ENG
Q 융자 서류가 모두 준비 후 어떤 절차를 거치게 되지요?
위의 기본 서류가 모두 준비되면 에스크로 서류 (Escrow Instruction, Title Report, Purchase Contract, Escrow Deposit, Credit Report,Loan Application(1003 Form)과 함께 융자를 받게 될 은행에 서류를 접수 시킵니다.
Q 은행에 융자 서류와 에스크로 서류를 접수시키면 어떤 절차를 거치게 되나요?
1. Submission (접수)
2. Underwriting (은행 심사 3-4일)
3. Condition Approval 후Condition Clear(4-5일)
4. Rate Lock (이자 결정)
5. 이자율을 Lock을 하게되면 보통 2일 내에 은행은 Loan Document를 에스크로에 보냅니다.
6. 바이어는 Loan Document에 Sign을 하고 2일 내에 은행은 에스크로로 융자 금액송금 완료 후
7. 새로운 바이어 이름으로 카운티 등기소에 타이틀 명의 이전
Q 융자 신청서 1003 Form에 기입하는 내용들은 무엇인지요?
구입하는 집의 전반적인 정보
(주택 가격, 융자 신청 금액, 융자 기간, 융자 신청자의 직업, 소득 자산,부채)
Q 은행으로부터 집 감정은 언제 하나요?
융자 서류가 은행에 접수되면 3일 후에 은행에공인 감정사를 통해 집을 구입하는 바이어가 정당한 가격에 집을 구입하는지를 확인하게 됩니다. 은행에서 바이어에게요구하는 감정비는 크레딧 카드를 통해 $350-395정도 지불하게 됩니다.
Q 은행으로부터 융자 대출 심사 중 가장 중요하게 요구하는 것은 무엇 인지요?
소득에대한 지출 경비의 비율(Debt Ratio)를 가장 중요하게 봅니다.즉 모기지 및 크레딧 카드, 자동차등 크레딧 리포트에나타나는 각종 페이먼트 지출 경비가 월 소득의 45퍼센트가 넘지 말아야 합니다.
크레딧 점수와 자산 (보유하신 현금 ,스탁,생명 보험의 누적된 현금, CD, 401k 자산…) 또한 주요 고려 대상 입니다. 단 12개월 모개지 페이먼을 할 수 있을 정도의 자산을 보여 줄수 있으면 Debt Ratio를 50퍼센트 까지도 인정 해줍니다.
Q Debt Ratio 45 퍼센트 에 해당되지 않는 바이어도 집을 살 수 있나요?
‘Easy Qualifier’라는 프로그램을 통해 소득에대한 근거 자료를 제시하지 않는대신에 이자율이 높습니다.
Q 융자 승인 후 은행에서 하는 일은?
융자 승인 후에도 은행은 추가 서류를 요구하게 됩니다. 특히 이시기는 자금 출처 확인이있고, 직장재직 사실을 확인하며 은행에서 볼때 서류가 미비 하다고 보는 서류 부분에서도 보강을 요구합니다. 이기간은 condition을 clear하는 과정이며 이 과정이 끝나면 론닥(새로운 론의 계약 및 은행의 Disclosure 서류들)신청을 할 수있다
Q 이자율 선택(Lock-In)은 무엇인가요?
은행에서 서류 심사를 통해 융자 승인을 받게되면 손님과 상의를 통해 이자를 결정하게 됩니다
이때 이자율은 매일 변동 하고 있고 선택 할수있는 기간도 짧게는 14일 부터 60일정도 까지 기간도 다양 하고
매일 변동 하는 이자율이기 때문에 은행과 상의 하여 기간과 락인 하는 날자를 상의 하여 결정 하시게 된다.
Q 재융자란 무엇인가요?
융자에는 여러가지 프로그램과 융자 기간(Mortgage Term)을 선택할 수 있습니다.
재융자는 이자율이나 기간(30년고정,20년고정, 15년고정, 10년고정,7년변동, 5년변동, 3년변동,1년변동)을 바꾸거나,
혹은 집의 여유있는Equity에서 현금을 인출하기위해서 행해지며 재융자의 절차는 집구입 융자와 똑같습니다.
Q 모기지 페이먼트는 어떻게 계산하나요?
주택 페이먼트는 융자 상환금(원금이자), 집 재산세
그외 주택 구입자들은 화재보험을 들어야하며
콘도나 타운 타우스 거주자들은 HOA(Home OwnerAssociation) 와 HO6 보험을 들어야 합니다.
재산세의 경우 엘에이 벤추라 카운티는 주택 구입 가격의 1.25이고
샌디에고, 오렌지, 샌버나디노, 리버사이드, 카운티의 경우 약1입니다.
그리고 경우에따라 ‘멜로루우즈Tax (공공의 이익을위해 학교, 도서관, 도로 정비, 하수 시설 정비,
화재 방지 시설, 박물관등등의 재정을위한 재산세에첨가하는 세금)를 따로 카운티나, 시나,
커뮤니티 별로 재산세를 추가로 더 내는 경우도 있습니다.