ENG
인플레이션에 대한 우려로 채권 이자율이 크게 오르면서 모기지 이자율도 함께 상승하고 있다.?
지난 1월 초에 주택을 구입한 바이어 윤모씨는 최근 에스크로를 종결하면서 모기지 론에 대한 포인트를 지불하고 이자율을 낮췄다.
윤씨가 처음 에스크로를 오픈 할 당시에는 30년 고정 모기지 이자율로 3.95%를 예상했었다. 하지만 모기지 이자율이 계속 오르더니 2월 중순 거래를 마칠 시점에는 4.5%로 뛰었다.
이자율을 고정시키지 못한 윤씨는 이자가 오르면서 DTI(소득대 채무비율) 비율이 소폭 상승하게 됐다.
렌더가 요구하는 DTI를 넘게 되자 윤씨는 할 수 없이 포인트를 내고 이자율을 처음 융자 신청 당시의 수준으로 내려서 은행이 원하는 DTI로 맞춘 후 에스크로를 끝내야만 했다.
올들어 모기지 이자율이 가파른 상승세를 보이고 있다.
당초 전국부동산중개인협회(NAR)나 모기지뱅커스협회(MBA) 등 주류 부동산 업계서 예상한 올해 모기지 이자율은 4.3~5.0%대 였다. 하지만 이 수치는 하반기쯤에 도달할 이자율로 연초에는 급격한 상승이 없을 것으로 기대했었다.
그러나 막상 새해가 되면서 모기지 시장은 예상과 다른 모습으로 변하고 있다.
이자율이 하루가 다르게 상승하면서 바이어들의 주택 구입 계획에도 차질을 빚게 만들고 있다.
모기지 이자율과 연동되는 10년 만기 재무부 채권 이자율을 보면 한달새 급격한 상승이 이뤄지고 있었음을 알 수 있다.
1월2일 채권 이자율은 2.46%로 시작했다. 이때의 모기지 이자율은 3.90%대였다.
그후 채권 이자율은 거의 매일 상승했다. 가랑비에 옷 젖듯이 매일 소폭 올라가던 채권 이자율은 한달이 지난 2월1일 2.78%로 올라갔다. 한달새 0.32% 포인트가 뛴 것이다.
이러한 채권 이자율 변화는 바로 모기지 이자율에 영향을 줬고 그 결과 현재 30년 고정 모기지 이자율은 평균 4.5%대로 상승했다. 지난 2014년 이후 가장 높은 수준이다.
지금 모기지 이자율은 렌더마다 차이가 있지만 대부분의 업체들은 바이어의 신용에 따라 4.2~5%대의 이자율을 제공하고 있다.
전문가들이 생각했던 모기지 이자율이 3월도 되기 전에 벌써 예상치에 도달한 것이다.
그럼 모기지 이자율은 왜 단기간에 급상승하는 것일까.
가장 큰 요인은 인플레이션에 대한 우려가 현실로 다가오기 때문이다.
지난 1월 발표된 미국 근로자들의 임금은 전달보다 상승하면서 무려 88개월 연속 월급이 오르고 있다.
또한 2018년부터 전국에서 18개주가 근로자들의 최저 임금을 인상했다. 가주 최저임금은 시간당 11달러이며 2022년까지 매년 1달러가 오르게 되어 있다.
연방정부의 최저임금은 2009년 7월에 정해진 7달러25센트가 변동 없이 지금까지 적용되고 있지만 많은 주들과 로컬 정부들이 자체적으로 임금을 인상하는 추세다.
이처럼 근로자들의 월급이 오르면 인플레이션을 초래할 수 있어서 예방적 차원에서 연방준비제도에서 기준금리 인상 횟수를 더 늘릴 가능성이 높아지고 있다. 전문가들은 올해 기준금리 인상을 세차례 예상했으나 물가 상승 등 인플레이션에 대한 우려 때문에 네번 정도 인상할 것으로 전망되고 있다.
연방정부 차원에서도 시중 자금을 회수하기 위해서 채권 이자율을 인상하게 되면 결국 모기지 이자율 인상에 직접적인 영향을 주게 되는 것이다. 또한 연방정부가 재정 적자를 타개하기 위해 신규 채권을 발행할 경우에도 채권 가치 하락으로 인해 이자율이 올라가게 된다.
여기에다 실업률이 계속 낮아지면서 지금은 4.1%까지 하락했다. 근로자들의 임금이 지속적으로 오르고 완전 고용에 가까워지면서 가구당 소득 증가는 소비 지출로 이어지면서 물가 상승에 대한 압박도 높아지고 있는 상황이다.
다시 말하면 모기지 이자율은 인플레이션에 대한 우려 때문에 채권 이자율이 오르면서 함께 상승하는 것이라고 설명할 수 있다.
국책모기지 기관인 프레디맥의 렌 키퍼 경제학자는 “연방준비제도와 재무부 채권 이자율이 앞으로 오를 가능성이 높다는 우려에 따라 모기지 이자율이 연초부터 예상과 달리 상승세로 시작하고 있다”고 설명했다.
모기지 이자율 상승 때문인지 부동산 가치를 알려주는 질로에 따르면 1월 중 주택 거래량은 지난해 보다 10% 정도 감소했다. 주택 거래가 활발한 도시들은 최대 40%까지 판매가 감소한 것으로 나타났다.
올해 들어 모기지 이자율이 단기간에 크게 오르긴 했지만 그래도 역사적으로 보면 현재의 이자율은 아직도 낮은 상태다.
부동산 에이전트들은 “올해 주택 구입 계획이 있다면 더 오르기 전에 서둘러서 집을 보러다니는 것이 좋다”고 조언하고 있다.