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2015년 10월 3일부로 미국 정부는 모든 모기지 거래의 주택 구매자가 받는 요율 및 수수료 공개를 대폭 수정했습니다. 이러한 수정사항은 특정 절차단계의 타이밍 요구 사항으로 모든 주택 융자 거래에 영향을 미칩니다.
다음은 주택 융자를 정확하고 효율적으로 계획할 수 있도록 정리한 타이밍 규칙에 대한 사항입니다.
공개사항 규칙 (Disclosure Rules) 에 대한 규제 배경
미국에서 주택을 융자하는 주택 구매자는 아래 두 가지 주요 규정에 따라 보호를 받습니다.
- The Truth In Lending Act (TILA 또는 Regulation Z) 는 모기지 조건 및 수수료가 서류상 공개되는 방식을 진행함으로써 주택 구매자를 클로징 비용 속임으로부터 보호합니다.
- The Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA 또는 Regulation X) 는 다양한 주택 서비스 제공자 (예: Lender, 부동산 에이전트, 타이틀 회사, 에스크로 회사, 변호사 및 보험 회사) 가 부동산 거래 비용을 인위적으로 부풀리는 것을 방지함으로써 주택 구매자를 보호합니다.
TILA 와 RESPA 는 각각 1968년과 1974년에 만들어졌으며, 현재 시행은 2011년 7월에 만들어진 소비자 금융 보호국(CFPB)에 속해 있습니다.
2015년 10월 3일부로 CFPB는 TILA 및 RESPA에 따라 의무화된 모든 모기지 이자율 및 수수료 공개를 주택 구매자가 모기지 융자를 더 쉽게 이해할 수 있도록 두 가지 간단한 서류 형식으로 결합했습니다.
TILA-RESPA 통합 공개 규칙을 TRID (TILA RESPA Integrated Disclosures) 라고 합니다. TRID 는 주택 구매자가 두 가지 공개서류를 받도록 요구합니다. 하나는 주택 거래 시작 시, 다른 하나는 종료 시입니다.
주택 구입 융자를 신청한 후 3일 이내에 lender는 융자 기간 동안 수수료, 클로징에 필요한 금액, 요율, 조건 및 비용에 대한 상세한 항목 내역을 제공하는 견적 양식을 주택 구매자에게 보내야 합니다. Lender 는 또한 진행하기 전에 진행하겠다는 주택 구매자 (borrower) 허락을 받아야 합니다.
주택 융자 클로징이 되기 최소 3일 전에 lender 는 CD (Closing Disclosure) 를 borrower 에게 보냅니다. CD 는 처음에 받았던 LE (Loan Estimate) 와 비슷한 형식이지만 주택 구매자, 주택 판매자, 그리고 제 3의 회사들의 비용들이 세세히 기록이 되어있습니다. CD 를 통해 모든 비용이 맞는지 혹은 모르는 비용이 기록되어 있지 않은지 확인 하시기 바랍니다.
LE (Loan Estimate Disclosure) 와 일정 규칙
LE 는 lender 에서 우편 또는 전자서류 형식으로 전달할 수 있습니다.
우편으로 진행하였을 경우, lender 에 신청하여 수요일 늦게 접수를 하였다면 lender 가 LE 와 Intent to Proceed Disclosure 를 목요일에 우편으로 보낼 것입니다. 그렇다면 토요일에 서류를 받을 수 있으며 borrower 의 동의를 받을 때까지 주택 융자에 대한 진행, 주택 감정 포함이 이루어 질 수 없습니다. 서명을 마친 서류를 바로 lender 에게 보내도 lender 에서는 월요일에서 수요일 정도 수취가 되어 진행이 될 것입니다. 이런 경우 벌써 6일 정도의 시간을 소요한 경우입니다.
다른 전자서류로 진행한 예로, lender 에 융자 신청을 수요일에 늦게 접수를 하였다면 LE 와 Intent to Proceed Disclosure 를 수요일이나 목요일에 받아 전자서명으로 바로 진행이 가능합니다.
CD (Closing Disclosure) 와 일정 규칙
Closing Disclosure 는 Loan Estimate 와 거의 동일하게 나타나기 때문에 라인 항목 클로징 비용이 원래 처음 시작때 조건과 일치하는지 쉽게 확인할 수 있습니다. 또한 주택 구매자, 주택 판매자 및 제 3자가 지불하는 개별 항목 비용을 공개함으로써 클로징 비용에 대한 보다 명확한 정보를 제공합니다.
Lender는 일요일과 공휴일을 제외하고 클로징 3일 전까지 이 정보를 borrower 에게 제공해야 하며 Day 1은 CD 를 받은 다음 날로 계산이 시작됩니다.
무료상담 / 추가문의: James Kim | 714-615-1125