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주택 융자를 쇼핑 할 때 가장 중요시 보는 것은 당연 모기지 이자율입니다. 이자율은 모기지 지불을 위해 매월 지불하게 될 금액에 상당한 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 주택 융자 쇼핑시 접했을 수 있는 두 가지 중요한 용어인 Prime Rate (우대 금리) 와 모기지 포인트 (Mortgage Points) 를 살펴보겠습니다.
Prime Rate (우대 금리)
우대 금리는 융자 불이행 가능성이 낮은 borrower 에게 lender 가 부과하는 단기 금리입니다. 신용도가 가장 높은 borrower 는 lender 가 제공하는 최저 금리를 받습니다. 각 lender 들은 자체 우대 금리를 설정하며 이율은 주요 은행 간에 거의 항상 동일합니다. 금리 조정은 은행에서 동시에 이루어지지만 정기적으로 조정되지는 않습니다.
우대 금리는 일반적으로 Federal Reserve Board 의 단기 목표금리 또는 목표금리인 연방 기금 금리 (Fed Funds Rate) 의 조정과 동시에 조정됩니다. Prime Rate 이라는 용어는 National Prime Rate 또는 WSJ (월스트리트 저널) Prime Rate 라고 불리기도 합니다.
Prime Rate 는 많은 유형의 대출융자에 대한 수치가 되었습니다. Lender 들은 이 수치를 바탕으로 기본 이자율로 지정 후 융자와 관련된 위험 수치 금액을 기준으로 마진(이익)을 추가합니다. 주택 융자 외에도 자동차 융자, 주택 개조 융자 및 크레딧 카드와 같은 소비자 대출에 자주 사용되며 주택 담보 대출 한도에 사용되는 기본 금리입니다.
Mortgage Points (모기지 포인트)
모기지 거래 시 여러 비용이 포함됩니다. Lender 가 부과하는 클로징 비용 중 하나를 ‘모기지 포인트’ 또는 그냥 ‘포인트’라고 합니다. 1개의 ‘포인트’는 융자금액의 1%에 해당합니다. 예를 들어 집을 구입하고 $500,000 를 빌린다면 포인트당 $5,000 입니다. 모기지 포인트는 더 낮은 이자율과 월별 모기지 지불액 (이자율 “buy down”) 에 대한 대가로 선불로 지불하도록 선택할 수 있는 선불 이자의 한 형태입니다. 이 포인트는 특정 요율로 lender 에서 청구합니다. 포인트는 주택 구매자와 주택 판매자 간에 협상할 수 있으며 둘 중 아무나 지불할 수 있습니다.
또한 모기지 포인트에는 origination fees 와 discount points 로 두 가지 종류가 있습니다.
- Origination Fees
Origination fees 는 융자 개시 비용에 대해 lender 가 부과하는 수수료입니다. 즉, 이것은 융자를 수행하는 lender 의 수입입니다. Origination fee 는 세금 공제 대상이 될 수도 있고 아닐 수도 있기 때문에 세무 전문가에게 확인해야 합니다. 주택 소유 세금 공제에 대해서도 함께 문의하시기 바랍니다.
- Discount Points
Discount points 는 융자 클로징 시 lender 에 의해 부과되지만 이 포인트는 실제로 lender 에 부과되는 이자율을 “구매” 하는 것 입니다. Discount points 는 선지급 이자로 간주되어 세금 공제가 가능하며 융자에 대한 discount points 가 많을수록 이자율이 낮아집니다. 포인트에 대한 lender 의 요금 범위는 0 에서 borrower 가 이자율을 낮추기 위해 지불하고자 하는 만큼 (보통 3 또는 4 이하) 입니다.
무료상담 / 추가문의: James Kim | 714-615-1125