미국 부동산의 희망적 낙관론

더 많은 일자리, 더 많은 가정, 더 많은 미국인, 좋은 가치 – 이는 단지 시간문제일 뿐
시장전망 및 분석 | 2012/04/05 23:46

지난 3월(2012. 3월) JPMorgan Chase의 제이미 디먼 CEO가 주주들에게 보내는 편지에서 미국 주택시장에 대한 얘기를 적었습니다. 시장의 리더답게 다양한 사안들을 실제 data를 기반으로 이해하기 쉽게 정리하였는데 현재 조금씩 체감되고 있는 미국 주택시장의 변화에 대한 이해에 도움이 될 것이라 생각하여 공유합니다.

JPMorgan CEO Jamie Dimon’s letter to shareholders (3/2012)

주택시장은 여전히 우울하고 가격은 아직도 추가 추락 여력이 남아있다는 사실들에 많은 촛점이 맞춰져 왔습니다. 연체와 포어클로져 등으로 인해 여전히 많은 ‘그림자 재고들’이 아직 시장을 강타하지 않았다는 사실은 공포를 가중시키는 요인이고 이런 불안함은 한동안 계속되겠지요. 신규 주택 건설도 낮아서 미래는 아직 우울해 보입니다. 하지만 선행지표들을 보면 모든 신호들이 파란불입니다 – 즉, 전환의 시기가 이미 오지 않았다면 곧 올거란 얘기지요. 이유없는 낙관론을 말씀드리고 싶은 것이 아닙니다, 사실을 사실대로 전할 뿐입니다.

• 미국인구는 성장을 멈춰본 적이 없습니다. 위기 후 4년간 3백만명의 미국인이 늘었고 향후 10년간 3천만명이 증가할 것으로 예상됩니다.
• 이러한 인구 증가는 일반적으로 연 1백2십만채의 주택 수요를 만들어 냅니다. 헌데 지난 4년간 가구수 형성은 이의 절반 수준이었습니다. 저희 경제학자들은 고용 상황이 개선되면 주택 수요도 빠른 시일내에 정상화 되어 곧 연 1백 2십만채의 주택 수요를 만들어 낼 것으로 믿습니다.
• 느리긴 하지만 고용상황도 개선되어 왔습니다. 지난 24개월간 3.45백만개의 직업이 창출되었습니다.
• 지난 4년간 연평균 845,000개의 주택이 미국내에서 건축되었습니다. 동시에 연간 2십5만개의 주택이 자연재해, 폐쇄 등의 이유로 사라졌습니다. 신규 가구수의 증가는 성장율이 줄어들었다고 하더라도 이정도의 신규 주택수는, 아니 그 이상도 모두 소비시켜 왔습니다.
• 단독주택과 콘도의 전체 재고물량은최고치인 2007년 5월 4.4백만채에서 현재 2.7백만채로 줄어들었습니다. 현재의 판매율을 적용 시 6개월이면 모두 소진될 수 있는 수치입니다. (이러한 낮은 수의 재고는 일반적으로 향후 주택가격에 긍정적인 신호입니다.)
• 여전히 앞서 얘기한 그림자 재고는 걱정이나, 이역시 2009년말 최고치(90일 이상 연체 및 포어클로져 숫자가 5.1백만채)로부터 가시적인 하향세를 보여줘 왔으며(현재 3.9백만채), 12개월 내에 3백만채로 예상됩니다. 또한 모기지 서비서들에게 패키지 세일이나 숏세일 등을 통한 거래가 더 큰 이익을 가져다 주는 상황이 되거나 실제 자금이 있는 투자자들이 포어클로져 주택을 구입하여 렌트로 전환 시 이익을 보는 상황이 오면 이러한 그림자 재고는 더욱 빨리 사라질 것입니다. 주택가격은 여전히 조금씩 더 내려가고 있고 또 당분간 그럴 것입니다. Distressed sales(숏세일, 포어클로져, 은행차압 물건)이 여전히 전체 거래의 25이고 이러한 거래는 일반적으로 정상거래보다 30 정도 낮게 이루어집니다. 이러한 Distress sales가 향후12-24개월간 줄어감에 따라 이로 인한 주택가격에의 부정적인 영향 역시 사라질 것입니다.
• 현재 미국 지역의 절반 이상에서 주택 구입이 렌트보다 더 싼데 이는 과거 15년간 없었던 일입니다. 상대적으로 높은 렌트 가격은 주택가격을 상승시키는 선행 요인이 될 수 있습니다.
• 동시에 미국 소비자들은 부채 대비 더욱 안정적인 재정상태를 이루어 가고 있습니다. 가구당 부채비율은1994년 이후 가장 낮은데 이는 소비자들의 급격한 디레버리징의 결과입니다.
• 최근 연방은행에서의 고위 대출 담당임원들 설문조사 결과에 따르면 신규 모기지 대출을 위한 신용 규제 완화에 대한 명확한 신호는 아직 없지만 적어도 모기지 대출 기준을 강화하려는 움직임은 다소 둔화되고 있다고 합니다.
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더 많은 일자리, 더 많은 가정, 더 많은 미국인들, 좋은 가치 – 이는 단지 시간문제일 뿐입니다.