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모기지 이자율이 새해부터 당초 예측과 정반대로 흘러가고 있다. 예측대로 올라야 할 모기지 이자율이 다시 하락세로 나타냈다. 올라도 가파르게 오를 것이라는 전망과 달리 모기지 이자율은 초저금리 수준에 근접중이다. 그렇다고 아직 주택 매기가 살아나지 않고 있지만 재융자 시장은 다시 들썩이고 있다. 모기지 이자율 하락과 함께 각종 모기지 대출 기준이 완화되면서 재융자 호기가 다시 찾아왔다. 혹시 지난 1~2년 새 재융자 기회를 놓쳤다면 이번 기회를 절대 놓쳐서는 안 되겠다. 재융자가 필요한 주택 소유주들이 당장 재융자에 나서지 않으면 안 될 7가지 이유를 알아보자.
■ 의심 여지없는 재융자 적기
모기지 이자율이 떨어질 때마다 재융자 시장이 출렁인다. 은행과 융자 중개업체에 재융자 관련 문의가 쇄도하게 마련이다.
새해 들어 모기지 이자율이 다시 떨어지고 있지만 재융자를 실시해야 할지 결정이 쉽게 서지 않을 수 있다. 재융자 실시를 결정하는 여러 가지 이유가 있지만 그 중 한 가지가 이자율 격차다. 일반적으로 시중 모기지 이자율과 현재 적용받고 있는 이자율과 약 2%포인트 차이가 난다면 재융자에 나서도 좋은 것으로 판단된다.
지난 1~2년 사이 주택을 구입한 주택 소유주가 아니라면 아마 대부분 재융자 대상에 포함될 수 있다. 모기지 이자율 격차가 2%포인트 이상 차이가 나지 않더라도 앞으로 현재와 같은 낮은 이자율 시대를 기대하기 힘들다. 이자율이 조금이라도 더 오르기 전에 사상 최저 이자율로 장기간 묶어두기 좋은 시기다.
■ 너무 낮은 이자율
현재 모기지 이자율은 낮아도 너무 낮다. 모기지 이자율만 놓고 보면 재융자를 실시하지 않을 이유가 전혀 없다. 국영 모기지 보증 기관 프레디맥의 집계에 따르면 1월 넷째 주(22일 마감 기준) 모기지 이자율(30년 고정)은 전국 평균 약 3.63%로 20개월 만에 최저 수준으로 떨어졌다.
2013년 5월 이후 가장 낮은 수준이고 지난해 같은 시기와 비교해도 약 0.73%포인트나 낮다. 재융자에 많이 활용되는 15년 고정 이자율 역시 올 초부터 매주 연속 하락세로 22일 기준 전국 평균 약 2.93%로 집계됐다.
■ ‘노’ 비용 재융자까지 고려해 볼만
낮은 이자율 덕분에 당장 재융자 수수료를 낼 필요가 없는 이른바 ‘노 코스트’(No-Cost) 재융자까지 고려해 볼만한 시기다. 노 코스트 재융자는 말처럼 수수료가 없는 재융자 상품은 아니다.
일반적으로 재융자를 실시할 때 내야 하는 수수료와 각종 비용을 융자에 포함시켜 당장 내야 하는 수수료 부담을 최소화 한 상품이다.
모기지 이자율이 매우 낮기 때문에 수수료 등의 비용을 융자에 포함시켜도 이자 부담이 크지 않다는 것이 최근 장점이다. 예를 들어 40만달러를 ‘노 코스트’ 상품을 통해 재융자할 경우 기존의 4.5% 이자율을 4%로만 낮춰도 매월 약 117달러를 절약할 수 있고 30년 만기동안 약 4만2,000달러의 이자가 절감된다.
■ 대출기준 완화로 재융자도 수월
새해 주택시장의 가장 큰 관심거리는 모기지 대출기준 완화다. 시중 모기지 대출기준을 제시하는 프레디맥과 패니매 등 국영 보증기관이 ‘로우 다운페이먼트’를 골자로 하는 완화된 프로그램을 발표했다.
첫 주택 구입자와 저소득층의 주요 주택 대출 수단인 ‘연방주택국’(FHA)도 모기지 보험료를 대폭 낮춰서 주택시장을 전폭 지원하기로 했다.
완화된 모기지 대출기준은 주택 구입뿐만 아니라 재융자에도 적용이 된다. 프레디맥과 패니매의 경우 이른바 3% 다운페이먼트 프로그램에 재융자 신청까지 포함시켰다.
‘담보대출 비율’(LTV)이 최고 97%까지 확대돼 낮은 에퀴티 비율로 고심하던 주택 소유주들의 재융자 장벽이 훨씬 낮아졌다.
■ ‘깡통주택’재융자 올해 말까지 유효
지난 1~2년간 주택 가격이 상당폭 회복됐다. 그래도 주택 가격 하락폭이 워낙 컸던 지역의 일부 주택들은 여전히 시세를 회복하지 못하고 있다.
주택 시세가 모기지 원리금을 밑도는 이른바 ‘깡통주택’들이 여전히 많다. 깡통주택은 주택을 처분하기도 힘들고 재융자도 불가능하다.
그러나 깡통주택 소유주들의 재융자 길을 터준 것이 연방 정부 특별 재융자 프로그램인 ‘하프’(HARP)다. 하프는 당초 2013년 말 종료될 예정이었으나 2년 더 연장돼 올해 말까지 유효하다. 재융자를 해야 되는 상황이지만 낮은 주택 시세가 걱정이라면 올해가 하프를 신청할 수 있는 마지막 기회다.
■ 각종 ‘갈아타기’ 재융자 적기
재융자를 통해 장기 고정금리를 단기로 단축하거나 기존 변동금리를 고정금리로 변경할 수 있는 절호의 기회다. 단기로 단축하거나 고정금리로 변경하면 페이먼트이 상승하는 효과가 발생하지만 현재 모기지 이자율이 매우 낮아 상승 부담이 매우 낮아졌다.
예를 들어 기존 30만달러 융자액을 30년 만기 고정금리 5%로 10년간 납부해 온 경우 현재 모기지 원리금은 약 23만6,736달러로 추산된다.
만약 재융자를 통해 15년짜리로 만기를 단축시켜 최근 이자율 시세인 약 3.5%를 적용받는 다면 매달 납부해야 하는 페이먼트는 약 82달러 오르는데 그친다. 반면 만기 상환기간을 5년이나 앞당길 수 있어 은퇴 후 생활이 넉넉해지는 것이 가장 큰 장점이다.
기존의 변동금리를 장기 고정금리로 바꾸기에도 매우 좋은 시기다. 변동금리는 이자율이 낮은 것이 장점이지만 일정기간 후 이자율이 변동된다는 것이 가장 큰 부담이지만 재융자를 통해 장기간 낮은 금리로 묶어둘 수 있다. 또 기존의 1차 융자와 2차 융자를 재융자를 통해 하나로 정리하기에도 적합한 시기다.
■ 모기지 보험료 낮출 기회
주택시세 회복에 따른 재융자 혜택도 커졌다. 이자율을 낮춰 모기지 페이먼트를 낮추는 것 외에도 기존에 적용 받던 모기지 보험 삭제할 기회도 높아졌다. 다운페이먼트 비율이 20%보다 낮아 모기지 보험에 들어야 했거나 FHA 융자를 통해 주택을 구입, 모기지 보험 규정을 적용받고 있는 경우 주택 가격 상승과 재융자를 통해 모기지 보험을 없앨 수 있다.
FHA 융자의 경우 에퀴티 비율과 상관없이 만기동안 모기지 보험 규정이 적용되기 때문에 재융자를 통해 컨벤셔널 융자로 전환해 모기지 보험 규정을 삭제할 수 있다.
< 준 최 객원기자>