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Q 요즘 이자가 낮아15년 고정 융자로 바꾸는 분들이 많은데 15년 고종 융자의 장점과 단점은?
15년 융자의 장점:
*30년 고정 융자에 비해 이자율이 낮다.
*기간이 15년이기에 은행에 내는 이자가 30년에 비해 훨씬 적다.
*월 페이먼트에서 원금을 많이 공제 받게된다.
15년 융자의 단점:
*융자 기간을 단축하는만큼 월 페이먼트가많다. 15년으로 바꾸게되면 30년 융자 페이먼트보다 30퍼센트 정도를 더 지불하게 된다.
*안정된 직장인들에게 추천할만하나,안정된 직장이 아닌 경우 피하는 것이 좋다.
Q 20퍼센트 미만으로 다운 하고 산집은 재융자를 하는게 유리 한가요?
20퍼센트 미만으로 집을 구입한 바이어들은 무조건 PMI 보험을 들어야 하는데
집 값이 상승하여 현재의 융자원금에서 집 Equity 가 20퍼센트를 넘게되면 PMI 보험을 면제 받게되어 재융자를 받는 것이 좋습니다.
2011년과 2012년에는 PMI 보험이 융자금액에 1퍼센트이상을 매달 부담하는 조건으로 융자를 받으셨기 때문에 더더욱 재융자를 고려 해보셔야 합니다.
Q 융자 10년전과 비교해 많이 어려워 졌다는데…
그러나 사정은 사람에 따라 다릅니다. 기본은 서류입니다. 모든 것이 서류로 갖추어져야 합니다. 다음은 가이드라인입니다.
렌더에 따라 차이가 있겠지만 개인 신용점수는 최소한 620점은 넘어야 할 것입니다.
지난 12개월 동안 개인 신용 리포트에 모게지 페이먼트를 연체한 기록이 없어야 할 것입니다.
합법적으로 미국에 거주할 수 있는 신분을 갖고 있어야 하며(외국인융자 별도 가이드 라인) 최소 지난 2년 동안 일을 한 기록을 갖고 있어야 할 것입니다.
자영업체를 운영하고 있다면 최소 지난 2년 동안 업체를 운영한 기록과 세금보고 기록을 갖고 있어야 할 것입니다.
또한 다운 페이먼트를 할 돈의 출처에 대한 서류를 갖고 있어야 합니다.
매월 갚아야 할 부채는 소득의 45~50를 넘지 말아야 할 것입니다.
모기지 융자를 얻는 것이 정말로 쉽거나 어려운 것은 아닙니다. 개인에 따라 차이가 있습니다.
모기지 금리도 마찬가지입니다. 모든 사람들은 서로 다른 신용기록을 갖고 있습니다.
소득과 부채와 크레딧기록이 모기지 금리와 융자 승인 여부를 결정해 줄 것입니다.
Q. 효과적인 원금 상환 방법이 있나요?
원금상환 방법은 개인의 사정에 따라 다르겠지만 상환기간으로 본다면
15년,20년,30년과 40년으로 볼수있고
미국의 모게지 상환은 복리가 원칙이니 기간이 짧아 지면
질수록 이자 페이먼의 누계는 적어지므로 짧은기간에
전액을 상환 할 수 있으면 많은 돈을 save 하실 수 가있다.
한 예를 들어서 설명을 해 드리면 이해에 도움이 되실것 같아 $400,000 융자금액 기준으로 설명 드리면
기준날짜:8/28/2013
1.15년, 이자율:3.5, 페이먼:$2,859.53 ,15년간 총페이먼 합계:$514,715.40
2.30년, 이자율:4.375 페이먼:$1,997.14 ,30년간 총페이먼 합계:$718,970.40
위의 예를 보시면 15년 상환이 약 30퍼샌트 이상 페이먼 부담이 되시지만 $204,225의 이자 페이먼을 30년으로 상환 할때 보다 더 부담 하시게 되는걸 아실 수 있다.. 기간 별로는 부담 하시는게 무리가 않되시면
기간이 짧을수록 유리 하신 걸 알 수 있다.
다음은 엑스트라로 다달이 더 낼때도 크게 상환기간을 줄이실 수 있는데
$400,000/30년 기준으로 말씀 드리면 다달이 $200을 이번 달부터 페이먼 1997에 $200 더한 금액=2197 내시면 25년2개월에
페이오프 하실 수 있고 금액으로 보면 $58,241이 save 되고 매달 $300을 더 내시면 23년 4개월에 $81,600이 세이브 됩니다. 이 예를 보면 재융자를 해서 $200,$300 페이먼이 경감되서 그금액만큼을 현재대로 페이먼을
계속 낸다면 그 효과는 지대 하다고 보실 수 있습니다.