리버스 모기지의 오해 중 하나로 리버스 모기지를 하면 주택의 소유권은 은행으로 넘어가는 것으로 생각하시는 분들이 종종 계십니다. 하지만 다른 유형의 모기지와 마찬가지로 리버스 모기지시 주택의 소유권은 주택 소유자에게 있습니다.
그러나 borrower 가 주택을 판매하거나, 이사, 혹은 세상을 떠날 경우 모기지 금액이 상환 되어야 합니다. 모기지 금액을 갚을 수 없거나 갚지 않을 경우 lender 는 spouse 혹은 자녀분들과 동의하에 모기지 금액을 갚거나 혹은 재융자를 할 수 있는 옵션을 제공합니다. 주택이 모기지 금액 미만으로 감정이 되는 경우, 리버스 모기지는 non-recourse 융자 프로그램이기 때문에 주택이 upside down 이 되더라도 주택 소유자 또는 수혜자에게는 이에 대한 책임이 없습니다.
리버스 모기지를 어떻게 사용할 수 있나요?
리버스 모기지는 62세 이상의 주택 소유자가 모기지 상환을 마친 (혹은 적은 모기지 상환금액이 남아있는) 에퀴티 일부를 tax free income 으로 빌릴 수 있는 모기지 융자 유형입니다. 일반 주택융자는 borrower 가 lender 에게 매달 모기지 payment 를 상환하지만 리버스 모기지는 반대로 lender 가 borrower 에게 매달 payment, 일시불, 혹은 line of credit 의 형태로 조달합니다.
리버스 모기지를 받은 borrower 는 모기지 월 페이먼트 없이 현재 주택에서 계속 거주할 수 있으며 borrower 의 이사, 주택판매, 혹은 세상을 떠날 시 리버스 모기지 금액이 상환되어야 합니다.
가장 인기 있는 리버스 모기지 유형 중 하나는 연방 정부의 지원을 받는 HECM (Home Equity Conversion Mortgage) 입니다.
온라인 검색으로 home affordability calculator 를 통해 현재 내 상황에서 부담할 수 있는 집값을 계산할 수 있습니다.
우선 총 연간 소득을 측정 후 자동차 할부금, 학자금 대출 상환금, 계속 갚아야 할 기존 모기지 상환금, 자녀 양육비, 위자료 및 신용 카드에 대한 최소 월별 지불금을 포함하여 현재 빚지고 있는 모든 부채의 계산을 합니다. 마지막으로 다운페이 금액을 계산기에 입력을 하면 부담할 수 있는 집값을 확인 할 수 있습니다.
DTI (Debt-to-Income ratio)
위 계산기에 나온 집값은 입력한 수입과 부채를 계산하여 DTI (소득 대비 부채 비율) 를 통해 주택융자가 가능한 융자금액입니다. 다른 상황에 따른 DTI 수치 변화를 계산하기 원한다면 DTI 계산기를 사용하시기 바랍니다. 계산을 마치면 소득의 몇 퍼센트가 기존 부채를 상환하는데 사용되는지 정확히 알 수 있습니다.
가격은 궁극적으로 무엇을 살 수 있는지를 결정합니다. 적합한 가격대 이상의 집을 보는 것은 흥미와 동시에 추가적 부동산 시장 정보를 제공할 수 있지만, 가격 범위를 벗어난 집에 빠지면 살 수 없다는 실망감이 들 수 있습니다. 그렇기 때문에 현재 재정 상태에 알맞는 가격의 주택을 찾는 것이 중요합니다.
위치는 집을 구입할 때 고려해야 할 가장 중요한 사항 중 하나 입니다.
이상적인 동네에서 집을 찾을 수 없거나 구매할 여건이 안 된다면 부동산 에이전트와 협력하여 가장 중요한 것이 무엇인지 결정하여 라이프스타일, 필요 및 예산에 가장 적합한 위치를 찾는 것을 권장합니다.
고려해야 할 몇 가지 사항은 다음과 같습니다.
평균적으로 집을 쇼핑하는 데 4개월 반이 걸리고, 계약을 맺은 후 클로징 하는데 추가로 30 ~ 45일이 소요됩니다. 그러나 물론 주택 구매 일정은 연중 시기, 자금 조달 요구 사항, 찾고 있는 주택 유형 및 현재 부동산 시장의 재고와 같은 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 주택 구입은 지역 주택 시장의 상태에 따라 달라지기 때문에 과정이 길어질 수도 있습니다.
시간이 많이 걸리는 주택 구입 단계
집을 구입하는 데 다소 오랜 시간을 소비하는 단계들이 있습니다. 이 과정을 빠르게 진행할 수 있다면 평균보다 조금 더 빨리 집을 구입할 수 있습니다.
주택 구매 계획시 꼭 숙지해야 할 사항들이 있습니다. 평균적으로 집을 구입하는 과정은 약 6개월이 걸립니다. 여기에는 약 5개월의 주택 쇼핑과 30 ~ 45일의 주택융자가 소요됩니다. 집을 구입하는 과정에는 단순히 집을 둘러보는 것 이상이 포함됩니다. 크레딧 및 재정을 검토하고, 적합한 부동산 에이전트를 찾고, 주택 오퍼를 넣고 협상을 하고, 주택 점검을 받고, 이사를 준비하고, 새 집의 주택 융자와 기록을 마쳐야 합니다.
아래 기본적인 질문들로 내 집마련을 더 구체적으로 준비하시기 바랍니다.
이 질문들에 대한 답을 모두 하였다면 주택 쇼핑을 시작할 수 있습니다.
다음은 집을 구입할 때 알아야 할 가장 중요한 10 단계입니다.
PMI (Private Mortgage Insurance) 는 주택 융자시 계약금이 20% 미만일 때 lender 가 borrower 에게 부과하는 프리미엄 비용입니다. 그러나 계약금이 적더라도 PMI 에 대한 대안이 있습니다.
모기지 보험의 종류
Conforming 주택 융자시 계약금이 20% 미만인 경우, 두 가지 방법으로 PMI 가 청구됩니다. 가장 일반적인 방법은 모기지 지불 외에 별도의 월별 요금으로 PMI 를 지불하는 것입니다. 이것을 Borrower Paid PMI 라고 합니다.
다른 방법은 PMI 가 더 높은 모기지 이자율의 형태로 모기지에 포함될 때입니다. 이를 Lender Paid PMI 라고 합니다. 이는 모기지 보험에 대해 별도의 월별 수수료가 없으며 대신 모기지 이자율이 평소보다 약 0.375% 더 높은 이자율을 지불하므로 월별 모기지 지불금이 더 많이 납입함을 의미합니다. […]
주택을 처음 구입하는 사람이라면 일반적으로 임대료, 일부 공과금, 인터넷 및 케이블 요금이 포함되는 월 임대료에 익숙할 것입니다.
주택 소유자는 집주인 입장에서 부담해야 할 추가 월 비용들이 있습니다. 여기에는 수도, 하수도 및 쓰레기 요금, 월별 HOA (콘도일 경우) 및 잔디 관리 비용과 같은 비용이 포함됩니다. 또한 재산세와 주택 보험을 지불할 책임이 따릅니다. 그리고 주택 수리 및 유지 관리 비용을 충당하기 위해 매년 주택 구입 가격의 1 ~ 3% 를 따로 준비해 두는 것이 좋습니다.
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