Category "주택융자"

2Nov2021

꿈 꿔왔던 주택구매를 위해 모기지를 받을 때 borrower 는 lender 에게 각종 서류를 제출합니다. 제출 된 서류들 중 lender 는 borrower 가 융자를 잘 갚을 수 있는지 계산하고 융자를 승인합니다. 여기서 융자가 나오기 까지 lender 는 borrower 의 위험부담 수치를 계산합니다. 그 중 아래 3가지의 요소를 세심히 검토합니다.

 

  1. :수입 비율, Debt-to-Income Ratio: Lender 는 DTI, Debt-to-Income 비율로 borrower 의 현 수입으로 새로운 모기지와 보유 중인 부채를 갚을 수 있을지 계산합니다. DTI 비율은 낮아야 좋은 수치이며 그만큼 lender 에서 생각하는 융자 위험부담 수치가 내려가 이를 더 선호 합니다.

Lender 에서 borrower의 수입 측정은

  • 최근 1달 pay stub
  • 최근 2년치 W2
  • 최근 2년치 개인 세금보고 (1040)

자영업자인 경우,

  • 1달 최근 pay stub (회사에서 월급을 따로 받을 경우)
  • 최근 2년치 W2 (회사에서 월급을 따로 받을 경우)
  • 최근 2년치 개인과 회사 세금보고 (1040 & 1120/1065)
  • YTD, Year-to-Date Profit & Loss

로 계산되며 융자상품에 따라 DTI 비율 43% 에서 65% 까지 허락이 됩니다. 가능한 융자상품과 자세한 DTI 안내는 714-615-1125 (James Kim) 를 통해 상담 받아보시기 바랍니다.

채무 (빚, debt) 부분은 lender에 융자 신청시 제출된 크레딧 리포트에 나온 총 월 빚 페이먼트와 새로운 모기지 월 페이먼트가 합산이 되어 계산됩니다.

 

  1. 크레딧: Lender 는 borrower 의 신용지수를 3개 크레딧 단체에서 (Equifax, TransUnion, and Experian) 측정합니다. Lender 에서 발행 된 크레딧 리포트만 인정되며 3개 점수의 중간 점수로 융자에 접수됩니다. 크레딧 점수가 높으면 더 낮은 이자율로 선택할 수 있는 혜택이 있습니다. 크레딧 리포트 상 문제점이 있어 크레딧 점수가 낮게 나올 경우, 크레딧 내역을 바로 잡고 융자 진행이 되어야 수월하게 융자가 마무리 될 수 있습니다.

 

  1. 다운페이 & 리저브 (비축 자금): Lender에서 borrower가 얼마나 다운페이를 하는지와 주택융자 후 충분한 리저브 (reserve), 비축 자금이 있는지를 고려합니다. 어떤 lender 들은 적은 다운페이를 허용할 때가 있고 어떤 융자 프로그램은 융자 후 리저브 금액이 없어도 되는 프로그램도 있습니다.

 

주택융자 받기 알아야 사항

 

모기지를 계획하는 것은 다운페이를 준비하는 것 같이 단순하지 않습니다. 주택구매의 cash-to-close 를 위해서 아래의 3가지의 사항을 계획하셔야 합니다.

 

  1. 다운페이: 현재 미군이거나 예전에 미국 군대를 다녀왔다면 주택융자시 $0 다운페이가 가능합니다. Conventional 융자는 최저 3% 까지 다운페이가 가능하며 FHA 융자는 최저5% 까지 다운페이가 가능합니다. 20% 이하 다운페이 시 모기지 보험비를 별도로 지불하게 됩니다.

 

  1. 일시불 closing cost: 융자를 진행하면서 꼭 필요한 비용이며 lender fee, 주택 감정비용, 타이틀 보험, 그리고 transaction settlement 비용등, 주택을 구매하면서 들어가는 비용들입니다.

 

  1. 클로징에 Pre-paid costs: 주택구매시 seller 에서 buyer 에게 넘어가는 기간에 융자의 prorated 이자와 주택세금 기간을 계산하여 차액을 지불을 합니다. 주택보험도 융자가 마칠 때 borrower 는 이미 주택의 1년 보험을 든 상태여야 합니다.

 

모기지 예산잡기

주택소유자의 예산으로 모기지 금액만 잡아야하는 것이 아닙니다. 주택의 세금, 주택 보험비, 20% 미만의 다운페이를 했다면 모기지 보험비도 생각해야 합니다.

콘도와 같이 HOA 비용이 매월 들어간다면 HOA 비용과 다른 유지비도 추가하셔야 합니다.

 

주택융자 프로세싱에 대비

다운페이 비용과 cash to close 비용을 미리 준비하시고 혹 gift fund 가 있을 경우 이 사항을 lender 에게 미리 알려주시기 바랍니다.

크레딧 조회시 리포트에 잘못 된 정보나 고쳐야할 부분이 있다면 이 부분을 미리 고쳐야 융자진행시 지장을 안 줍니다. 높은 크레딧 점수를 위해 크레딧 잔고를 30% 이하로 낮추시기 바랍니다.

 

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

2Nov2021

Loan origination 비용은 lender 에서 모기지를 클로즈 하기 위해 필요한 여러가지 비용을 말합니다.

 

Origination charges 어떤 비용이 붙나요?

 

Loan Estimate 와 Closing Disclosure 에 보여지는 Origination 부분에서는 lender 에게 지불하는 비용이 보여집니다. Lender 마다 조금씩 다르지만 underwriting 비, processing 비, application 혹은 admin 비가 붙습니다.

 

어떤 lender 들은 모든 비용을 모아 한 금액으로 나오는 반면 각 비용마다 금액이 보여지게 나오는 lender 들도 있습니다.

 

이 부분에서 추가비용으로 퍼센트로 나오는 “Discount Points” 가 있습니다. 이 비용은 꼭 내야하는 비용은 아니며 borrower 가 추가비용을 지불하여 이자율을 낮게 하는 비용입니다. 혹 더 낮은 이자율을 희망하신다면 lender 에게 얼마를 내면 얼마까지의 이자가 되는지 확인 하시기 바랍니다.

 

미리 알아둬야할 다른 비용이 있나요?

 

Origination 비용은 lender 의 청구비용입니다. 융자에 필요한 추가적인 비용들은 다른 부분에서 따로 보여지게 됩니다.

 

Services Borrower Did Not Shop For: 이 부분에서는 주택감정, 크레딧 리포트, 홍수 증명서 비용 (홍수지역에 있을 경우), 카운티 세금 비용, 등등 보여지게 됩니다. Lender 에서 융자시 꼭 필요로 하는 사항들이며 주로 융자 가이드라인과 정부에서 필요로 하는 요구사항들의 청구비용입니다.

 

Services Borrower Did Shop For: 이 부분에서는 타이틀 보험, 에스크로 혹은 변호사 비용 등등 보여지게 됩니다. 융자를 위해 필요한 서비스 비용들이며 borrower 상의하에 서비서를 고를 수 있는 선택권이 있습니다.

 

Other Costs & Non-Lender Fees: 이 부분에서는 주택 transfer 세금, 레코딩 비, 정부에서 요구하는 비용, prorated 모기지 이자, HOA 비용 등등 보여지게 됩니다.

 

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

26Oct2021

드림 하우스를 구매하는데에는 설렘과 두려움이 공존합니다. 혹 앞으로 어떤 절차를 거쳐야하는지가 불확실 하다면 그 두려움은 더 커져만 갈 것입니다.

물론 부동산 에이전트와 loan officer/originator 를 통해 세세한 안내가 이루어지 겠지만 아직 그 단계 전이라면 아래 큰 단계별로 참고하시기 바랍니다.

  1. Pre-approval

주택 융자에 있어 꼭 필요한 단계이기에 미리 준비하면 내 드림하우스를 장만하기에 수월해집니다. Lender 나 broker 를 통해 미리 신청하여 요청할 수 있으며 수입, 세금,  크레딧, 그리고 자산 관련 서류를 미리 준비하기를 권장합니다.

  1. 오퍼 넣기 (BCO, Buyer Counter Offer, SCO, Seller Counter Offer)

지역, 학군, 집종류, 집크기에 따라 주택 쇼핑을 하면서 마음에 드는 주택을 신중히 옵션 리스트에 넣습니다. 부동산 에이전트를 통해 showing 일정을 미리 잡아 충분히 돌아보는 것을 권장합니다.

한 주택으로 결정시 부동산 에이전트를 통해 오퍼를 만들어 등록을 합니다. 여기서 보증금, EMD (Earnest Money Deposit), 을 결정하여 에스크로를 통해 진행합니다.

오퍼 시 셀러와 바이어의 조건이 걸어지며 컨틴전시 (contingency) 라고 일컫습니다.

계약이 성사되기 위해 제시 된 조건이 다 이루어져야 하며 안 이루어질 경우 계약은 파기가 됩니다.

  1. 주택융자 신청

실제 주택 융자 신청은 pre-approval 을 받은 lender 에서 진행을 하는 경우가 많지만 꼭 그렇지만은 않습니다. 다른 lender 들을 통해 주택융자 쇼핑을 권장합니다.

주택 융자 / 주택 재융자 진행시 lender 측에서 확인이 되어야 하는 서류들이 있습니다. 보통은 현재 employment, 수입, 자산과 부채에 대한 서류들을 필요로 합니다. 경우에 따라 은행 2달치 statement 를 필요로 하며 혹 크레딧 리포트에 보여지는 특이사항에 대해 설명이 필요할 수 있습니다.

법적으로 lender 는 주택 융자 신청 후 3일 이내에 Loan Estimates 를 borrower 에게 제공을 해야합니다.

  1. 주택융자 프로세싱/언더라이팅

모든 서류가 준비가 되면 lender 측 loan processor 는 underwriter 에게 전달할 서류 package 를 작업하며 underwriter 는 신청한 융자상품 가이드라인에 따라 서류 검토 후 조건 부 융자승인을 내리거나 혹은 거절하게 됩니다.

  1. 클로징

모든 언더라이팅 작업을 마치면 lender 측에서 연락이 가며 Closing Disclosure 에는 실제로 들은 비용이 적혀 있으니 세세히 검토하시기 바랍니다.

주택융자 클로징 24시간 전, 입주하는 주택에 건의 하였던 수리나 다른 요청사항이 마쳐졌는지와 이사가 가능한지에 대한 final walk through 단계가 필요합니다.

Loan Docs 사인 시 2가지의 valid ID 를 미리 준비하시기 바랍니다. 사인단계는 보통 2시간 이상 정도 소요가 되며 이 시간동안 궁금하신 점을 충분히 여쭤보시기 바랍니다.

Loan Docs 에서 아래 중요서류들을 꼭 검토하시기 바랍니다.

  • Closing Disclosure
  • Note
  • Deed of Trust

다른 준비사항으로 check 를 가져가셔서 혹시 모를 비용차액을 준비하시길 권장합니다.

모든 사인을 마치면 융자펀딩과 주택 레코딩 작업이 진행이 됩니다.

 

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

26Oct2021

인종차별반대 융자 법은 모든 융자 신청자들이 공평하고 평등한 대우를 받기에 도움을 줍니다. 하지만 주택융자 쇼핑시 신청자의 나이, 성별, 인종, 민족에 대해 질문을 받아 의아할 때가 있습니다.

HMDA (Home Mortgage Disclosure Act)

1975에 시행된 HMDA 에 따르면 lender 는 주택융자 신청자의 나이, 성별, 인종, 민족에 대한 정보를 수집을 하여 커뮤니티에 주택공급이 공평하게 이루어지는지와 인종차별 패턴에 대해 알아봅니다. Federal Reserve 에 의해 처음 시행 되었지만 2011년도에 Consumer Financial Protection Bureau 로 rule making 권한이 넘어갔으며 주기적으로 가이드라인을 개선합니다.

Lender 는 현재 아래의 정보를 수집 및  보고해야합니다.

  • 융자 신청자의 나이, 성별, 인종, 민족, 수입, 크레딧 점수
  • 융자 신청일, 론오피서 Identifier, Universal loan identifier
  • 융자종류 (Conventional, FHA, VA…), 융자용도 (구매, 재융자…)
  • 융자금액, 기간 (30년, 15년…), 융자상태 (1st lien, 2nd lien…)
  • 주택종류, 위치, parcel 번호, 감정가
  • Origination 포인트와 비용, 주거종류 (Owner occupied, non-owner occupied)
  • Lender action 에 대한 날짜 (승인, 승인거절, 등등)
  • 등등

미주 주택융자에서는 인종정보와 민족정보를 필히 물어보게 되어 있습니다.

 

인종차별을 당하였을

주택 융자 진행시 인종차별을 당하였을 땐 CFPB 에 신고를 하셔야 합니다.

CFPB 의 연락처는 855-411-2372 입니다.

 

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

26Oct2021

모기지란 주택융자 lender 에서 PITI 혹은 PI (impound/escrow 미 선택시) 만 계산이 된 월 페이먼트이며 융자 선택시 고정이자 또는 변동이자에 따라 페이먼트 금액을 변동없이 지속할 지 혹은 차후 변동할지가 결정이 됩니다.

 

P: Principal, 융자 원금금액

I: Interest, 융자 이자

T: Taxes, 주택세금

I: Insurance, 보험비

A: Association, HOA – 어떤 종류의 주택인지에 따라 차이가 있습니다.

 

Principal, 융자원금

주택융자 원금이며 주택을 구매하기 위해 lender 에게서 빌린 총 융자금액입니다.

Interest, 이자

주택융자에 대한 이자이며 고정 이자율 (Fixed Mortgage)과 변동 이자율(ARM, Adjustable Rate Mortgage) 로 나뉩니다. 고정 이자율은 융자기간 동안 일정한 이자율로 계산이 되어 매번 같은 모기지 금액을 지불하게 되는 반면 변동 이자율은 시세에 따라 올라갑니다. 평균적으로 이자 시세가 내려간다해도 보유중인 융자의 이자율은 내려가지 않으며 같은 이자율로 진행이 됩니다.

Taxes (County Property Tax), 주택세금

거주하는 카운티에 지불하는 세금이며 impound/escrow 안 할시 주택 소유자가 별도로 지불해야 합니다.

Insurance, 보험비

Homeowner’s 보험비이며 건물의 가치와 재건 혹은 수리를 감안해 측정이 됩니다. 주택융자에 hazard insurance 는 필수사항이며 주택이 홍수지역이 있을 경우 홍수보험이 있다는 것을 증빙해야 합니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

26Oct2021

Lender 주택 융자 진행시 요청되는 크레딧 리포트에는 3 단체에 (Experian, TransUnion, Equifax) 크레딧 점수들이 나오며 이의 중간 점수로 융자 진행이 됩니다. 크레딧 점수 측정은 크게 크레딧 카드 페이먼트 상태, 계정 개수, 보유기간, 부채금액, 크레딧의 종류에 따라 계산이 됩니다.

FICO 크레딧 점수는 보통 350 부터 850 까지 측정이 되며 주택융자 또는 재융자 진행시 720 에서 760 이상부터의 점수는 상대적으로 낮은 이자율로 주택융자 진행이 됩니다.

크레딧 리포트에 어떤 정보가 있나요?

크레딧 리포트에는 각 보유하고 있는 크레딧 계정과 옛 크레딧 계정의 세부적인 정보 및 개인정보 (소셜번호 포함), 파산정보, 옛 거주지 정보, 옛 고용자 정보 등를 확인할 수 있습니다. Lender 에서 이 세밀한 정보를 통해 융사지 위험부담이 얼마나 있는지 계산을 하게 되며 크레딧 점수에 따라 선택할 수 있는 모기지 이자율이 결정 됩니다.

크레딧 리포트가 모기지에 주는 영향

주택쇼핑을 하기 전 lender 를 통해 pre-approved 받는 과정에서 크레딧 리포트를 발행할 수 있습니다. 이 과정에서 DTI (Debt-to-Income ratio), LTV (Loan-to-Value ratio) 가 결정 되며 모든 수치에 따라 얼마까지 주택융자를 받을 수 있는지가 정해집니다. 여기서 크레딧 점수는 주택 융자승인에 있어 결정적인 수치 입니다.

혹 크레딧 리포트에 잘못 리포트가 된 계정이나 문제가 있으면 주택융자 진행 전 미리 수정하고 진행을 해야합니다.

 

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

19Oct2021

새로운 주택 구매 준비과정 중 Pre-approval 과 Pre-qualification 이 있습니다.

이 두가지는 가능한 주택 융자금액을 알려주며 가격에 알맞은 집을 고를 수 있게 도움을 줍니다. 이 두 편지는 주택 판매자에게 다른 구매자보다 주택 구매에 진지하고 준비 된 구매자라는 것을 부각시킵니다. 하지만 pre-approval 과 pre-qualification 은 융자과정에서 융자가 된다는 개런티는 아닙니다.

 

Pre-approval Pre-qualification 차이는 뭔가요?

Pre-qualification 는 Pre-approval 전으로 borrower 가 lender 에게 수입내역, 재산, 부채, 크레딧 스코어를 제공합니다. Lender 는 이를 검토하여 어느 정도 융자금액이 가능한지 측정을 합니다. Pre-qualification 에서는 financial history 를 항상 요구하는 것이 아니기 때문에 self-reported 된 것으로 결과를 받을 수 있습니다.

Pre-approval 은 Pre-qualification 과 비슷하지만 검증단계를 거치기 때문에 크레딧 리포트, 수입, 재산, 부채에 대한 증빙서류를 제출해야 합니다.

 

Pre-approval 받아야 하나요? Pre-qualification 받아야 하나요?

어떤 lender 에는 Pre-approval, 다른 lender 에서는 Pre-qualification 을 사용을 하기 때문에 어떤 것을 받아야 하는지 궁금할 때가 있습니다. 가장 정확한 것은 크레딧 리포트를 뽑는 것이 어떤 서비스 인지 lender 에 문의를 하는 것 입니다. 그리고 부동산 에이전트에게 어떤 letter 를 받아야 현 시장에서 더 경쟁력이 있는지 확인을 받아봐야 합니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

19Oct2021

많은 홈바이어들이 집을 사긴 전 인지해야할 팁들이 많지만 부동산 에이전트를 만나기 전 pre-approved 를 받는 단계를 건너 뛰는 경우가 대다수 입니다.

하지만 주택융자에 있어 꼭 필요한 단계이기에 미리 준비하면 내 드림하우스를 장만하기에 수월해집니다. Lender 나 broker 를 통해 미리 신청하여 요청할 수 있으며 수입, 세금,  크레딧, 그리고 자산 관련 서류를 미리 준비하기를 권장합니다.

 

얼마까지 있을까?

Pre-approved 를 미리 받는 단계에서 오는 가장 중요한 장점은 집을 고르기 전 어느 가격대에서 주택매매 쇼핑 해야하는지에 대한 이해입니다.

Lender를 통해 홈바이어의 크레딧 리포트가 나오며 융자 가능성에 대한 윤곽이 나오게 됩니다. 현 수입과 자산 확인을 통해 크레딧 또는 수입에 지장이 없는지 알 수 있습니다.

 

주택매매 트렌드의 변화

하우스 오퍼를 넣기 전 pre-approved 를 미리 받는 단계는 필요사항이 아니였지만 시간이 지날 수록 주택 판매자와 에이전트들이 필요로 하는 요구사항으로 자리 잡았습니다.

기술의 발달로 주택 쇼핑이 쉬워지고 신속해져 짧은 시간에 많은 매물들을 볼 수 있습니다. 이는 많은 주택 구매자들이 이미 다른 수많은 매물들을 보고 있다는 의미입니다. 주택 쇼핑 방법이 발달하면서 주택 융자 과정 또한 발달이 되어 Lender 를 통해 pre-approved 를 받는 단계가 수월해졌습니다.

오퍼를 넣었을 때 융자승인이 안 되었다면 주택 융자가 클로즈를 할 수 없는 가능성이 크며 아무런 진행없이 주택 구매자와 판매자의 시간을 낭비 할 수 있으니 pre-approved 를 받는 과정을 요구하며 주택 판매자와 부동산 에이전트들이 많아졌습니다.

 

핫한 부동산 마켓엔 없는 필요사항

소위 핫한 부동산 마켓에선 주택 판매자가 수많은 오퍼들을 받습니다. 이 과정에서 pre-approved 가 안 된 오퍼들은 옵션 중에서 선 제외가 되며 주택 융자 승인 및 클로즈가 안전하게 마칠 수 있는 오퍼를 선호합니다. Pre-approved 가 없이 오퍼를 넣는 주택 구매자들은 다른 쟁쟁한 구매자들과 경쟁할 기회도 없이 미리 자격박탈 될 수 있습니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

19Oct2021

PMI 는 Private Mortgage Insurance 로 사립 보험회사가 conventional 주택융자에 대한 보험을 듭니다.

PMI 는 홈오너가 모기지를 못 낼 경우 lender 를 보호합니다. PMI 를 내야한다면 모기지 한 부분으로 포함이 되며 에쿼티로 쌓이지 않습니다.
주택 융자 lender 는 borrower 에게 20% 다운페이를 하지 못 할 때 PMI 를 필요로하며 borrower 는 20% 다운페이를 안 하고 집을 살 수 있고 lender 는 미래 모기지 미납금로 보호를 받습니다.

PMI 에는 어떤 종류가 있나요?
크게 2 가지의 모기지 보험이 있습니다. FHA 융자과 같이 정부에서 택하는 보험과 (MIP, Mortgage Insurance Premium) Conventional 융자에 필요로하는 PMI, Private Mortgage Insurance).

FHA 와 VA 에서 필요로 하는 MIP 는 PMI 와 내부적으로 다르게 관리가 되며 MIP 만의 방법을 따릅니다.
어떤 종류에 융자를 택하느냐에 따라 다른 종류의 PMI 혹은 MIP 가 적용이 됩니다.

누가 PMI 를 내나요?
Conventional 융자의 경우, 다운페이가 주택 금액의 20% 보다 적을 경우, borrower 가 PMI 를 지불하게 됩니다.

집의 LTV, Loan-to-Value, 가 80%에 이를 경우 borrower 는 PMI 를 해지 할 수 있습니다.

예를 들어 집 값이 $500,000에 다운페이를 10%, $50,000를 했을 경우,
현재 LTV 는 $450,000 나누기 $500,000 가 됩니다. 계속 모기지를 지불하면서 LTV 는 내려 갑니다.
하지만 FHA 와 VA 같이 정부융자는 LTV 와 상관없이 MIP 를 필요로합니다.

모기지 보험은 얼마정도 하나요?
Conventional 융자 같은 경우 다운페이가 적고 크레딧 점수에 따라 보험비는 더욱 비싸집니다.

평균 융자금액 $100,000 당 $30 에서 $70 정도이며 융자금액이 $500,000 일 경우, 모기지 보험비는 $150~$350 정도 예상할 수 있습니다.
FHA 융자 같은 경우, UFMIP, Up-Front Mortgage Insurance Premium, 융자시 일시불로 내는 보험과 더불어 다달이 내는 연 보험 프리미엄을 냅니다. 이는 융자 금액과 LTV 에 따라 보험비가 조정이 됩니다.

PMI 보험비는 언제 내야하나요?
월 모기지 보험비는 모기지 페이먼트과 함께 표기가 되어 지불하게 됩니다. 하지만 lender 에서 별도로 일시불로 낼지 혹은 융자금액에 포함시켜 지불을 할지에 대한 옵션이 주어지기도 합니다.

왜 PMI 가 필요한가요?
PMI 는 20% 다운페이가 불가능한 borrower 가 혹시라도 있을 미납금에 대한 lender 의 안전장치입니다. Borrower 가 모기지를 못 감당 할 경우, lender 는 PMI 를 통해 모기지 금액을 받게 됩니다. Borrower 가 계속 모기지를 못 낼 경우 크레딧 점수에 타격이 가게되며 계속 미납이 될 경우 집은 압류, foreclosure, 가 될 수 있습니다.

무료상담 / 추가문의: James Kim | 714-615-1125

12Oct2021

P: Principal, 융자 원금금액

I: Interest, 융자 이자

T: Taxes, 주택 세금

I: Insurance, 보험비

 

Impound 할 경우, PITI 에 대한 모든 비용을 모기지를 통해 지불하며 impound 안 할 경우 융자 원금과 이자만 지불하게 됩니다.

(주택 융자 / 주택 재융자 진행시 주택 세금 또는 보험 중 하나만 impound 할 수 도 있습니다)

Impound 란 집에 대한 세금과 보험비를 escrow 계정을 통해 다달이 모아 때가 되면 지불하는 방법입니다.

 

Principal, 융자원금

주택융자 원금을 뜻하며 보통 [집 판매가] – [다운페이] = [융자원금] 입니다.

모기지 금액에 융자원금과 이자가 합산이 되어 융자 term 에 따라 분할이 되어 있습니다.

융자 초반에는 이자의 몫이 원금의 몫보다 더 많으며 이 비율은 융자기간이 지속 될 수록 원금몫이 점차 많아지게 됩니다.

모기지 금액을 더 지불하시면 원금을 더 빠른 시간에 갚을 수 있지만 prepayment penalty 가 있을 수 있으니 lender 미리 알아보시기 바랍니다.

 

Interest, 이자

주택융자에 대한 이자이며 고정 이자율 (Fixed Mortgage)와 변동 이자율(ARM, Adjustable Rate Mortgage) 로 나뉩니다. 고정 이자율은 융자기간 동안 일정한 이자율로 계산이 되어 매번 같은 모기지를 지불하게 되는 반면 변동 이자율은 시세에 따라 올라갑니다. 평균적으로 이자 시세가 내려간다해도 보유중인 융자의 이자율은 내려가지 않으며 같은 이자율로 진행이 됩니다.

5/1 ARM: 첫 융자 이자율로 5년 후 1년마다 조정이 됩니다.

홈바이어의 크레딧이 좋고 다운페이의 금액이 많으면 lender 에서 위험부담이 줄기 때문에 더욱 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있습니다.

대다수의 30년 주택융자 보다 15년 주택융자가 이자율이 낮습니다.

 

Taxes (County Property Tax), 주택세금

거주하는 카운티에 지불하는 세금이며 impound/escrow 안 할시 홈오너가 별도로 지불해야 합니다. 주택세금은 각 카운티 tax collector 에게 1년에 2번으로 나눠 지불하게 됩니다.

하지만 lender는 모두의 편의를 위해 impound 하여 세금을 지불하는 방법을 선호합니다.

 

Insurance, 보험비

Homeowner’s 보험비이며 건물의 가치와 재건 혹은 수리를 감안해 측정이 됩니다.

주택융자에 hazard insurance 는 필수사항이며 주택이 홍수지역이 있을 경우 홍수보험 있다는 것을 증빙해야 합니다.

Insurance premium 에 따라 보험비 변동이 되어 혹 바뀔 경우, 모기지 금액도 조정이 됩니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125