.
온라인 검색으로 home affordability calculator 를 통해 현재 내 상황에서 부담할 수 있는 집값을 계산할 수 있습니다.
우선 총 연간 소득을 측정 후 자동차 할부금, 학자금 대출 상환금, 계속 갚아야 할 기존 모기지 상환금, 자녀 양육비, 위자료 및 신용 카드에 대한 최소 월별 지불금을 포함하여 현재 빚지고 있는 모든 부채의 계산을 합니다. 마지막으로 다운페이 금액을 계산기에 입력을 하면 부담할 수 있는 집값을 확인 할 수 있습니다.
DTI (Debt-to-Income ratio)
위 계산기에 나온 집값은 입력한 수입과 부채를 계산하여 DTI (소득 대비 부채 비율) 를 통해 주택융자가 가능한 융자금액입니다. 다른 상황에 따른 DTI 수치 변화를 계산하기 원한다면 DTI 계산기를 사용하시기 바랍니다. 계산을 마치면 소득의 몇 퍼센트가 기존 부채를 상환하는데 사용되는지 정확히 알 수 있습니다.
주택의 위치는 좋은 주택 투자의 결정적인 요소입니다. 주택의 위치와 가격을 감안한다면 좋은 동네에 있는 저렴한 집을 구매하는 것이 현명한 투자라고 생각이 들수 있지만 생각과 달리 집값 인상이 더딜 가능성이 큽니다.
ZIP 코드에 있는 집들 중 하위 10% 는 다른 90% 의 집들과 비슷한 속도로 집 값이 오를 것입니다. 그러나 부유한 지역에서 이와 다르게 가장 저렴한 집은 주변 집들보다 더 느리게 집값이 올라가는 것으로 나타났습니다. 이러한 현상에는 그러한 이유가 뒤따릅니다.
부유한 지역에서 저렴한 주택에 대한 수요는 사실상 그다지 높지 않습니다. 부유한 ZIP 코드에서 살기 희망하고 쇼핑하는 사람들은 그만큼 멋지고 비싼 집에서 살기 원합니다. 그리고 예비 주택 구매자들은 부유한 동네의 저렴한 집은 좋은 가격으로 시장에 나왔다 보다는 집에 문제가 있어 저렴한 것이라고 생각합니다.
새로 짓는 주택과 이미 다른 거주자가 사는 기존 주택을 구매하는 것에 대한 절차는 다릅니다. 우선 새로 지은 집에는 최신 디자인, 최신 건축 코드 및 새 가전 제품이 포함될 수 있습니다. 그리고 많은 신축 주택이 완공되기 전에 판매되기 때문에 타일 업그레이드 또는 카펫 색상 선택과 같은 디자인 선택을 할 기회가 있을 수 있습니다. 새로 지어진 주택이기 때문에 이사하자 마자 수리를 할 일은 없을 것입니다.
새로운 집 찾기
능력있는 부동산 에이전트는 해당 지역의 신축 주택과 같은 새로운 개발 정보에 대해 알 것입니다. 물론, 새로운 건축물이 항상 있는 것은 아닙니다. 일부 건축업자는 부지를 선택하여 한 번에 한두 채의 집을 짓습니다. 따라서 희망 지역에서 건설 중인 새로운 장소를 주시하고 부동산 에이전트에게 contractor 나 developer 에게 연락하도록 요청하시기 바랍니다.
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