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꿈에 그리던 주택 구매는 거금이 들어가는 큰 결제 중 하나입니다. 하지만 대부분의 주택 구매자는 lender 쇼핑을 건너뜁니다. 이 것은 자동차 구매시 처음 본 차를 바로 사는 것과 같으며 또는 매번 한 주유소에 가장 낮은 가격을 줄 것이라고 믿고 가는 것과 같습니다.
주택 융자 이자쇼핑을 안 한 다는것은 주택 구매자의 재정에 큰 타격을 줄 수 있는 실수입니다. 더 낮은 이자율을 얻기 위해 여러 lender 들의 모기지 융자 조건을 비교하지 않으면 융자 기간 동안 많은 금액을 손해볼 수 가 있습니다.
크레딧 점수 알아보기
가능한 최고로 낮은 주택 융자 이자율을 얻으려면 가장 먼저 해야 할 일은 borrower 의 크레딧 확인입니다.
대부분의 lender 는 융자 가격을 책정할 때 FICO 크레딧 점수를 사용합니다. 일반적으로 FICO 신용 점수가 높을수록 융자 이자율이 낮아집니다. FICO 크레딧 점수에 대한 정보가 없다면 사용중인 크레딧 회사나 은행, 또는 FICO.com 을 통해 FICO 크레딧 점수 확인 할 수 있습니다.
높은 크레딧 점수 만들기
FICO 크레딧 점수가 생각보다 낮다면 이를 개선하여 더 낮은 모기지 이자율로 매월 돈을 절약하기 바랍니다. 하지만 이 절차는 시간이 소비되기 때문에 lender 를 통해 주택 융자를 알아보기 전 미리 시작을 해야합니다. 평소에 크레딧 한도에서 30% 이하로만 사용하고 월 페이먼트를 늦게 갚지 않으며 hard pull 없이 유지만 하여도 크레딧 점수는 점차 올라갈 것입니다.
다른 기관의 도움을 통해 크레딧 점수를 개선도 권장합니다. 월 예산을 설정하고 지출 습관을 개선하는데 도움이 되는 앱과 무료 서비스가 많이 있습니다. 대부분은 온라인, 전화 및 in-person 상담 옵션을 제공합니다. 기관의 서비스 및 요금 구조에 대한 정보를 무료로 제공해야 하며 혹시 유료로 서비스를 제공한다면 다른 기관을 사용하는 것을 고려하시기 바랍니다.
소비자 금융 보호국 (Consumer Financial Protection Bureau) 에 따르면 크레딧 복구 사기에 경우 서비스 체결 전 결제를 요구를 하거나 몇점까지 올린다는 보장을 합니다. 이런 기관을 피하기 바랍니다.
크레딧 리포트의 오류확인
주택 융자에 사용 되는 FICO 점수는 크레딧 리포트의 정보를 기반으로 합니다. 크레딧 리포트 상에 오류로 인해 더 낮은 이자 확보하기가 더 어려워질 수 있으며 심각한 오류의 경우에는 주택 융자 승인이 안 될 수 있습니다. 법적으로 세 개의 보고 기관인 Equifax, TransUnion, Experian 에 매년 한개의 무료 크레딧 리포트를 요청할 수 있습니다.
이의를 제기하는 항목에 대한 채권자 (creditor) 확인 편지와 같은 모든 문서의 사본을 포함해야 합니다.
Lender / 주택 융자 이자쇼핑
크레딧 정보가 모두 정확하다면 lender 들에 주택 융자를 신청할 때가 되었습니다. 몇몇의 lender 들을 비교하여 편하게 함께 일할 수 있고 낮은 이자율과 적은 수수료를 제공하는 lender 선택해야 합니다. 혹시 lender 의 대한 정보가 없다면 부동산 에이전트를 통해 소개를 받는 것도 하나의 방법입니다.
20% 이상의 다운페이
Lender 는 borrower 에게 얼마를 다운페이 할 것인지 물을 것입니다. 다운페이는 더 많이 넣을수록 더 적은 융자금액을 대출 받기 때문에 적은 모기지를 냅니다.
일부 주택 구매자는 개인 모기지 보험 또는 PMI (Private Mortgage Insurance) 를 안 내기 위해 20% 다운페이를 지불합니다. 다운페이 20% 를 하는 경우 더 많은 것을 얻을 수 있습니다. 보다 더 경쟁력 있는 주택 구매자가 되며 더 낮은 이자율을 받을 자격을 갖추는 데에 도움이 될 수 있습니다. 낮은 이자율로 채택됨으로써 주택 융자 기간 동안 수천 달러의 이자금액을 절약하는데에 도움이 될 수 있습니다.
하지만 다운페이를 위해 그렇게 많이 저축하는 것은 일부 주택 구매자에게는 어려울 수 있습니다. 다운페이 자금이 부족하다면 지역 주택 기관에서 주택 구매자 지원 프로그램을 (DPA, Down Payment Assistance Program) 고려하시기 바랍니다.
모기지 포인트 구매 (Discount points)
주택 융자 진행시 모기지 포인트 (discount points) 를 지불하는 방법으로 이자율을 낮출 수 있습니다. 모기지 포인트는 주택 융자가 클로징 될 때 lender에게 직접 지불하는 수수료입니다. 1포인트는 모기지 금액의 1% (또는 $100,000당 $1,000) 입니다. 이를 통해 더 낮은 이자율에 대한 대가로 부분적인 이자를 선불로 지불할 수 있으며 비용은 차후 세금 공제가 가능할 수 있습니다.
일반적으로 집을 장기간 소유할 계획이라면 포인트 지불을 고려하기 바랍니다.
크레딧 카드로 큰 금액의 구매를 피하십시오.
Lender 는 borrower 의 월 소득과 부채를 사용하여 소득 대비 부채 비율 또는 DTI (Debt-to-Income ratio) 를 계산합니다. 이 수치는 일반적으로 세금 전 소득 (gross income) 의 43%를 초과해서는 안 됩니다.
Lender 는 주택 융자가 클로징 되긴 전에 가전제품, 카펫 또는 가구와 같은 큰 금액이 크레딧 카드로 결제가 되면 월별 부채에 추가되어 DTI 가 증가하고 주택 융자 클로징이 지연되거나 주택 융자승인이 취소되는 심각한 상황이 발생할 수 있습니다.
무료상담 / 추가문의: James Kim | 714-615-1125