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Mortgage Commitment (융자를 주겠다는 은행의 약속편지)를 받으면 요구 조건을 충족시킬 서류등을 보완하면서 동시에 변호사는 Title Search를 주문하게 되고 Title Insurance를 사게 된다.
Title Search와 Title Insurance를 사는 이유는 주택 구매는 일단 개인이 하는 투자중 제일 큰것이고 또 지니고 있는 기간이 긴것이며 투자중 제일 복잡한 형태이다. 복잡함이란 시장에 내놓아 파는 것과 융자를 받는것등 여러가지가 있지만, 가장 중요한 것은 우리법이 인정하는 부동산에 대한 권리와 이해 관계를 설정하는 일이다.
부동산에서 권리 (Right)와 이해 (Interest)는 liens., easement, right of way tenancy, riparian right등을 뜻하는 것이다.
타이틀 보험은 부동산의 권리와 이해에 대해 일어날수 있는 모든 법적 문제점 에 대한 위험을 제거하기 위한 수단으로 사용되는 것이다. 타이틀 보험은 구매자가 돈을 지불하고 구매하였을때 실제 소유자가 되고 그에 대한 모든 권리가 있음을 보호해주는 역활을 한다.
주택클로징을 할때에는 본인을 보호하기 위해서 꼭 타이틀 보험을 사도록 해야한다. 만 일 하자사항을 발견하였을 경우 판매자에 알려 closing까지 모든 문제를 해결해 놓도록 해 야한다. 해결을 완전히 못한 상태에서 closing을 하려면 필요한 금액을 충분히 커버할 수 있는 액수 를 Escrow Account에 넣어놓고 해결된 후에 돌려주면 된다.
다시말하면, 타이틀 보험이란 클로징시 타이틀 보험회사에서 구매자에게 자신들이 조사, 보고한 것 이외에는 하자가 없다고 부동산 Title을 보증해주는 계약서이다. 만일 타이틀이 틀렸거나, 타이틀 회사가 구매자에게 보고한 사항 이외의 Lien이나 이해가 생겼을 경우 (실제로 주인이 아닌사람이 속여파는 경우나 등기되지 않은 집저당이 나중에 나타나는 경우가 종종 발생한다) 구매자가 보험에 든 액수만큼 보험회사에서 손해액을 배 상해 주게 된다. (100,000달러달 400달러 정도이므로 융자받은 액에 대해서만 보험을 들지 말고 전구매액에 대해 보험을 꼭 들도록 한다)
타이틀 보험이 생명보험이나 상해보험과 유사해 보이지만 아주 다른점이 있는데, 그것은 다른 보험들은 앞으로 일어날지도 모를 사고, 화재등에 대한 위험을 고려해 보험을 들지만 타이틀 보험은 지나간 과거에 있었던 모든 결함들에 의해 발생할 수 있는 위험을 방지하고 손해를 막자는 것이다. 타이틀 보험사에서 타이틀에 대해 보고해준 하자이외의 것에 대한 모든 문제를 보상해 주 지만 보험의 기본목적은 구매자가 당할지도 모를 손해를 사전에 방지해 위험을 최소로 줄 이자는 것이다. 그러기 위해서는 타이틀 보험사는 광범위하게 해당 부동산에 대한 타이틀 을 조사하고 공공자료등을 조사해 본다.
조사, 분석한 모든 자료에 의해 하자가 없게되면 타이틀 보험증서를 발행하게 된다.
클로징시 구매자는 타이틀 보험료를 납부하게 되는데 이것은 타보험과 달리 한번만 불입 하면 되는 것이다. 또한 타보험은 일정 기간만 유효한데 반해 타이틀 보험은 구매자가 해당 부동산을 소유하고 있는한 끝까지 유효하게 된다.