FAQ

주택융자 지침

지난 7월1일 미국 최대 신용카드 회사 중의 하나이며 해외 5개국에 2000만 명의 고객을 확보하고 있는 MBNA를 인수하여, 시티은행을 제치고 명실공히 미국 최대은행으로 발돋움한, 필자가 근무하고 있는 「뱅크 오브 아메리카」가 적용하고 있는 「주택융자 指針(지침)」을 소개한다.

크레디트를 결정하는 요소는 ▲청구서 지급행적 35, ▲카드 사용금액 30, ▲카드 보유기간 15 , ▲융자 종류 10 ▲질문의 성격 10 등 5 가지로 구성된다.

▲청구서 지급행적 : (1) 과거의 지급 현황을 최근 6~7개월 전에서 23개월 전까지, 그리고 24개월 그 이전의 지급현황으로 세분하여 지급상황이 현재에 가까울수록 지급이 늦게 이행되었으면 벌점이 累增(누증)된다.

(2) 지난 1년간 지급 遲延(지연)이 30일 이상 세 번 일어났을 경우에는 신용에 심대하게 영향을 미치며, 지난 2년 사이에 지급 지연이 30일 이상 1회 발생하였을 경우에도 경미하게나마 신용에 영향을 미친다.

(3) 지급 불이행이 90일 이상 지연되었고 크레디트 카드를 과다하게 사용했을 경우, 月 은행상환금 지급불이행에 따른 주택차압의 경우, 그리고 파산의 경우에, 신용은 극심한 영향을 받게 된다.

▲사용금액 : 은행은 크레디트 카드를 「현명하게」 사용하는 고객들을 選好(선호)한다. 은행은 너무 많은 數의 카드를 가진 사람, 카드의 한도금액 가까이 사용하고 있는 사람, 크레디트 카드를 소지하고 있지 않은 사람, 가지고 있는 카드를 사용하지 않는 사람을 좋아하지 않는다.

소득에 따라 카드를 3~5장 정도 소유하는 것이 바람직하다. 5장을 넘지 않는 범위 내에서 카드를 개설하되, 주택융자를 신청하기 전에 카드를 사용하고 기일 내에 변제하라. 그리고 주택융자를 신청하기 전, 몇 달 동안은 카드 사용금액을 카드의 총 사용한도액의 50 미만을 유지하되, 될 수 있으면 잔액을 적게 유지하는 것이 바람직하다.

▲신용카드의 보유 기간이 길면 길수록, 은행은 고객에게 더 유리한 요율을 제공한다. 여러 장의 크레디트 카드를 가지고 있을 때, 각 장의 카드의 사용기간 합계 연수를 보유카드 數로 나눈 숫자가 「융자신청자의 카드 보유연도」가 되어 융자결정에 적용받게 된다.

융자를 신청할 계획이 있는 사람 가운데 신용카드를 5장 이상 보유하고 있으면, 개설한 지 얼마 안 되는 카드를 취소하는 것이 현명하다. 취소할 때에는 반드시 카드社에 전화하여 계좌를 폐쇄해야 한다.

신용카드 보유연한이 日淺(일천)하여, 신용이 부족할 경우에는 부모나 친척 또는 친지에게 그들이 사용한 지 가장 오래되고, 신용을 잘 유지해 왔던 카드에 공동명의로 올려 줄 수 있는지 문의해 보라. 그분들의 신용상태가 좋다면, 그들의 좋은 신용상태를 융자 신청자의 신용처럼 援用(원용)할 수 있다.

▲융자 종류에 따라 신용에 영향을 미친다. 즉 이미 어떤 금융회사로부터 융자를 받고 辨濟(변제) 전일 경우에는 신용에 지대한 영향을 미친다. 다른 융자에 보증을 섰을 경우에도 신용에 영향을 미친다. 금융회사로부터 융자를 받을 때 부동산 담보를 요구하고 「일정 기간은 변제하지 말라」는 조건이 붙는 경우가 있다. 그런 조건이 붙어 있는 융자는 피하는 것이 좋다.

특수한 상황, 즉 身病(신병)이나 이혼의 경우로 인하여 불량 채무가 발생하였을 경우에는 본인의 상황을 100자 내에서 疏明(소명)할 수 있다.

버거운 집은 사지 마라

이렇듯 어려운 서류심사와 면접을 거쳐 은행주택융자금을 얻으면 「내 집 마련의 꿈」과 「아메리칸 드림」이 이루어지게 된다.

미국 교포사회에서 學群(학군) 좋은 지역에 위치한 그림 같은 집을 무리하게 구입하는 경우를 종종 보게 된다. 주로 자영업을 하고 있는 우리 교포들은, 비즈니스가 앞으로도 계속 잘 될 것으로 예상하여 月 주택 상환금을 計上(계상)했다가 주택융자금 상환에 큰 어려움을 겪는 경우가 적지 않다.

심지어 부부 간의 갈등이 이혼으로 치닫는 경우도 있다. 상환금이 납부되지 않으면 주택의 실질적 소유주인 융자 은행이 주택 압류에 나선다. 주택을 압류당하면 신용에 엄청난 타격을 입는다. 새로 이사하는 아파트에서 1년치 렌트비를 선불해야 하는 아픔을 겪게 된다.

미국에서 주택을 구입할 때 유의할 점은 주택융자금, 즉 모기지가 完納(완납)되는 15년 또는 30년 동안 점유권은 있되 소유권은 없다는 사실이다. 무리한 지출이 요구되는 주택을 구입하는 것은 집을 머리에…

남가주에서 집을 사고 팔때 발생하는 주택 매매 비용들을 설명한 것입니다. 어떤 항목들이 흥정가능한지, 또는 바가지를쉽게 쓸 수 있는지등에 대한 매우 실질적인 조언들도 포함되어 있습니다.

남가주 주택 매매 비용

Seller가 부담하는 비용 (평균 집 값의 약 1.5-3 의 매매비용과 5-6의 Commission)

비중이 큰 순서대로 나열을 했습니다. 일반적인 주택 매매에서 Seller에게 발생할 수 있는 중요한 비용들을 모두 포함한것입니다.

Real Estate Commission (커미션, 중개비)

• Seller 비용중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 부동산 커미션입니다. 전통적으로 6의 아성이 수십년동안지속 되었지만, 최근들어, 그 아성에 금이 가고 있습니다. 남가주에서는 이제 5-6라고 하는 것이 맞을 것같습니다. 현재도 6를 고집하는 에이전트들이 많습니다.
• 커미션은 흥정 가능한 항목이지만, 5이하로 내려오는 경우는 많지 않습니다. Discount또는 Limited Service Broker라도 4이하로 내려오는 경우는 극히 드믑니다. 아래 설명할 나머지 매매 비용을 다 합쳐도 집 값의 2-3가 넘지 않는다는 것을 감안할 때 Seller에게 커미션은 결코 만만치 않은 비용입니다. 집단적으로 Seller들이 돈 쓰기를 좋아하는 것일 리도 없고, 대부분의 Seller가 Full Commission을 주고 집을파는 것은 그만한 이유가 있기 때문입니다. 커미션 아끼는 방법 3 참조.

남가주 (Southern California)에서 주택을 사고 파는 절차에 대한 설명입니다. 관점을 살짝 바꿔서, Seller나 Buyer가 집을 사고 팔면서 구체적으로 해야 하는 일에 대한 설명은 Seller Action Checklist, Buyer Action Checklist 에서 볼 수 있습니다. 또한 같은 맥락에서 저희가 에이전트로서 집을 사고 팔면서 하는 구체적인 일들은 Seller 서비스/판매 전략 하이라이트, Buyer 서비스/구매 전략 하이라이트 에서 볼 수 있습니다. (아래 몇가지 내용은 남가주에만 해당할 수 있습니다. 미국은 각 지역마다 매매 절차가 조금씩 다릅니다.)

남가주 주택 매매 절차

1. 주택 매매의 시작

• Seller의 약 90이상은 부동산 에이전트에게 독점 판매권 (Exclusive Right to Sell)을 줌으로서 주택 판매를 시작합니다. (부동산 에이전트를 거치지 않고 Seller가 직접 매매를 할 수도 있습니다. 정확한 통계를 접하기는 어려우나, Seller 직접 매매 (For Sale By Owner)는 전체 주택 매매의 약 10이하가 될 것으로 생각됩니다.)
• 이것을 Seller가 에이전트에게 리스팅 (Listing)을 준다, 또는 에이전트가 Seller에게서 리스팅을 받는다, 라고 표현 합니다. 그렇게 독점 판매권을 받아 집을 파는 Seller쪽 에이전트를 리스팅 에이전트 (Listing Agent)라고 부릅니다. 집이 마켓에 새로 나오면, 새로운 리스팅이 나왔다는 표현을 보통 씁니다.
• 독점 판매권은 Seller와 에이전트가 보통 C.A.R (California Association of Realtor)에서 만든 리스팅 계약서 (Residential Listing Agreement-Exclusive Authorization and Right to Sell)를 작성함으로 이루어집니다.
• 리스팅 계약서의 주요 목적은 다음의 3가지의 내용을 결정하는 것입니다.
  • 리스팅 기간 (Listing Period): 에이전트에게 주어지는 독점판매권의 기간입니다. 리스팅 기간은 보통 짧으면 3개월에서 길면 1년까지 받습니다.
  • 리스팅 가격 (Listing Price): 시중에 내 놓을 집 가격입니다. 보통 구체적인 가격을 제시하지만 (예: 50만불), 가격대(예: 48만에서 52만 사이)로 마켓팅을 하는 경우도 있습니다.
  • 리스팅 수수료 (Listing Commission): Seller가 에이전트에게 “able and willing”(능력과 의지가 있는) Buyer를 찾아냈을때 주기로 하는 수수료입니다. 이 얘기는 Buyer를 데리고 오기만 해도 수수료를 받을 수 있는 자격이 생길 수 있다는 것입니다. Seller가 나중에 에이전트를 빼고 뒷거래 하는 것을 막기 위한 제도적인 장치입니다. 하지만, 현실적으로는 집을 성공적으로 팔아야만 수수료를 받을 수 있습니다. 주택 부동산의 수수료는 전통적으로 집 가격의 6지만, 남가주와 같이 집값이 높은 지역에선 5-6 사이를 주고받습니다. 부동산 수수료는 흥정 가능한 목록이지만, 5이하로 떨어지는 경우는 많지 않습니다.
    위의 세가지 항목에 대한 저희의 방침은 리스팅 계약 결정 사항 3 에서 볼 수 있습니다.

소비자의 입장에서 모든 궁금증을 한곳에서 해결할 수 있다면 가장 이상적이겠지만, 부동산 에이전트가 할 수 있는 조언에는 한계가 있습니다. 원칙적으로 부동산 에이전트는 법과 세금에 관한 조언은 할 수 없게 되어 있습니다. 법과 세금에 관한한 아래 내용은 어떤 이슈들이 있고 전문가들과 상의할 때 어떤 질문들을 해야 하는지를 알려드리는 정도가목적입니다.

사실 더 자세히 쓸 수 있음에도 불구하고 고의적으로 깊게 다루지 않은 내용들이 있습니다. 미국 주택 구입/소유와 관련된 세금이나 법적인 질문들은 회계사, 변호사들과 상의하셔야 합니다. 꼭 한번은 거치셔야 하는 관문입니다. 또한 한국의 해외 투자 정책 및 송금 절차등에 대해서도, 한국의 해당 은행에서 어차피 직접 알아보셔야 하기 때문에, 저희는상세히 다루지 않았습니다.