주택융자의 3대 고려사항

1. 내 수입으로 얼마까지?
“Affordability Calculator”는 너무 복잡해서 여기에 포함시키지 않았다. 오히려 혼란스럽게 할 챈스가 높다. 꼭 전문가와 상의할 것을 권한다. 그래도 일단 대충 감 잡으려면 다음 3가지를 계산하면 된다.

내 전체 수입 (매달 월급 또는 매달 평균 비즈니스 수익–세금 내기 전)의 40%는? (예를 들어 $3000)
매달 고정 지출 (자동차 페이먼트, 학생 융자, 매달 정기적으로 내는 크래딧/융자 빚 등등)은? (예를 들어 $500)
전체 수입의 40% – 매달 고정 지출 = $3000 – $500 = $2500, 이 숫자가 내가 집 페이먼트로 쓸 수 있는 액수다. 집 페이먼트 (재산세, 보험, 콘도 관리비)가 이 숫자를 넘지 않는 선에서 집을 살수 있다. (오른쪽 모기지 계산기 활용)
다시 말하지만, 대충 감만 잡기 위해서다. 하지만 복잡한 상황이 있지 않는 한 크게 벗어나지는 않을 것이다.

2. 주택 융자 3대 조건
아래는 Conventional Loan, 즉 일반 융자를 염두에 두고 쓴 것이다. 2014년 현재 주택 융자는 보통 Conventional 아니면 FHA 둘중 하나다. FHA도 아래 내용과 기본적인 개념은 똑 같지만 숫자들이 조금씩 다르다. FHA는 주택 융자 문답 3번 항목에서 좀 더 자세한 내용을 볼 수 있다.

A. 수입 (Income)
DTI라는 전문 용어를 알고 있을만 하다. DTI는 Debt to Income Ratio의 약자로, 지출과 수입의 비율을 말하는 것. 지출이 $3000인데, 수입이 $6000이라면, DTI는 50%. 같은 상황에서 수입이 $9000이라면 DTI는 33%로 떨어진다.

DTI는 2 종류가 있다.

Front End Ratio : 집 관련 지출 / 수입
Back End Ratio : 집 관련 지출 그 외 정기 지출 /수입
> 집 관련 지출 : PITI (피-아이-티-아이) >> P=Principle (원금)

I=Interest (이자)

T=Tax (재산세)

I=Insurance (집 보험, 콘도 관리비)

(Utility=전기세, 물세등는 DTI 계산에 포함 안됨)

> 그 외 정기 지출 : 일반적으로 크레딧 리포트에 뜨는 빚 : 가장 대표적으로 자동차 페이먼트, 학생 융자, 크레딧 카드 페이먼트, 등등

> 수입 : Gross Income = 월급 받는 경우는 전체 연봉, 비즈니스는 세금 내기 전의 순수익

> 수입 주의사항 : 지난 2년동안 안정적인 수입 요구. 만약 6개월전에 취직했다면, 수입이 아무리 높아도 은행에서는 안정된 수입으로 인정하지 않을 수 있음.

교과서적인 가이드라인은 Front End가 28% 이하, Back End가 36% 이하다.

Front End만 보면, 매달 수입이 $10,000일 경우, 집 페이먼트가 $2800이 넘지 않는 선에서 집을 살 수 있다는 얘기다. Back End도 동시에 충족시키는지 봐야 한다. 만약 고정 지출이 $1000이고 집 페이먼트를 $2800까지 본다면 Back End Ratio는 38%로 상한선을 초과한다. 그럼 집 페이먼트를 $2600로 하향 조정해 거기에 맞는 집을 찾아야 한다.

하지만!!! 현실은 많이 다르다. 일반적으로 은행에서 보는 최고 DTI 는 43%-45%까지 한다.

이 글을 읽고, 난 융자가 되겠다, 안 되겠다 섣부른 판단은 금물이다. 융자는 많은 길과 변수가 있다. 최종 결정은 받듯이 융자 전문가와 상의한 후 내릴것을 당부한다.

B. 자산 (Asset)
최소 자산= Downpayment Closing Cost (주택 구매 비용) Reserve (비상자금)

Downpayment는 융자 환경에 따라 계속 변한다. 20%가 가장 일반적이다. 융자 환경이 느슨했던 2000년 중반은 No Down이 유행했었다. 융자 조건이 많이 까다로워진 2014년 현재도 다른 조건이 좋다면, 10% 정도만 Down하고 집을 살 수 있다. 이 부분에선 LTV란 약자를 알고 있으면 좋다. LTV는 Loan To Value 즉 융자 액수와 집 가격의 비율이다. 간단히 Downpayment의 반댓말이라고 생각하면 된다. Down을 20%하면 융자를 80% 받는 것이니까 LTV는 80%가 된다. (역시 이 내용만 가지고 융자 가능성 여부를 판단하지 않았으면 좋겠다. 다시 말하지만, 융자에는 많은 길과 변수가 있다.)

Closing Cost (집 사는 비용)은 집 값의 약 2-3%정도를 생각하면 무난하다. 거의 절반 이상은 융자 비용이다. 부동산 매매 비용* 참조

Reserve (비상 자금)은 보통 2-6개월 정도의 PITI에 해당하는 여유자금을 말한다.
주의 사항 1 : 은행에서 자산을 볼 때, 보통 지난 2달치의 평균을 본다. 만약 다 합쳐서 $100,000이 필요한데, 은행에는 $80,000밖에 없다고 치자. 그럴 때 융자 받기 전날 $20,000을 빌려다가 매꿔도 은행에서는 $100,000로 인정해 주지 않는다는 얘기다.

주의사항 2 : 자산 액수만 보는 것이 아니라 자산 출처를 까다롭게 따진다. 자산이 여기 저기 흩어져 있다면 가능한한 한곳에 미리 모아 놓는 것이 좋다. 그리고 가능한한 돈을 움직이지 않는 것이 좋다. 은행에서 최근에 들어가고 나온 돈의 모든 출처를 확인하는데, 변동사항이 너무 많으면 서류 작업이 매우 복잡해 질 수 있다.

C. 크레딧 (Credit)
크레딧 점수를 FICO (파이코)라고 부른다. 일반적으로 FICO가 740점이 넘으면 최고의 조건에 융자를 받을 수 있다. 평소에 있는지도 잘 모르고 지내는 크레딧 내력, 융자 받을 때는 아주 중요한 역할을 한다. 몇가지 주의할 점은…

• 은행에서 뽑는 Credit Report와 보통 일반인이 소비자로서 뽑는 Credit Report는 차이가 있다. 소비자들이 AnnualCreditReport.com같은 곳에서 직접 크레딧을 뽑아 볼 수 있지만, 융자를 받기 위해선 융자 전문가나 은행을 통해서 뽑아봐야 한다. 그리고 크레딧 점수는 세군데 Credit Bureaus (Equifax, TransUnion, Experian) 에서 모두 뽑아 중간 점수를 보게 되어 있다.
• 은행에서는 크레딧 점수만을 보는 것이 아니라, 크레딧 기간과 내용까지 본다. 크레딧을 쌓은 기간이 너무 짧으면 (보통 2년 이하) 문제가 될 수 있고, Collection같은 내용이 떠 있으면, 다 갚기 전에는 융자를 안 해 줄 수 있다.
• 집을 사기 전에 융자를 미리 알아보아야 하는 가장 중요한 이유가 크레딧을 준비하기 위한 것이다. 크레딧에 생각지도 못했던 문제들이 뜨는 경우들이 상당히 많다. 많이들 놀라한다. 왠만한 문제들은 시간만 좀 있으면 그리 어렵지 않게 해결할 수 있다. 하지만, 오퍼 쓰기 전날 알게 되면 아무것도 할 수 없다.

융자를 준비할 수 있도록 돕는 것도 저희의 기본 바이어 업무중의 하나입니다. 궁금한 점 있다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.

융자 준비 키포인트와 융자 진행 중 주의사항

준비 기간

• 융자 준비 과정을 가능한한 빨리 시작한다.
• 이 왭사이트등에서 기본 융자 상식을 숙지한 후 믿을만한 전문가를 찾아 상의한다.
• 크레딧을 가능한한 일찍 뽑아보고 문제가 있을 경우 전문가의 도움을 받아 교정한다.
• 크레딧 관리 요령을 전문가에게서 배우고 실천한다.
• 집 사는데 필요한 목돈을 한 곳에 모은다. 빨리 할수록 좋다.
• 가능하다면 집 살 때까지 직장을 옮기거나 비즈니스를 닫지 않는다.
• 만약 지금 융자를 받을 수 없다면 장기 계획을 세우고 미래를 준비한다.

융자 샤핑

• 이미 전문가와 상의하고 있다 하더라도 꼭 한군데 이상 융자 샤핑을 한다.
• 이자율이든 융자 비용이든 “Estimate”만 갖고 융자 받을 은행을 정해야 한다. 다분히 애매한 상황에서 모든 결정을 내려야 한다는 것 기억한다.
• Pre-Approval Letter를 받아 놓는다. (한개 이상의 은행에서 받아 놓아도 좋다.)

융자 진행 중

• 융자를 받을 때는 “상식”을 버리고 은행의 지침을 따른다.
• 융자 브로우커/은행와 항상 분명한 의사소통을 한다.
• 융자 브로우커/은행의 말에 귀를 기울인다.
• 다시 강조!! 융자 브로우커/은행의 말에 귀를 기울인다.
• 조금이라도 애매한 상황이다 싶으면 은행과 상의한다.
• 애매하지 않다 싶어도 왠만하면 은행과 상의한다.
• 은행에 돈을 넣고 뺄때는 꼭 융자 브로우커/은행과 상의한다. (왠만하면 돈이 어떤 모양으로든 움직이지 않는 것이 좋다.)
• Bank Account를 바꾸지 않는다.
• Credit Inquiry (Credit을 뽑아보는 것)를 자제한다.
• Credit Card를 많이 쓰지 않는다.
• Closing 을 위해 모아 놓은 돈을 쓰지 않는다.
• 자동차나 비싼 가구를 사지 않는다.
• 직업을 바꾸거나 비느니스를 시작하지 않는다.
• 아무에게도 보증 (Co-sign)을 서주지 않는다.