no cost 재융자

◇No Cost 재융자란 무엇인가?=쉽게 말해서 돈 들이지 않고 재융자를 한다는 뜻이다. 재융자를 할 때 필요한 금액은 크게 두 가지로 나누어서 볼 수 있다. 한 가지는 실질적인 재융자 비용이고 다른 한 가지는 세금과 보험비를 위한 예치금(Reserve Money)이다. 예치금은 현재의 융자은행에서도 설정되어 있어서 재융자 후 30일 이내로 현재 은행에 비축되어 있는 예치금을 돌려받게 되고 새로운 은행에 새로운 예치금을 설정해 놓는 형태여서 비용이 아니다. 실질적인 재융자비용은 타이틀 보험과 세금, 세틀먼트 비용 등 전반적으로 들어가는 비용을 뜻한다. 이 비용을 무료로 해 준다는 것은 불가능하다. 하지만 이 비용을 대신 지급해 주면서 융자를 진행하는 것을 No Cost 재융자라고 말한다.

◇No Cost 재융자가 이득일까?=지금까지는 이득이라고 보기 힘들었다. 예를 들어서 38만 달러의 집에 대해 30만 달러 융자를 받는다고 가정해 보자. 이를 재융자할 때 비용이 4000달러 정도 들어간다. 이 4000달러란 비용을 은행이 대신 지급하면서 이자율을 올려받는 개념이다. 이렇게 되면 예전에는 4000달러를 받고 매월 100달러 이상을 더 지급하게 되었었다. 이 경우 1년이면 1200달러가 되므로 3년 만지나면 사실상 은행의 이득이 되는 상황이 된다. 하지만 지금은 이자율이 낮아지면서 같은 경우 No Cost 재융자로 융자를 받아도 매월 40~45달러 정도 밖에 차이가 나지 않는다. 4000달러를 받고 매월 40달러만 부담한다면 괜찮은 조건 아니겠는가?

◇융자금액에 비용을 얻는 것보다 No Cost 재융자가 이득일까?=그렇지만은 않다. 예를 들어 위와 같은 경우 30만 달러를 융자받으면서 융자비용인 4000달러를 융자금액에 얻어서 융자를 받으면 어떻게 될까? 은행에서 비용을 부담해 주는 대신 비용만큼 융자금액을 올리는 방법인데 이렇게 해서 이자율을 낮춘다면 오히려 No Cost 재융자보다 30달러 정도 내려간다. 1년이면 360달러 정도 수준인데 이 경우 은행에서 받지 않고 융자금액에 올린 원금 4000달러를 갚으려면 10년 정도 걸린다. 10년 이상 가지고 있으면 오히려 더 이득이겠지만 그렇지 않으면 No Cost 융자로 은행에서 비용을 지급해주는 혜택을 받는 것이 더 이익이라는 계산이다.

◇No Cost 재융자가 흥미로워진 이유는?=앞서 말한 것처럼 예전보다 No Cost 융자를 받으면서 상승하는 이자율의 폭이 줄어들었기 때문이다. 예전에는 No Cost로 재융자를 할 경우에 0.3%P 또는 그 이상 이자율이 상승한 데 비해 지금은 약 0.125%P 정도만 상승한다. 물론 이같은 계산은 집 가격과 융자금액에 따라서 달라질 수 있으므로 요목조목 잘 따져봐야 한다. 이자율 0.125%로 비용을 모두 받을 수 있다면 흥미롭지 않을 수 없다.

주택융자시장은 지금도 계속 변화한다. 좋은 방향이든 그렇지 않든 항상 변화하고 있다. 다행히 지금은 좋은 방향으로 변화하고 있는 시점이어서 재융자를 하기에 적합한 시기이다. 재융자를 할 때에는이 방법, 저 방법을 모두 따져봐야 한다. 누구에게나 최고의 선택은없지만, 항상 최선의 방법은 있게 마련이다.