PMI 는 Private Mortgage Insurance 로 사립 보험회사가 conventional 주택융자에 대한 보험을 듭니다.
PMI 는 홈오너가 모기지를 못 낼 경우 lender 를 보호합니다. PMI 를 내야한다면 모기지 한 부분으로 포함이 되며 에쿼티로 쌓이지 않습니다.
주택 융자 lender 는 borrower 에게 20% 다운페이를 하지 못 할 때 PMI 를 필요로하며 borrower 는 20% 다운페이를 안 하고 집을 살 수 있고 lender 는 미래 모기지 미납금로 보호를 받습니다.
PMI 에는 어떤 종류가 있나요?
크게 2 가지의 모기지 보험이 있습니다. FHA 융자과 같이 정부에서 택하는 보험과 (MIP, Mortgage Insurance Premium) Conventional 융자에 필요로하는 PMI, Private Mortgage Insurance). […]
Loan-To-Value ratio 는 주택 융자, 주택 재융자 금액 대 주택 감정가 비율이며
주택 융자, 주택 재융자 금액 나누기 주택 감정가 곱하기 100을 하면 LTV 가 퍼센트 계산이 됩니다.
예) 융자금액: $250,000 / 주택 감정가: 500,000 * 100 = LTV = 50%
Lender 에서 주택융자를 underwrite 하는 과정에서 LTV 도 같이 참작합니다. 낮은 LTV 는 위험부담이 낮은 것으로 계산이 되며 낮은 LTV 는 좋은 융자 이자율의 혜택을 볼 수 있습니다.
LTV 에 따른 융자보험 PMI (Private Mortgage Insurance)
Conventional 주택융자에서 다운페이가 20% 미만일 경우 (LTV 80% 이상이 경우) 별도의 융자 보험을 지불하게 되며 차후 원금이 융자금액에 20%에 넘을 경우 융자 보험을 해지 할 수 있습니다.
FHA 주택 융자 경우 최대 LTV 96.5% 까지 가능하며, USDA, VA와 같은 특별한 경우, 주택 구매융자 LTV 는 100% 까지 가능합니다.
무료상담 / 추가문의: James Kim | 714-615-1125
일반적으로 주택 재융자 시 현재 보유하고 있는 빚 (Credit report 에 보고 된 빚)을 월 인컴으로 나눠 Debt-to-Income (DTI) 비율을 계산합니다.
Lender 에서 DTI 최대 승인 비율는 49.99% 이며 50% 가 넘어가게 될 경우 자동적으로 융자승인을 못 받게 됩니다. 한 예로 어떤 가정이 팬데믹으로 인해 수입이 줄어든 경우, DTI 의 수치는 올라가게 되며 50% 가 넘어서면 더 좋은 이자의 모기지 재융자를 신청할 수 없는 상황에 놓여집니다.
그래서 정부는 이런 상황에 있는 가정을 돕기위해 두 가지의 주택재융자 프로그램을 선보였습니다. […]
“1% 이자율 차이가 집 모게지 상환에 어떤 의미가 있을까요”
재융자 신청을 받으면서 가장 많이 듣게되는 질문중에 하나가
이자율이 현재 가지고 있는 이자율과 얼마나 차이가 나야
재융자를 하는게 좋습니까? 하는 질문입니다.
이 질문에 대한 답은 많은 고객들을 오랜동안 재융자를 도와 드리면서 느끼는점인데 정답이 없다고 봅니다. 보통 1%는 차이가 나야 재융자 하는게 타산이 맞는다고 하는데 이것도객관성이 없고 현재 가지고 계신 융자금액이나 재정상태에 따라 재융자 여부를 결정하게 되는데 손님 각각의 주관적인 판단에 따라 1%,0.875%,0.75% 차이를 떠나 손님의 상황에 따라 재융자 여부를 결정 되는게 현실적 입니다. 만약 똑같은 $250의 페이먼 차이라도 각 손님께 미치는 체감 피부경제온도 다르게 느껴질 수 밖에 없습니다..
이해 하시게 쉽게 융자금액에 따라 1%가 페이먼상으로 융자 금액에 따라 얼마나 차이가 나나 알려 드리겠습니다.
3.75% 4.75% 5.75%
200K $926 $1,043 $1,167
300k $1,389 $1,564 $1,760
400k $1,852 $2,086 $2,334
500k $2,315 $2,608 $2,917
600k $2,778 $3,129 $3,501
위에서 보시면 당연히 융자금액이 클수록 페이먼 차이가
많이나고 5.75%에서 4.75% 떨어지는경우가4.75%에서 3.75%로 떨어지는경우보다 페이먼 차이가 더 많이납니다.
즉 더 높은이자율을 가지고 계신분 들이 상대적으로 얕은 이자율을 가지고 계신 분보다 재융자를 하시면 더 페이먼 차이가 많이 납니다. 한달 페이먼도 차이가 있지만 전체를 합친 30년 전체 상환기간 합계를 계산 해보면 큰 금액이라고 봐야겠지요.
전기세 $100이나 2,3백불을 아끼기 위해 많은 돈을 들이며 Solar Panel 설치하는것에 비하면 $3,000여불 정도를 들여서 재융자 하시는것은 서류 준비등 번거로움은 있으시지만 하시는게 현명 하시겠지요.
융자 상환기간 단축도 예를보면 400,000융자금액을 가지고 계신분이 재융자를해서 4.75%에서 3.75%로 낮추면 페이먼 상으로는 $2,086에서 $1,852로 $234이 떨어지는데…
떨어지는 금액 $234을 재융자후에도 그대로 예전 페이먼과 똑같이 $2,086을 내시면 상환기간이 21년 10개월로 줄고 전체 페이먼은 $92,864.88 을 덜내시게 됩니다. 상환기간 단축과 전체 페이먼의 차이를 보시면 $234의 차이가 엄청 나지요.
1%가 주는 의미는 주관적으로 와 닫는게 개개인 다 다르시겠지만
적은 금액이라도 전체 상환기간의 단축이나 전체 상환 기간 동안의
페이먼 세이빙의 측면에서보면 굉장히 큰 금액입니다.
Compass Funding에서는 현재 떨어진 모게지 이자율로
많은 분들의 재융자를 도와 드리고 있습니다.관심 있으신 분들의 문의 환영 합니다.
긴급진단]
부동산·융자등 관련업계 벌써부터 해빙 기대감
고용 지표 악화와 저조한 인플레이션율에 도널드 트럼프 대통령의 강력한 압박까지 더해지면서 다음주 초 18~19일 열리는 미 연방준비제도(Fed)의 연방공개시장위원회(FOMC)에 시장의 눈이 집중되고 있다. Fed가 기존의 ‘인내심’ 정책을 접고 금리를 내릴 경우 전 세계 중앙은행들의 금리 인하 경쟁을 촉발할 가능성이 크기 때문이다. 이같은 기대에 금리에 민감한 부동산, 융자 등 관견 업계의 기대감이 고조되고 있다. 실제로 한인 부동산 업계에선 최근 주택 거래, 융자 문의 등이 부쩍 늘어났다.
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