2022 기준 리버스 모기지 융자금액의 한도는 $970,800 입니다. 하지만 융자금액은 여러 요인에 따라 달리 측정이 됩니다. 현 시장의 이자율, 주택의 가치, borrower 의 나이, 리버스 모기지 유형, 및 financial assessment 에 따라 리버스 모기지로 받을 수 있는 금액에 차이가 있을 수 있습니다.
리버스 모기지 융자금액은 집에 다른 모기지나 유치권이 있는 경우에도 영향을 받습니다. 예를 들어 주택 담보 대출과 세금 잔액이 있는 경우 리버스 모기지 수익금에서 이를 먼저 지불해야 합니다.
리버스 모기지 비용은 얼마정도 예상하면 되나요?
리버스 모기지의 오해 중 하나로 리버스 모기지를 하면 주택의 소유권은 은행으로 넘어가는 것으로 생각하시는 분들이 종종 계십니다. 하지만 다른 유형의 모기지와 마찬가지로 리버스 모기지시 주택의 소유권은 주택 소유자에게 있습니다.
그러나 borrower 가 주택을 판매하거나, 이사, 혹은 세상을 떠날 경우 모기지 금액이 상환 되어야 합니다. 모기지 금액을 갚을 수 없거나 갚지 않을 경우 lender 는 spouse 혹은 자녀분들과 동의하에 모기지 금액을 갚거나 혹은 재융자를 할 수 있는 옵션을 제공합니다. 주택이 모기지 금액 미만으로 감정이 되는 경우, 리버스 모기지는 non-recourse 융자 프로그램이기 때문에 주택이 upside down 이 되더라도 주택 소유자 또는 수혜자에게는 이에 대한 책임이 없습니다.
리버스 모기지를 어떻게 사용할 수 있나요?
리버스 모기지는 62세 이상의 주택 소유자가 모기지 상환을 마친 (혹은 적은 모기지 상환금액이 남아있는) 에퀴티 일부를 tax free income 으로 빌릴 수 있는 모기지 융자 유형입니다. 일반 주택융자는 borrower 가 lender 에게 매달 모기지 payment 를 상환하지만 리버스 모기지는 반대로 lender 가 borrower 에게 매달 payment, 일시불, 혹은 line of credit 의 형태로 조달합니다.
리버스 모기지를 받은 borrower 는 모기지 월 페이먼트 없이 현재 주택에서 계속 거주할 수 있으며 borrower 의 이사, 주택판매, 혹은 세상을 떠날 시 리버스 모기지 금액이 상환되어야 합니다.
가장 인기 있는 리버스 모기지 유형 중 하나는 연방 정부의 지원을 받는 HECM (Home Equity Conversion Mortgage) 입니다.
온라인 검색으로 home affordability calculator 를 통해 현재 내 상황에서 부담할 수 있는 집값을 계산할 수 있습니다.
우선 총 연간 소득을 측정 후 자동차 할부금, 학자금 대출 상환금, 계속 갚아야 할 기존 모기지 상환금, 자녀 양육비, 위자료 및 신용 카드에 대한 최소 월별 지불금을 포함하여 현재 빚지고 있는 모든 부채의 계산을 합니다. 마지막으로 다운페이 금액을 계산기에 입력을 하면 부담할 수 있는 집값을 확인 할 수 있습니다.
DTI (Debt-to-Income ratio)
위 계산기에 나온 집값은 입력한 수입과 부채를 계산하여 DTI (소득 대비 부채 비율) 를 통해 주택융자가 가능한 융자금액입니다. 다른 상황에 따른 DTI 수치 변화를 계산하기 원한다면 DTI 계산기를 사용하시기 바랍니다. 계산을 마치면 소득의 몇 퍼센트가 기존 부채를 상환하는데 사용되는지 정확히 알 수 있습니다.
가격은 궁극적으로 무엇을 살 수 있는지를 결정합니다. 적합한 가격대 이상의 집을 보는 것은 흥미와 동시에 추가적 부동산 시장 정보를 제공할 수 있지만, 가격 범위를 벗어난 집에 빠지면 살 수 없다는 실망감이 들 수 있습니다. 그렇기 때문에 현재 재정 상태에 알맞는 가격의 주택을 찾는 것이 중요합니다.
위치는 집을 구입할 때 고려해야 할 가장 중요한 사항 중 하나 입니다.
이상적인 동네에서 집을 찾을 수 없거나 구매할 여건이 안 된다면 부동산 에이전트와 협력하여 가장 중요한 것이 무엇인지 결정하여 라이프스타일, 필요 및 예산에 가장 적합한 위치를 찾는 것을 권장합니다.
고려해야 할 몇 가지 사항은 다음과 같습니다.
평균적으로 집을 쇼핑하는 데 4개월 반이 걸리고, 계약을 맺은 후 클로징 하는데 추가로 30 ~ 45일이 소요됩니다. 그러나 물론 주택 구매 일정은 연중 시기, 자금 조달 요구 사항, 찾고 있는 주택 유형 및 현재 부동산 시장의 재고와 같은 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 주택 구입은 지역 주택 시장의 상태에 따라 달라지기 때문에 과정이 길어질 수도 있습니다.
시간이 많이 걸리는 주택 구입 단계
집을 구입하는 데 다소 오랜 시간을 소비하는 단계들이 있습니다. 이 과정을 빠르게 진행할 수 있다면 평균보다 조금 더 빨리 집을 구입할 수 있습니다.
주택 구매 계획시 꼭 숙지해야 할 사항들이 있습니다. 평균적으로 집을 구입하는 과정은 약 6개월이 걸립니다. 여기에는 약 5개월의 주택 쇼핑과 30 ~ 45일의 주택융자가 소요됩니다. 집을 구입하는 과정에는 단순히 집을 둘러보는 것 이상이 포함됩니다. 크레딧 및 재정을 검토하고, 적합한 부동산 에이전트를 찾고, 주택 오퍼를 넣고 협상을 하고, 주택 점검을 받고, 이사를 준비하고, 새 집의 주택 융자와 기록을 마쳐야 합니다.
아래 기본적인 질문들로 내 집마련을 더 구체적으로 준비하시기 바랍니다.
이 질문들에 대한 답을 모두 하였다면 주택 쇼핑을 시작할 수 있습니다.
다음은 집을 구입할 때 알아야 할 가장 중요한 10 단계입니다.
PMI (Private Mortgage Insurance) 는 주택 융자시 계약금이 20% 미만일 때 lender 가 borrower 에게 부과하는 프리미엄 비용입니다. 그러나 계약금이 적더라도 PMI 에 대한 대안이 있습니다.
모기지 보험의 종류
Conforming 주택 융자시 계약금이 20% 미만인 경우, 두 가지 방법으로 PMI 가 청구됩니다. 가장 일반적인 방법은 모기지 지불 외에 별도의 월별 요금으로 PMI 를 지불하는 것입니다. 이것을 Borrower Paid PMI 라고 합니다.
다른 방법은 PMI 가 더 높은 모기지 이자율의 형태로 모기지에 포함될 때입니다. 이를 Lender Paid PMI 라고 합니다. 이는 모기지 보험에 대해 별도의 월별 수수료가 없으며 대신 모기지 이자율이 평소보다 약 0.375% 더 높은 이자율을 지불하므로 월별 모기지 지불금이 더 많이 납입함을 의미합니다. […]
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