재융자 잘못된 상식

주택융자 담당자로 수많은 한인들과 상담하고 융자를 같이 진행하면서 느낀 것은 많은 한인들이 미국의 주택융자 제도에 대하여 잘못 알고 있는 내용이 다소 있다는 것이다. 자주하는 일이 아니므로 당연한 것일수도 있겠지만 상식적으로 알아둬야할 대표적인 것을 몇 가지만 추려서 살펴보기로 한다.

■ 현재 모기지 계좌가 있는 은행에서 재융자를 하면 이자율을 싸게 받을 수 있다.

체킹이나 세이빙스 계좌가 있어도 이자를 싸게 받을 수 있을 것이다. 렌더(은행)가 융자노트를 2차 모기지 시장에 파는 컨포밍 융자의 경우에는 틀린 말이다. 그동안 페이먼트를 한 번도 밀리지 않고 잘 했으므로 우대를 받을 수 있지 않겠냐는 것이다. 페이먼트를 밀리지 않고 잘 하는 것은 우대의 대상이 아니라 채무자로서의 기본의무이다. 따라서 이 생각은 잘못된 것이다. 하지만 대형은행의 재량이 많이 개입되는 융자금액이 큰 넌컨포밍(점보)융자의 경우는 경우에 따라서 맞는 말일수도 있다.

■ 은행이 낮은 이자율로 재융자를 해주면 손해를 보게 된다.

모기지 렌더는 모기지란 상품을 2차 시장에 팔아서 그 마진(가격의 차이)으로 이득을 취한다. 브로커든, 대형은행이든 자기 돈으로 빌려주는 것이 아니다. 은행이 자기 돈으로 30년동안 고정금리로 빌려줄 수가 없다.

예컨대 금리차이로 수익을 올리는 비즈니스 융자나 커머셜 융자와는 전혀 다른 상품이다. 렌더는 재융자를 해주면 해줄수록 이득을 보게 되어있다.

■ 융자 브로커를 통해서 융자하면 이자율이 낮다.

융자 브로커는 여러 은행에서 도매가격으로 이자를 받아오므로 손님이 은행에 직접 가는 경우보다 낮게 융자를 받을 수가 있다는 것이다. 또 브로커를 통하면 융자가 쉽게 되고 은행으로 바로 가면 융자받기가 까다롭다는 얘기도 한다. 이 모두 잘못된 말이다.

손님의 자격요건, 융자 상품, 주택형태, 거주 형태, 점보융자냐 컨포밍 융자냐, 락인 기간등 여러 가지 종류 특징에 따라 브로커가 더 낮을 수도 있고 또 대형은행이 유리한 경우도 있다. 비록 같은 2차 시장에 모기지 노트를 매각하더라도, 브로커와 대형은행 렌더사이에는 일반인이 알기 힘든 크고 작은 많은 차이들이 있다. 누구에게 융자를 하든 융자 담당자가 어떤 조건으로 융자를 해주느냐가 더 중요할 수 있다.

■ 비용을 들이지 않고 재융자하는 것이 유리하다.

상담을 하다 보면 많은 사람들이 비용을 들이지 않고 재융자를 원한다. 그런데 재융자를 하기 위해서는 반드시 발생하는 비용들이 있다. 렌더비용(프로세싱 등), 감정비, 에스크로비, 타이틀비 등이 대표적이다.

융자금액에 따라 약간씩 다르지만 약 3,000달러 내외 정도로 잡으면 된다. 그런데 이 비용을 은행이나 브로커가 그냥 부담해줄 리가 없다. 결국 손님의 주머니에서 나온다는 얘기다. 즉 비용을 본인이 부담하지 않으면 부담하는 경우보다 이자율이 올라가게 되어있다. 따라서 어느 경우가 본인의 상황에 더 유리한지 꼼꼼이 따져 보고 결정해야 한다. 보통 융자금액이 적을수록 비용없는 융자가 불리한 경우가 많다.

■ 포인트는 안 낼수록 유리하다.

한인들이 주택융자와 관련, 가장 중요하고 기본적인 용어임에도 불구하고 잘 알지 못하는 한 단어를 꼽으라면 단연 포인트(discount points)란 용어이다.

포인트란 미래에 적게 낼 페이먼트를 현재가로 할인해 은행에 지불하는 금액이다. 다시 말해서 이자율을 낮추기위해서 지불하는 돈이라고 보면 된다. 이 포인트를 마치 융자 담당자가 취하는 비용으로 생각하여 지불하지 않을수록 좋은 것으로 생각하는 사람들이 많다. Loan origination fee 혹은 론 피와 혼동하는 이들도 많다.

1 포인트(융자금액의 1%)를 지불하고 낮출 수 있는 이자율은 보통 30년 고정은 0.25% 정도 된다. 결국 30년 고정은 4년 정도 지나면 애초에 지급한 포인트를 모두 환급받는 셈이 되고 그 후부터 싼 이자만큼의 혜택을 보게 된다. 포인트를 잘 활용하면 페이먼트와 이자금액을 낮추는데 많은 도움이 될 수 있다.