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여름 판매 시즌을 맞아 회복세를 기대하던 전국 주택시장이 다시 고금리라는 복병을 만났다.
국제유가 상승과 인플레이션 재확산 우려로 장기 국채금리가 오르면서 주택담보대출(모기지)
금리도 상승세를 이어가고 있다. 이미 높은 주택가격과 부족한 매물로 주택 구입 부담이 큰 상황에서
대출금리까지 다시 오르면서 바이어들의 구매력이 더욱 약화될 것이라는 우려가 커지고 있다. 특히
캘리포니아와 LA 지역은 전국 평균보다 주택가격이 훨씬 높기 때문에 금리 상승에 따른 충격이 더욱 크다.
프레디맥에 따르면 지난 6일 기준 30년 고정금리 모기지 평균은 6.69%로 전주보다 0.03%포인트
상승했다. 15년 고정금리도 6.01%를 기록했다. 30년 금리는 2025년 8월 이후 약 1년 만에 가장 높은
수준이다. 문제는 앞으로도 금리가 쉽게 내려가지 않을 가능성이 있다는 점이다. 국제유가가 상승하고
인플레이션 우려가 다시 커질 경우 장기 국채금리가 높은 수준을 유지하면서 모기지 금리에도 상승
압력이 계속될 수 있다. 업계 전문가들은 모기지 금리가 7%대를 돌파할 것으로 예상한다. 주택
구입자들이 느끼는 부담은 금리만으로 설명되지 않는다. 주택가격 자체가 이미 높은 수준에 올라 있기
때문이다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2026년 6월 기존주택 중간가격은 44만600달러로
1년 전보다 1.8% 상승했다. 주목할 점은 주택가격이 높은 수준을 유지하는 가운데 모기지 금리까지
6% 후반으로 올라왔다는 것이다.
과거에는 금리가 높으면 주택가격이 하락해 어느 정도 부담이 상쇄되는 효과가 있었지만 현재 시장에서는
상황이 다르다. 주택가격은 쉽게 내려가지 않는 반면 금리는 높게 유지되는 구조가 나타나고 있다. 결국
바이어 입장에서는 집값과 금융비용을 동시에 감당해야 한다. 캘리포니아 주택 구입자들이 느끼는 부담은
전국 평균보다 훨씬 크다. 가주부동산중개인협회(CAR)에 따르면 2026년 6월 캘리포니아 기존 단독주택
중간가격은 90만4,640달러였다. 전국 중간가격 44만600달러의 두 배가 넘는 가격이다. 부동산 매체
레드핀에 따르면 2026년 5월까지 3개월간 LA카운티 주택의 중간 판매가격은 약 93만7,000달러로 1년
전보다 0.8% 상승했다. 그렇다면 현재 모기지 금리 6.69%가 주택 구입자에게 실제로 어느 정도
부담인가. 캘리포니아의 6월 기존 단독주택 중간가격인 90만4,640달러짜리 주택을 구입한다고
가정하자.
20%인 약 18만930달러를 다운페이먼트로 내고 약 72만3,710달러를 30년 고정금리로 빌리는 경우다.
6.59%인 경우 월 페이먼트가 약 4,665달러에 달한다. 6.00%인 경우 약 4,339달러로 월 326달러,
연 3,912달러를 더 내야한다. 5.50%는 월 페이먼트가 약 4,109달러, 5.00%는 월 페이먼트가 약
3,885달러다. 6.69%에서 5.5%로 떨어지면 월 원리금이 약 556달러 감소한다. 1년으로 환산하면
약 6,670달러, 30년 단순 계산으로는 약 20만달러에 가까운 차이가 발생한다. 따라서 캘리포니아
주택 구입자에게는 모기지 금리 1%포인트 안팎의 변화가 단순한 금융시장 뉴스가 아니다. 매달
수백달러, 장기간으로는 수십만달러의 차이를 만들어내는 실질적인 생활비 문제다. 금리 상승의 또
다른 문제는 구매 가능한 주택가격 자체를 떨어뜨린다는 것이다.
가령 한 가구가 주택 원리금으로 매월 2,000달러까지 부담할 수 있다고 가정해보자. 30년 고정금리
5.5%에서는 약 35만2,000달러를 빌릴 수 있다. 하지만 금리가 6.69%가 되면 같은 월 2,000달러로
빌릴 수 있는 돈은 약 31만달러 수준으로 줄어든다. 즉 금리가 올라가면 소비자는 같은 소득으로
과거보다 낮은 가격의 주택을 찾아야 한다. 문제는 여기서 끝나지 않는다. 주택가격 자체가 오르면
필요한 대출금도 증가한다. 따라서 고금리와 고주택 가격이 동시에 발생할 경우 구매자의 구매력은
이중으로 감소한다.
<조환동 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20260809/1624898