부동산 증여와 상속

요즘 미국의 부동산 경기의 활황과 함께 한인들이 소유한 부동산 가격 또한 많이 오름에 따라서 요즘 한인들에게는 부동산의 증여 및 상속이 중요한 부분으로 떠오르고 있다. 개중에는 quiclam deed 나 grant deed를 통해 부동산의 증여가 이루어지기도 하고, 한인 1세들의 사망으로 인해 상속이 이루어지기도 한다. 증여 및 상속의 일반적인 개념을 살펴보고 부동산과 관련한 세법상의 문제에 대해 알려드립니다.

증여
증여란 개인이 자녀나 제3자에게 아무런 반대 급부없이 돈이나 기타 재산등을 양도하는 것을 의미한다. 가장 흔한 형태로 부모가 자녀에게 재산을 생존하면서 물려주는 경우이다. 현재 연간 면세가능한 증여한도는 증여자가 증여 받는 사람 한명에게 $14,000까지 가능하므로, 예를 들어 한 자녀에 대하여 부모는 연간 $28,000까지 세금없이 증여를 할 수 있다. 또한 위의 연간 면세 가능한도 이외에도 현재 평생 면세한도가 $5,250,000으로 정해져 있다.

한인들에게 흔히 발생되는 경우로 quitclam deed로 융자금이 있는 부동산을 증여하면 세법상 일부는 증여, 또 다른 일부는 판매처럼 처리를 하게 된다. 즉 양도한 융자금만큼은 판매처럼 인식을 하여 원래 구입원가를 차감한 금액을 양도손익으로 인식하고 양도시의 시가와 융자차액이 증여액수가 된다.

예를 들어 10년전 $150,000에 구입한 현 시가 $500,000의 주택을 아들에게 증여했을때 $300,000의 융자 잔액이 남아있다고 가정해보자. 여기서 $300,000의 융자금은 주택 매매로 간주하게 되고 $150,000의 주택구입액을 차감한 $150,000의 양도소득이 발생한다. 하지만 1997년 개정세법에 의한 지난 5년동안 2년이상 거주한 주택에 한하여 부부인 경우 $500,000까지 면세 혜택이 주어지므로 차액 $150,000에 대한 양도소득은 없다. 그리고 아들에게 증여한 주택의 현 시가 $500,000에서 융자금 $300,000을 제외한 $200,000이 증여액수가 된다. 이 경우 평생 증여면세 한도인 $5,250,000 이하 임으로 증여세가 부가 되지 않는다.

상속
개인의 사망시 개인의 유산을 유가족에게 양도할 때를 의미한다. 상속세의 면세한도는 2009년까지 계속 상승하여 $3,500,000까지 오른 후, 2010년도에는 아예 없어졌고, 2011년도에 $5,000,000 으로, 2012년도는 $5,120,000 으로, 2013년에는 $5,250,000으로 올랐다. 면세한도 이상의 재산에 대해서는 상속세로 사망자의 각종 부채와 비용 그리고 세금등을 제하고 18에서 40에 해당하는 세금을 내게 된다. 단, 부부가 모두 시민권자인 경우는 배우자 공제 (unlimited marital deduction)라고 하여 상속세를 내지않고 무한대의 상속이 가능하다.