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“오늘 이메일을 등록하시고 최신 융자에 관한 News Letter 를 받아보시면 언제 융자 신청하시든
$450~600 사이의 감정료 무료”
돌이켜보면 벌써 이민 온지35년이 지나가고 있습니다. 한참 어린 나이의 갓난 아이딸과 철없는 아내와 철없는 남편이 낯설고 물설고 말설은 미국으로 이민와 한번 잘 살아 보겠다고 일요일도 쉬지도 못하고 Minimum Wage 그당시 $3.25 받으며 일 끝나면 Second 청소 Job으로 밤늦게 까지 일하다 아침에는 다시 College에 다니며 힘들었지만 돌이켜 보면 지금의 나를 만들어준 하루 하루가 소중한 기억이 납니다…차차 안정이되며 무역도 해보고 육류 제조 공장도 하며 인컴도 늘어 나고 Tax보고도 많이 했지만 주변에 누구 하나 집을 사야 한다는 필요성을 알려주고 미국에서 집사는 요령을 ,또는 투자가치로의 집의 필요성을 알 수있던 길이 딱히 없었습니다.그런데 어느날 렌트하고 있던 집(Town Home 현제 집 Value $600,000)의 옆집이 그당시 가격으로 $60,000(1990년쯤)에 은행 매물로 나왔는데 정확한 집 가치는 그당시에 주택시장이나 융자쪽에는 너무 무지 했고 (그당시에 풀러톤 쪽에 한국 부동산 회사도 융자회사도 거의 없던걸로 기억이남) 도움을 받을만한 회사도 없어서 망설이고 있었는데 1,2달쯤 지나서 백인 부부가 이사 오는걸보고 팔렸구나 하고 알았습니다.그리고 얼마 후에 아시는 모교회의 장로님 부부가 그단지로 이사를 왔는데 $190,00에 사셨다고 듣고 와우! 옆집을 샀으면 돈을 많이 남길수 있었겠구나 했던 기억이 납니다.
지금은 미주 한인 주택보유율이 45%~50%정도 된다고 하고 도움을 줄 수 있는 회사도 많지만 그저 집사는 일이 남의 일이고 나하고는 관계가 없고 거리가 있다고 생각 하시는 분들이 내 인컴으로 얼마정도의 융자금액이 가능한지 아시면 현실적으로 집 사는게 좀 더 가깝게 다가올 수 있을것 같아 내 인컴으로 얼마까지 융자가 가능한지 어떻게 계산을 하는지 설명 드리겠습니다.첫째 집을 사시는 방법은 내 인컴으로 융자를 받는 방법과 다운페이먼을 30%정도 하고 인컴 서류없이 사는 두가지 방법이 있습니다 두 프로그램 모두다 크레딧은 좋으면 좋을수록 융자 받는데 유리하시니 평소에 페이먼 내시는것들 철저히 관리 하십시요.인컴서류를 은행에 보여주고
하는 프로그램을 Full Document을 다 보여 준다고 해서 Full Doc 프로그램이라고 부르고 인컴서류를 보여 주지 않는 프로그램은 State Doc 프로 그램으로 부릅니다. Full Doc Program과 State Doc의 차이점은 이자율과 융자 Term에서 차이가 나고 Full Doc의 경우 No down,3%,3.5%, 5%등으로 적은 다운페이먼 으로도 집을 사실 수 있고 이자율도 상대적으로 낮습니다.
그러면 Full Document program에서 내인컴으로 얼마까지 융자가 가능 한지 계산을 헤보겠습니다.
첫째 월급을 받는분은 월급에서 Tax전 인컴과 Tax후 인컴이 있는데 이걸 tax 전 인컴은 Gross In come,Tax후 인컴은 Net 인컴이라고 부르고 월급을 받는 Wage Earner는 Gross income을 기준으로 합니다. 두번째 자영엽을 하시는 분은 Gross Income을 기준으로 하지않고 Adjusted Gross Income을 기준으로 합니다.그리고 빚은 크레딧 리포트에 올라와 있는 항목만 계산을 합니다. 크레딧 리포트에 나오는 빚은 각종 크레딧 카드,자동차 페이먼들,집페이먼등 은행이나 금융기관들에서 융자를 받아서 페이먼을 내시고 있는 기록만 올라옵니다.다시 말씀 드리면 전기세 ,개스비 각종 유틸리티빌,의료구입비,세탁비등 생활비등은 융자를 받아서 페이먼을 내는게 아니니까 빚의 범위에 들어가지 않습니다. 그리고 융자계산은 내 인컴과 빚의 비율이 49.99%만 넘어가지 않으면 됩니다. 그리고 이 비율을 DTI(Debt to Income) Ratio라고 하며,빚과 인컴비율의 융자승인 %는 융자 라이센스 시험이나 부동산 라이센스 시험에서는 28%~33%정도로 나와 있으나 현실적으로는 이것 보다 훨씬 높은 49.99%가 적용되고 있습니다.(융자 종류에 따라서 약간씩 차이가있으나 +-5%내외)
예를 들어 내 인컴이 월 $10,000이고 집구입 가격이 $800,000이고 집 융자를 $600,000받는다면 집에 대한
모게지 페이먼이 100,000당 $500 정도(현제 30년 이자율 4.25%~4.75기준/30년)
600,000이 융자 금액이니 500×6=$3,000+833(Property tax 집값의 0.125%=1년 재산세/12)+100(집 화재보험)전부 더 하면 $3,933이고 여기에 자동차 페이먼과 크레딧카드 페이먼등을 합산하면 됩니다.크레딧카드페이먼은 만약 Balance가 $4,000이면 $,4,000의 Minimum payment으로 계산 합니다. 크레딧 카드회사나 은행에서 Credit card statement bill이 왔을때 $4,000을 다 내셔도 되지만 계산할때는 Statement 에 나와 있는 미니먼 페이먼으로 계산 하시면 됩니다. 그래서 자동차 페이먼이 $500이고 크레딧 카드 페이먼이 $275이면 총 페이면 합산은 $3,933+500+275=$4.708로
내 인컴 $10,000에 빚 $4,708이니까 47.08%로 DTI 승인 한계인 49.99%이하로 융자승인을 받을 수 있습니다. 참고로 크레딧 점수는 융자 받으실때 일반적으로 가장 많이 이용 하시는 론 프로그램이 Conventional Loan 이라고 하는데 620 점 부터 Apply하실 수 있고 FHA론은 550점 부터 가능 합니다.물론 크레딧이 좋으실수록 유리한 조건과 이자율이 적용 됩니다.
더 궁금 하신점 있으시면 James Kim :714-615-1125나 이메일 james@compassfundingus.com으로 문의 부탁드립니다.