Category "주택융자"

12Oct2021

Loan-To-Value ratio 는 주택 융자, 주택 재융자 금액 대 주택 감정가 비율이며

주택 융자, 주택 재융자 금액 나누기 주택 감정가 곱하기 100을 하면 LTV 가 퍼센트 계산이 됩니다.

 

예) 융자금액: $250,000 / 주택 감정가: 500,000 * 100 = LTV = 50%

 

Lender 에서 주택융자를 underwrite 하는 과정에서 LTV 도 같이 참작합니다. 낮은 LTV 는 위험부담이 낮은 것으로 계산이 되며 낮은 LTV 는 좋은 융자 이자율의 혜택을 볼 수 있습니다.

LTV 따른 융자보험 PMI (Private Mortgage Insurance)

Conventional 주택융자에서 다운페이가 20% 미만일 경우 (LTV 80% 이상이 경우) 별도의 융자 보험을 지불하게 되며 차후 원금이 융자금액에 20%에 넘을 경우 융자 보험을 해지 할 수 있습니다.

FHA 주택 융자 경우 최대 LTV 96.5% 까지 가능하며, USDA, VA와 같은 특별한 경우, 주택 구매융자 LTV 는 100% 까지 가능합니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

 

 

12Oct2021

주택 융자/ 주택 재융자 신청시 lender 에서 계산하는 수치 중 결정적인 수치로 DTI 를 꼽을 수 있습니다.

DTI 는 Debt-To-Income ratio 로 월 금융부채 금액 대 월수입으로 새로운 주택융자를 충분히 감당할 수 있는지를 계산합니다.

 

Lender 에서 계산시 2가지의 DTI 비율이 나옵니다.

  1. Front-End DTI, housing ratio
  • 새로운 융자에 대한 PITIA (Principal, Interest, Taxes, Insurance, Association) 나누기 월 수입을 말합니다.
  1. Back-End DTI, total debt ratio
  • 새로운 융자에 대한 PITIA + 크레딧 리포트에 나온 추가 월 페이먼트 (크레딧카드 minimum 페이먼트, 자동차, 학자금, 위자료, 등등) 나누기 월 수입을 말합니다.

 

DTI 한계

주택 융자 혹은 주택 재융자 진행시 back-end DTI 를 더 중요시 보며 융자종류와 상품에 따라 DTI 폭이 다릅니다.

(예: Prime/Elite Jumbo 융자의 Max DTI 는 43~45% 이며 RefiNow 의 Max DTI는 65% 입니다.)

Conventional 주택융자는 보통 back-end DTI 를 36% 이하로 낮추는 것을 권장하지만 lender 에 따라 45% 혹은 50% 이하의 가이드라인을 따르기도 합니다.

 

무료상담 / 추가문의:   James Kim   |   714-615-1125

 

 

5Oct2021

일반적으로 주택 재융자 시 현재 보유하고 있는 빚 (Credit report 에 보고 된 빚)을 월 인컴으로 나눠 Debt-to-Income (DTI) 비율을 계산합니다.
Lender 에서 DTI 최대 승인 비율는 49.99% 이며 50% 가 넘어가게 될 경우 자동적으로 융자승인을 못 받게 됩니다. 한 예로 어떤 가정이 팬데믹으로 인해 수입이 줄어든 경우, DTI 의 수치는 올라가게 되며 50% 가 넘어서면 더 좋은 이자의 모기지 재융자를 신청할 수 없는 상황에 놓여집니다.

그래서 정부는 이런 상황에 있는 가정을 돕기위해 두 가지의 주택재융자 프로그램을 선보였습니다.

Fannie Mae 의 RefiNow 프로그램 그리고 Freddie Mac 의 Refi Possible 프로그램으로 기본 문제였던 DTI를 49.99% 에서 65% 까지 상향 승인하고 융자금액을 결정하는 Loan-to-Value, LTV 또한 97% 까지 가능하게 상향 조정하였습니다.

새로운 재융자 프로그램의 예로 승인 DTI 가 49.99% 에서 65% 까지 상승의 의미는 현재 내 월 인컴이 $10,000 일 때 빚이 $4,999 (49.99%) 까지만 승인이 되었지만 이제 빚이 $6,500 (65%) 까지도 융자 승인이 나올 수있기 때문에 보다 많은 분들에게 모기지 재융자 기회가 주어졌습니다.

LTV, Loan-to-Value도 마찬가지로 승인 가능한 융자 금액이 더 늘었습니다.
새로운 재융자 프로그램을 신청하기 위해서 현 모기지의 Note 를 가지고 있는 기관이 Fannie Mae 나 Freddie Mac 에서 소유하고 있어야 합니다. 모기지를 서비스하는 금융기관이 다른 기관이라도 미국의 전체 모기지의 약 70%가 Fannie Mae 혹은 Freddie Mac 의 소유로 되어 있으니 융자 기관에 확인해 보시거나 Google 에 Fannie Mae Loan Look-Up 이나 Freddie Mac Loan Look-Up 두 사이트에 확인해보시면 모기지 Note 소유가 어디로 되있는지 확인 하실 수있습니다.

 

Fannie Mae Loan Look-Up 바로가기

Freddie Mac Loan Look-Up 바로가기

 

 

5Oct2021

COVID-19 으로 인해 많은 주택 소유자들이 모기지 페이먼트 감당이 힘들어지자 미국 정부는 Care Act 를 통해 Mortgage Forbearance Plan 을 실시하게 되었습니다.

이 프로그램은 많은 주택 소유자들이 모기지 페이먼트을 일시적으로 보류할 수 있게 하며 짧게는 3개월 길게는 1년까지도 보류가 가능하게 합니다. 그리고 미납금 페이먼트 금액은 원금에 더해져 기존 상환기간이 끝나는 시점 후에 페이먼트로 낼 수있게 조정이 됩니다.

하지만 융자 가이드라인 상에는 1년에 1회, 2년에 2회 이상 페이먼트가 연체 되면 융자 신청 자체가 불가능하게 되어있습니다. 이미 Forbearance 한 분들은 3-12개월동안 페이먼트을 안 내셨기 때문에 재융자 신청시 혹 문제가 되지않을까 하는 문의가 많이 접수되고 있습니다.

Forbearance 하셨던 분들은 보류기간에 관계없이 Forbearance 를 중지 한 후,

3개월 동안 정상적으로 late 페이먼트 없이 모기지를 잘 냈다는 기록을 보여주면 재융자를 문제 없이 신청을 할 수 있습니다. 이 방법은 새로운 집을 구매하는 주택 구입융자에도 마찬가지로 적용이됩니다.

5Oct2021

2020년 3월 15일경 부터 점차 악화 된 COVID-19 으로 시작 된 팬데믹은 많은 분야에 큰 영향을 끼쳤습니다.

모기지 마켓에도 물론 큰 영향을 미쳤지만 그로인해 긍정적인 부분은 모기지 이자율이 역사상 보기 힘들 정도로 떨어졌습니다. 반면에, lender 에서 융자 신청시 예전보다 많은 증빙 서류들을 요구하기 시작하여 융자의 문 턱이 높아졌습니다.

예를 들어 W2 를 받는 borrower 는 paystub 과 모기지 statement 업데이트를 융자 기간 중 더 많은 빈도로 요구합니다.

자영업 borrower 의 경우, profit & loss statement 와 최근 3개월 회사 은행 statement 를 lender 측에서 새롭게 (팬데믹 전에는 없었던 요구 서류) 요구하고 있습니다. 이유는 팬데믹의 여파로 영업을 중지한 업체들이 많고 혹은 매출감소 등의 이유로 사업체의 부정적인 변동을 확인하기 위해서 입니다.

Lender 에서 자영업 borrower 의 회사 은행 statement 의 경제 활동내역과 회사 profit & loss statement 을 검토 후 융자 승인의 가부가 결정되기 때문에 경험이 풍부한 에이전트 또는 론오피서의 조언이 꼭 필요합니다.

8Oct2019

“1% 이자율 차이가 집 모게지 상환에 어떤 의미가 있을까요”

재융자 신청을 받으면서 가장 많이 듣게되는 질문중에 하나가
이자율이 현재 가지고 있는 이자율과 얼마나 차이가 나야
재융자를 하는게 좋습니까? 하는 질문입니다.

이 질문에 대한 답은 많은 고객들을 오랜동안 재융자를 도와 드리면서 느끼는점인데 정답이 없다고 봅니다. 보통 1%는 차이가 나야 재융자 하는게 타산이 맞는다고 하는데 이것도객관성이 없고 현재 가지고 계신 융자금액이나 재정상태에 따라 재융자 여부를 결정하게 되는데 손님 각각의 주관적인 판단에 따라 1%,0.875%,0.75% 차이를 떠나 손님의 상황에 따라 재융자 여부를 결정 되는게 현실적 입니다. 만약 똑같은 $250의 페이먼 차이라도 각 손님께 미치는 체감 피부경제온도 다르게 느껴질 수 밖에 없습니다..

이해 하시게 쉽게 융자금액에 따라 1%가 페이먼상으로 융자 금액에 따라 얼마나 차이가 나나 알려 드리겠습니다.
3.75% 4.75% 5.75%
200K $926 $1,043 $1,167
300k $1,389 $1,564 $1,760
400k $1,852 $2,086 $2,334
500k $2,315 $2,608 $2,917
600k $2,778 $3,129 $3,501

위에서 보시면 당연히 융자금액이 클수록 페이먼 차이가
많이나고 5.75%에서 4.75% 떨어지는경우가4.75%에서 3.75%로 떨어지는경우보다 페이먼 차이가 더 많이납니다.
즉 더 높은이자율을 가지고 계신분 들이 상대적으로 얕은 이자율을 가지고 계신 분보다 재융자를 하시면 더 페이먼 차이가 많이 납니다. 한달 페이먼도 차이가 있지만 전체를 합친 30년 전체 상환기간 합계를 계산 해보면 큰 금액이라고 봐야겠지요.

전기세 $100이나 2,3백불을 아끼기 위해 많은 돈을 들이며 Solar Panel 설치하는것에 비하면 $3,000여불 정도를 들여서 재융자 하시는것은 서류 준비등 번거로움은 있으시지만 하시는게 현명 하시겠지요.

융자 상환기간 단축도 예를보면 400,000융자금액을 가지고 계신분이 재융자를해서 4.75%에서 3.75%로 낮추면 페이먼 상으로는 $2,086에서 $1,852로 $234이 떨어지는데…
떨어지는 금액 $234을 재융자후에도 그대로 예전 페이먼과 똑같이 $2,086을 내시면 상환기간이 21년 10개월로 줄고 전체 페이먼은 $92,864.88 을 덜내시게 됩니다. 상환기간 단축과 전체 페이먼의 차이를 보시면 $234의 차이가 엄청 나지요.

1%가 주는 의미는 주관적으로 와 닫는게 개개인 다 다르시겠지만
적은 금액이라도 전체 상환기간의 단축이나 전체 상환 기간 동안의
페이먼 세이빙의 측면에서보면 굉장히 큰 금액입니다.

Compass Funding에서는 현재 떨어진 모게지 이자율로
많은 분들의 재융자를 도와 드리고 있습니다.관심 있으신 분들의 문의 환영 합니다.

13Jun2019

긴급진단]

부동산·융자등 관련업계 벌써부터 해빙 기대감

고용 지표 악화와 저조한 인플레이션율에 도널드 트럼프 대통령의 강력한 압박까지 더해지면서 다음주 초 18~19일 열리는 미 연방준비제도(Fed)의 연방공개시장위원회(FOMC)에 시장의 눈이 집중되고 있다. Fed가 기존의 ‘인내심’ 정책을 접고 금리를 내릴 경우 전 세계 중앙은행들의 금리 인하 경쟁을 촉발할 가능성이 크기 때문이다. 이같은 기대에 금리에 민감한 부동산, 융자 등 관견 업계의 기대감이 고조되고 있다. 실제로 한인 부동산 업계에선 최근 주택 거래, 융자 문의 등이 부쩍 늘어났다.

26Mar2019

장기채 수익률<단기채 수익률'이상신호'…경기침체 예고?

10년물-3개월물 금리 역전, 2017년 이후 처음
"장·단기 금리 역전으로 연준 금리 인하 눈앞"

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 머지않아 기준금리 인하에 나설 것이라는 전망이 커지고 있다.

글로벌 경기 둔화 우려가 커지는 가운데 미국 국채의 '장·단기 금리역전'이 심화하는 양상이다. 자금을 오래 빌려 쓰는 장기채의 수익률이 단기채를 밑도는 현상은 경기침체를 예고하는 신호로 여겨진다.

25일 뉴욕 채권시장에서 '벤치마크'인 10년 만기 미국채 금리는 하락세를 이어가면서 2.418%에 마감했다. 장중에는 2.388%까지 떨어졌다. 이는 지난 2017년 12월 29일 이후로 최저치다.
반면 '초단기물'인 3개월물 미국채 금리는 0.01%포인트가량 하락하는 데 그치면서 2.445%를 나타냈다.

이로써 10년물과 3개월물의 금리는 0.03%포인트 가까이 뒤집혔다. 10년물과 3개월물의 수익률 역전은 2007년 이후로는 처음이다.

지난 22일 10년물과 3개월물 금리는 장중 역전됐다가, 나란히 2.459%에 마감된 바 있다.

8Mar2019

첫째 집을 사시는 방법은 내 인컴으로 융자를 받는 방법과 다운페이먼을 30%정도 하고 인컴 서류없이 사는 두가지 방법이 있습니다 두 프로그램 모두다 크레딧은 좋으면 좋을수록 융자 받는데 유리하시니 평소에 페이먼 내시는것들 철저히 관리 하십시요.인컴서류를 은행에 보여주고
하는 프로그램을 Full Document을 다 보여 준다고 해서 Full Doc 프로그램이라고 부르고 인컴서류를 보여 주지 않는 프로그램은 State Doc 프로 그램으로 부릅니다. Full Doc Program과 State Doc의 차이점은 이자율과 융자 Term에서 차이가 나고 Full Doc의 경우 No down,3%,3.5%, 5%등으로 적은 다운페이먼 으로도 집을 사실 수 있고 이자율도 상대적으로 낮습니다.
그러면 Full Document program에서 내인컴으로 얼마까지 융자가 가능 한지 계산을 헤보겠습니다.

25Feb2019

아마존 제2본사 알링턴행 확정으로 워싱턴지역 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데, 내년부터 주택 융자도 쉬워진다.
국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 보증하는 주택융자인 ‘컨포밍론’ 상한선이 높아진다. 페어웨이에셋 손여 지점장은 “한인들이 일반적으로 받는 주택융자가 컨포밍론”이라며 “내년부터 페어팩스카운티와 몽고메리카운티 컨포밍론 상한선이 높아져 다운페이를 적게해도 된다”고 말했다.