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모기지를 낼 때 원금 부분은 원금이 줄어들고, 이자 부분은 세금 혜택을 받고, 화재보험은 만약의 경우를 대비해서 내야 한다고 생각하지만 모기지 보험(M.I.)은 낼 때마다 아깝다는 생각이 든다.
기본적으로 모기지를 받을 때 집 가격에 비례해서 융자금액이 80% 이상이 되면 무조건 모기지보험을 가입해야 한다. 때에 따라서 융자금액이 80% 이상이 되어도 모기지 보험료를 따로 내지 않는 프로그램도 있지만 이런 경우 모기지보험을 내지 않는 것이 아니라 은행에서 대신 내주면서 그만큼 이자율을 올려서 받는 형식이다.
집 가격의 80% 이상을 융자받으면서 모기지 보험이 없는 경우는 VA Loan밖에는 없다. FHA 융자의 경우 융자금액이 80% 미만이라 해도 일정금액의 모기지 보험료를 내야 한다. 그렇다면 이렇게 새 나가는 모기지 보험을 해지할 수 없을까?
때에 따라서 해지할 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 일단, 일반융자의 경우 법적으로는 융자금액이 현 시세의 79% 이하가 되면 자동으로 모기지보험이 해지되어야 한다. 은행에 따라서 3년 이내에 해지하려면 75% 이하가 되어야 한다는 조항을 가지고 있기도 하지만 일정금액이 되면 자동 해지되어야 한다. 법이 그렇다고 은행에서 친절하게 때가 되면 알아서 해지해 주는 경우가 흔하지 않다.
일단 남은 융자원금을 알고 현 시세를 알아본 후 융자금액이 80% 미만이라 생각되면 은행에 모기지보험 해지를 신청할 수 있다. 이때 많은 경우 개인이 비용을 부담하고 정식적인 집 감정을 할 것을 요구하는데 비용은 300달러에서 400달러 정도가 된다. 만약 모기지 보험을 해지할 수 있는 충분한 경우라면 감정비를 내더라도 신청을 하는 것이 좋다.
하지만 FHA 융자를 가지고 있다면 말이 다르다. 현재의 FHA 융자가 2012년 10월 이후에 받은 융자라면 최소 5년이 지나야 하며 2013년 6월 이후에 융자를 받았다면 11년이지나야 하고 2014년 4월 이후에 받은 FHA 융자라면 재융자를 통하지 않으면 모기지보험을 해지할 수 없다. 단, 2014년 4월 이후에 FHA 융자를 받았어도
집 가격의 90% 이하를 융자받은 경우에는 11년 후에는 해지할 수 있다.
그렇다고 적은 다운페이먼트가 최대장점인 FHA 융자를 누가 10% 이상 다운페이하고 융자를 받을 것이며그렇게 FHA 융자를 받고 한 번의 재융자 없이 11년 동안 가지고 있을 사람이 몇이나 있겠는가? 다시 말하면 할 수 없이 어떠한 이유로 FHA 융자를 받은 경우에는 여건이 될 때 최대한 빨리 일반융자로 재융자를 받아두는 것이 현명하다. 불행 중 다행으로 FHA 융자의 모기지 보험료가 2014년 4월 이후부터 큰 폭으로 내렸다. 아직은 일반융자의 모기지 보험료보다는 다소 높지만 비슷한 수준까지 낮아졌다. 낮아졌다고 해도 30만 달러의 융자금액이라면 매월 200달러가 넘는 금액을 매월 아무 의미없이 내야 한다는 것은 아쉽지 않을 수 없다. 지금 모기지 보험을 내고 있다면 해지할 방법이 없는지 또는 재융자를 통해서 모기지 보험을 없애는 것이 유리한 지 등을 알아보는 것이 현명하다.