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미국에서 집을 팔고 사는, 지극히 일상적인 삶을 영위하는 것이 점점 더 어려워지고 있다.
미국의 통화 긴축 정책으로 주택담보대출(모기지) 금리가 급등한 탓이다. 모기지 금리 상승으로
상환금 부담이 커지면서 이사 갈 집을 구하기 어려워진 주택 소유주들은 매물 내놓기를 꺼려하고
있는 데다 집값마저 고공행진을 지속하고 있어 주택 구매 희망자들의 구매 조건도 최악의 상황으로
치닫고 있는 상황이다. ‘내 집 팔기도 어렵고 내 집 사기도 어려운’ 것이 미국 주택 시장의 모습이다.
26일 로이터통신은 지난 주 모기지 금리가 7주 연속 상승세를 보이면서 2000년 9월 이후 최고 수준을
기록했다고 전했다.
모기지은행협회(MNA)에 따르면 지난 20일로 끝나는 1주일을 기준으로 30년 만기 고정 모기지 평균
금리는 7.9%에 달했다. 이는 23년 만에 최고치다. 금리가 치솟자 주택 구입에 대한 주요 지표인 모기지
신청 건수 역시 28년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. MBA의 조엘 칸 부사장 겸 수석 이코노미스트는
“모기지 신청이 1995년 이후 최저로 감소했다”며 “높은 모기지 금리가 주택구매 희망자를 시장에서
나오지 않고 있고, 재융자도 지속해서 억제하고 있다”고 말했다. 연방준비제도(FRB·연준)가 지난해
3월 기준금리를 ‘제로’에 가까운 수준에서 지난 7월 5.25∼5.50% 수준으로 인상한 후 통화 긴축
캠페인을 잠시 중단했음에도 모기지 금리는 계속 상승했다.
모기지 금리는 기준 금리와 직접적으로 관련이 없지만, 기준 금리와 밀접하게 관련된 10년물
국채의 영향을 받는다. 10년물 국채 수익률은 5%대를 돌파했고, 30년 만기 고정 모기지 금리는
8%대에 육박했다. 이는 모기지 금리가 3% 미만이었던 2년 전에 비해 3배에 가까운 상승세다.
10년물 국채 수익률이 고공행진을 하는 한 모기지 금리 상승세도 한동안 유지될 것이란 전망이
나오는 대목이다.
모기지 금리 상승은 주택을 구입하려는 구매 수요자들에게는 부담이다. 그만큼 대출에 따른 월
상환금이 커지기 때문이다. 부동산 정보업체 CBRE에 따르면 신규 모기지의 월 상환금은 평균
아파트 렌트비 보다 52%나 더 많은 것으로 나타났다. 이는 CBRE가 관련 통계를 작성한 1996년
이후 최악의 상황에 해당되는 수치라는 것이다. 지난 2008년 서브프라임 모기지 사태로 부동산
시장이 충격을 받고 이후 저금리가 이어지면서 모기지 상환금은 렌트비에 비해 12% 낮은 상황이
이어져 온 것과는 대조를 보이고 있다. 모기지 인상과 함께 주택 가격 상승도 주택 매매를 냉각시키고
있는 요인으로 꼽혔다. 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 지난 8월 미국 전역의 주택 가격 총액은
46조8,000억달러에 달하면서 역대 최고치를 기록했다.
현재 미국 주택 시장 상황은 수요와 공급의 균형이 깨진 상태다. 8%에 육박하는 모기지 금리에
높은 주택 가격이 더해지면서 주택 실수요자들이 부담을 느끼면서 수요는 줄었지만 공급은 더
큰 폭으로 줄어 가격이 올랐다. 주택 공급이 감소한 것은 높은 모기지 금리 때문에 기존 주택을
팔고 새 주택을 구입하려는 주택 소유주들이 집을 내놓지 않기 때문이다. 다만 주택 공급 부족에도
9월 신규 주택 판매는 19개월만에 최고치를 기록했다. 연방 상무부에 따르면 지난달 신규 주택
판매는 전월에 비해 12.3% 증가한 연율 75만9,000채를 기록했다. 전반적인 기존 주택 매물 부족
속에 건설업체들이 신규 주택 구매자 유치를 위해 각종 할인을 제공하면서 수요를 끌어 올린 것이
판매 증가 원인이란 게 전문가들의 분석이다.
<남상욱 기자>
http://www.koreatimes.com/article/20231026/1486941