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리버스 모기지의 오해 중 하나로 리버스 모기지를 하면 주택의 소유권은 은행으로 넘어가는 것으로 생각하시는 분들이 종종 계십니다. 하지만 다른 유형의 모기지와 마찬가지로 리버스 모기지시 주택의 소유권은 주택 소유자에게 있습니다.
그러나 borrower 가 주택을 판매하거나, 이사, 혹은 세상을 떠날 경우 모기지 금액이 상환 되어야 합니다. 모기지 금액을 갚을 수 없거나 갚지 않을 경우 lender 는 spouse 혹은 자녀분들과 동의하에 모기지 금액을 갚거나 혹은 재융자를 할 수 있는 옵션을 제공합니다. 주택이 모기지 금액 미만으로 감정이 되는 경우, 리버스 모기지는 non-recourse 융자 프로그램이기 때문에 주택이 upside down 이 되더라도 주택 소유자 또는 수혜자에게는 이에 대한 책임이 없습니다.
리버스 모기지를 어떻게 사용할 수 있나요?
리버스 모기지를 통해 부족한 생활비 충당, 필요한 집 수리 비용 충당, 자녀들의 결혼비용 보조, investment property 구매, 또는 의료비 지불과 같은 이유들로 리버스 모기지를 사용합니다. 정기적인 수입이나 저축금액이 충분하지 않은 상황에 놓인 borrower 들은 리버스 모기지를 통해 현재 거주지에 계속 살며 고금리 융자를 받는 것을 방지합니다.
리버스 모기지 조건사항
리버스 모기지를 받기 위해서 가장 기본적인 조건사항은 borrower 의 나이이며, 62세 이상부터 신청이 가능합니다. 아래는 추가 조건사항입니다.
- Borrower 가 주택의 소유권을 갖고 있어야 하며 모기지는 free & clear 혹은 대부분의 모기지를 갚은 상태여야 합니다.
- 주택은 borrower 의 주거지 (primary residence) 여야 합니다.
- 연방 부채에 대한 연체사유가 없어야 합니다.
- 주택의 재산세, 주택 보험 및 HOA 를 계속 납부할 수 있는 재정적 능력이 있어야 합니다.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) 가 승인한 리버스 모기지 카운슬러가 제공하는 카운셀링에 참여해야 합니다.
Borrower 는 리버스 모기지 자금을 너무 빨리 소비하는 것을 방지하고 주택 세금과 보험이 제대로 지불되도록 신중하게 예산계획을 세워 리버스 모기지를 최대한 현명하게 활용하기를 권장합니다.
리버스 모기지의 종류
리버스 모기지에는 아래와 같은 다양한 유형이 있기 때문에 borrower 의 상황에 맞는 리버스 모기지 프로그램을 선택하시기 바랍니다.
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) – 가장 인기 있는 리버스 모기지 유형이며 연방보험이 적용 되어 일반적으로 초기 비용이 다른 프로그램들보다 조금 높지만 모기지 자금을 어떠한 용도로도 사용이 가능합니다. 또한 리버스 모기지 융자금액 지불 방식을 일시불, 고정 월별 페이먼트 또는 line of credit 과 같이 여러가지 방법 중 선택할 수 있습니다. HECM 은 FHA 에서 인증한 lender 를 통해 융자가 가능하며 FHA 가 인증한 카운셀러를 통해 카운셀링 세션을 받아야 합니다.
Proprietary reverse mortgage – 이 리버스 모기지는 private 융자로 정부에서 지원을 받지 않지만 주택 감정가가 높은 경우 이 리버스 모기지 프로그램을 통해 더 많은 금액의 융자를 받을 수 있습니다.
Single-purpose reverse mortgage – 이 리버스 모기지 프로그램은 다른 두 모기지 프로그램만큼 흔하지 않으며 주로 비영리 단체와 주정부 및 지방 정부 기관에서 제공합니다. 단일 목적 리버스 모기지는 세 가지 옵션 중 가장 저렴하며 borrower 는 특정 목적에만 리버스 모기지 융자를 사용할 수 있습니다.
추가 문의 및 자세한 무료 전화상담은 714-615-1125, James Kim 으로 연락 부탁드립니다.