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2015년도 이제 끝을 향하여 달려가고 있다. 다가오는2016년의 부동산 시장은 어떨까?
가주 부동산협회에서는 지난 주 다음과 같이 내년의 부동산 시장 전망을 발표했다.
거래량은 올해와 마찬가지로 약 6.3%의 증가하여 40만7,500채에서 43만3,000채 정도가 될 것으로 예측된다. 올해만큼 잘 팔릴 것이다.
가격 상승은 3.3% 정도가 될 것으로 보고 있다. 즉 중간가 47만6,300달러에서 49만1,000달러가 될 것이다. 급격한 가격 상승은없으며 완만한 한 자리 숫자로 상승세를 보이는 안정된 부동산 시장이 될 것으로 예측하고 있다.
부동산 가격은 2012년과 2013년 각각 11.6%,27.5%의 두 해에 걸쳐 가파르게 상승했다.
이후 2014년에는 9.8%, 2015년 올해는6.5% 정도에서 마감할 것이다. 내년은 올해의 절반 수준인 3.2%에 그친다.
주택 구입 지수는 계속해서 떨어지고 있다. 바이어들은 부동산 가격이 너무 올랐다고 느끼고 있으며 구입을 포기하는 바이어가 많아지고 있다. 중간가격이 10년 전과비슷하게 28만6,000달러로 떨어졌던 지난2011년 주택 구입지수는 53%였으나 계속하락하여 내년에는 27%까지 떨어진다. 주택구입 지수는 은행 융자를 얻는 경우 가계 수입으로 적정 수준에서 페이먼트를 하고 생계를 유지할 수 있는 능력을 나타낸다.
퍼센타일이 높을수록 주택을 구입할 능력이 높아지고 낮을수록 힘들다.
평균 가계 수입이 올라가는 주택가를 따라잡지 못할 때 주택을 담보로 하여 은행 융자를 얻는 바이어들은 주택 구입을 포기하게된다. 따라서 이 또한 이자율에 달려 있다.
언제 얼마나 가파르게 이자율이 상승할것인지 셀러와 바이어 모두 관심을 가지는이유이다. 분기별로 계속 미루어지고 있는이자율이 내년에는 4.5% 이상 오를 것으로부동산 협회는 전망하고 있다.
내년 부동산 시장의 가장 큰 변수는 역시이자율 상승이다. 다음으로 가격 안정 후 다시 내림세가 언제 어떠한 이유로 시작될 지이다.
수입은 오르지 않고 있는데 집값은 너무 갑자기 올라서 집을 살 수 없었던 바이어들에게 이자율까지 올라가기 시작하여 페이먼트가늘어난다면 부동산 시장은위축될 것이다. 가격은 상승을 멈추거나 하락한다.
지난 1968년부터의 전미주 및 가주 부동산 시장은 대략 10년에 걸쳐 올랐다가 떨어지고, 떨어지다가 오르는 주기를보여주고 있다. 1978~1980년, 1988~1989년,2006~2007년이 가장 부동산 가격이 높았던때이다. 이에 따르면 2017년까지는 가파른 상승은 없더라도 물가 상승 및 인플레이션 지수에 맞게 안정된 시장이 계속될 것이다.
내년 2016년의 중간가는 43만3,000로 2004년의 중간가인 45만770달러를 넘어섰지만2006년의 52만2,670달러와 2007년의 56만270달러까지는 아직 10~12%의 여지가 있다.
역사적으로 가격이 최고점에 도달한 후 그후 4~5년에 걸쳐 완만한 상승을 보이고 다시가격이 떨어져왔다. 전년 대비 27.0%나 올랐던 2013년 이후 내년 2016년이 3년째이다.
향후 지난 2007년의 중간가를 넘어서는부동산 시장이 될지, 아니면 거기까지 오르지 않고 다시 언제 하락을 시작할 것인지셀러와 바이어들의 관심이 높아지고 있다.
이는 이자율의 상승폭 및 그 속도에 따라달라질 것이다.
연초에 팔렸던 시장가에 맞춰 리스팅 가격을 정하는 매물은 여전히 시장에 나오는즉시 하루 이틀만에 팔리고 있다. 집 가격이너무 올라서 구입을 미루는 바이어들이 있는 반면 이자율이 오르기 전에 주택을 구입하고자 하는 바이어들은 긴장의 끝을 놓치지 않고 구입에 나서기 때문이다.
하지만 시장가보다 지나치게 가격을 올려내놓는 매물은 몇달 째 팔리지 않고 있으며가격 조정을 하는 셀러 역시 늘고 있다. 가격 상승이 주춤해질 것이지만 이자율 상승을 목전에 두고 있어서 지금처럼 내년의 부동산 시장 역시 활발할 것이라는 것이 가주부동산 협회의 전망이다.