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PMI (Private Mortgage Insurance) 는 주택 융자시 계약금이 20% 미만일 때 lender 가 borrower 에게 부과하는 프리미엄 비용입니다. 그러나 계약금이 적더라도 PMI 에 대한 대안이 있습니다.
모기지 보험의 종류
Conforming 주택 융자시 계약금이 20% 미만인 경우, 두 가지 방법으로 PMI 가 청구됩니다.
가장 일반적인 방법은 모기지 지불 외에 별도의 월별 요금으로 PMI 를 지불하는 것입니다. 이것을 Borrower Paid PMI 라고 합니다.
다른 방법은 PMI 가 더 높은 모기지 이자율의 형태로 모기지에 포함될 때입니다. 이를 Lender Paid PMI 라고 합니다. 이는 모기지 보험에 대해 별도의 월별 수수료가 없으며 대신 모기지 이자율이 평소보다 약 0.375% 더 높은 이자율을 지불하므로 월별 모기지 지불금이 더 많이 납입함을 의미합니다.
Lender Paid PMI 및 Borrower Paid PMI 는 최대 $625,000 (2022 기준, 일부 지역에서는 더 높은 금액) 까지 Fannie Mae 및 Freddie Mac 이 지원하는 Conforming 주택 융자에 대한 모기지 보험입니다. 이를 “Private” 모기지 보험이라고 하는 이유는 모기지 보험 제공업체가 lender 와 별개인 제 3의 기업이기 때문입니다.
또 다른 낮은 주택 융자 다운페이 옵션은 FHA 주택 융자 프로그램을 사용하는 것 입니다. FHA는 주택 융자도 제공하고 보험도 제공하므로 모기지 보험은 FHA Mortgage Insurance Premium (MIP) 라는 이름으로 변경됩니다.
FHA MIP 는 주택 융자시 선불 보험료와 (현금으로 지불 또는 모기지에 포함 가능) 월 보험료가 같이 지불이 되어야 합니다. 이러한 경우 다운페이가 적을시 보험비가 조금 더 비싸지게 됩니다.
PMI 를 피하는 방법
낮은 다운페이의 borrower 들은 PMI 를 어떻게 피할 수 있을지에 대한 궁금증을 갖습니다.
PMI 를 피하는 가장 쉬운 방법은 20% 이상의 계약금을 내는 것입니다. 이렇게하면 주택 융자에 모기지 보험이 없습니다.
PMI 를 피하는 또 다른 방법은 second 모기지를 사용하는 것입니다. 모기지 융자는 PMI 를 피하기 위해 LTV (Loan-to-Value) 80% 로 제한되어야 하며, second 모기지는 일반적으로 여기에 추가로 10% 의 융자를 허용하여 총 90% 의 융자을 제공합니다.
이렇게 하면 second 모기지가 생기며, 이는 Lender Paid PMI 또는 Borrower Paid PMI 를 사용한 것과 같은 총 융자 비용을 만들 수 있습니다. 따라서 lender 에 세 가지 옵션을 모두 비교하시기 바랍니다.
또한 10% 미만을 다운페이하는 경우 일반적으로 second 모기지 옵션을 사용할 수 없습니다. 왜냐하면 두 번째 모기지를 사용하는 lender 는 허용 가능한 융자를 90% 로 제한하기 때문입니다.
PMI 의 대안
낮은 다운페이를 가진 borrower 는 PMI 에 또 어떤 대안이 있는지 궁금해할 수 있습니다.
PMI 의 대안과 PMI 를 피하는 방법의 접근은 비슷하지만 다릅니다. 하지만 문제는 PMI 의 대안 비용이 PMI 를 지불하는 비용과 동일한 경우가 많지만 마케팅의 방식이 다를 뿐이라는 것입니다.
예를 들어 일부 점보 융자는 PMI 없이 20% 미만의 다운페이를 허용합니다. 이것은 모기지 보험을 안 내는 것처럼 마케팅이 되는 것입니다. 그러나 수수료의 관점에서 보면 이 점보 융자를 통해 절약을 하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 Lender Paid PMI 와 같이 이미 보다 높은 이자를 통해 비용이 충당되고 있기 때문입니다. 따라서 모기지 보험의 대안이지만 수수료 비용은 피할 수는 없습니다.
PMI 취소 방법
기존의 conforming 주택 융자가 있는 경우, lender 에게 주택 자산의 20% 에 도달하면 모기지 보험 취소 요청할 수 있습니다. 수년 내에 이 수준에 도달할 것이라고 생각한다면 Lender Paid PMI 대신 Borrower Paid PMI 로 선택이 되어야 취소를 할 수 있습니다. Lender Paid PMI 가 있는 경우 모기지 재융자를 통해서 Borrower Paid PMI 로 바꾼 후 주택 자산이 도달했을 경우 취소가 가능합니다.
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