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에스크로란 무엇인가요?, 에스크로가 필요한 이유, 에스크로의 종류, 에스크로 과정과 종결, 에스크로 관련 비용, 부동산 주택 매매시 에스크로, 사업체 매매시 에스크로를 오픈할 때 필요한 서류 등을 알아 봅니다.

소유권 보험이란?, 타이틀 서치, 타이틀 리포트, 타이틀 리포트 B에 실리는 내용, 예비 타이틀 리포트, 타이틀 보험 증서는 어디로 발급하나 등을 알아 봅니다.

미국에서 부동산을 거래하다 보면 타이틀(Title)이라는 생소한 단어를 접합니다.타이틀이란 명의 증명을 뜻하는데 소유권 등기 내역을 나타내는 서류이며 한국에서의 등기부 등본과 같다고 보시면 됩니다.

부동산 매매시 양도증서(Deed)와 함께 가장 중요한 문서가 타이틀보험(Title Insurance)입니다.

타이틀 보험이란 구입하는 부동산의 담보나 명의에 관한 등기 기록을 확인한 후 타이틀과 관련한 제3자의 클레임이 있거나 재산권의 하자 사항이 발견 되었을 경우 방어와 피해보상을 해 주는 보험입니다.

타이틀 베스팅이란 의미는 “매입한 부동산을 어떤 방법으로 부동산 권리를 소유” 하는지를 말하는 것입니다. 정식적인 매매절차 없이 소유권만 양도하는 경우는 거의 대부분 부모자식간 혹은 부부간인 경우입니다.

우선 양도 서류(Grant Deed)를 만들기 위해서는 현 소유주와 부동산 주소 누가 어떤 방식으로 소유하게 되는 지에 대한 정보가 필요합니다. 현 소유주와 부동산 주소는 등기된 명의증서를 보고 확인할 수 있습니다. 누가 어떤 방식으로 소유할 것인가는 향후 매각이나 상속을 둘러싼 법적 문제와 관련이 있습니다. 크게는 단독소유와 공동소유로 나눌 수 있습니다. 미혼이거나 기혼이지만 배우자가 권리포기증서(Quitclaim Deed)에 사인을 한 경우 단독으로 부동산을 소유할 수 있습니다.

부동산을 두 사람 이상이 소유하는 공동소유의 형태는 크게 세가지로 나눕니다. 조인트 테넌시(Joint Tenancy) 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common) 커뮤니티 프로퍼티(Community Property) 입니다. 이 세가지 소유형태를 구분하는 가장 큰 차이점은 지분보유 형식 단독매각 여부 상대방이 사망했을 때 지분 처리방식입니다.

조인트 테넌시는 공동소유자간의 관계가 가장 긴밀하다고 볼 수 있습니다. 공동소유자들의 소유지분이 동일하고 동시에 타이틀을 취득하며 다른 공동소유주의 동의 없이 설령 자신의 몫이라도 타인에게 양도할 수 없으며 한 사람이 사망하는 경우 살아있는 사람이 자동적으로 소유권을 갖게 됩니다 (Right of Survivorship). 사망한 공동소유자는 그 부동산을 상속할 수 없습니다. 따라서 조인트 테넌시는 가족 특히 부부간 공동명의 방식으로 많이 이용하고 있습니다.

테넌시 인 커먼은 각자의 지분만큼 재산을 공유하는 형태라 할 수 있습니다. 다른 몫의 지분을 소유하며 각자의 지분을 별도로 제 3자에게 양도할 수 있습니다. 사망자의 지분은 유언으로 또는 상속자에게 이전됩니다. 따라서 이 형태는 부동산 공동투자를 목적으로 하는 사람들에게 적합하다고 볼 수 있습니다.

커뮤니티 프로퍼티는 부부간 공동재산일 때만 사용됩니다. 소유권은 동등하게 1/2로 분리되어 있지만 양도시에 부부가 공동으로 사인해야 한다. 배우자가 사망했을 경우 살아있는 배우자는 1/2의 소유권을 유지하고 사망한 배우자의 소유권은 유언에 따라 양도됩니다. 즉 소유형태는 조인트 테넌시 상속면에서는 테넌시 인 커먼과 유사합니다. 한편 생존자권부 커뮤니티 프로퍼티 (Community Property with Survivorship) 라는 소유방식이 최근 많이 사용되고 있는데 이는 사망한 배우자의 1/2 소유권이 자동으로 생존한 배우자에게 가도록 합니다.

Mortgage Commitment (융자를 주겠다는 은행의 약속편지)를 받으면 요구 조건을 충족시킬 서류등을 보완하면서 동시에 변호사는 Title Search를 주문하게 되고 Title Insurance를 사게 된다.

국세청(IRS)은 최근 주택 증축이나 개조에 사용한 HELOC 융자의 이자 공제는 모기지 이자 공제와 같은 혜택을 받을 수 있다고 최근 웹사이트를 통해 밝혔다. 다만, 1차와 2차 융자 총액은 75만 달러 이하로 제한된다.

한 개인이 사후에 배우자나 후손에게 남기는 재산을 상속재산(Estate)이라고 한다. 유산에는 연방정부와 주정부에서 각각 부과하는 세금이 있다. 소위 상속세(Estate Tax)라고 하는 사망세(Death Tax)가 상속재산에 부과된다.

연방정부에서 거두어들이는 상속세가 연간 127억 달러가 된다. 이 막대한 액수의 연방상속세는 찬반양론이 분분한 세금에 속한다.

Contract : 부동산을 사고자 하는 형식적인 합의(의사표시 일치) ,☞ Escrow Agent : 계약행위의 이행을 위해 서류업무를 대행해 주는 중간 수탁자

지난 2007년 서브 프라임 융자(sub-prime loan) 파동으로 인해 발생한 주택경기 침체 등의 영향으로 주택 구입 시에 모기지 융자를 받았으나, 아직 제대로 상환을 하지 못하고 많은 한인이 소유한 주택을 차압 또는 숏 세일로 넘겨지는 경우가 많은데, 지금이 이에 대한 세금 관련 대비나 지식이 절실하게 필요한 때입니다.

요즘 미국의 부동산 경기의 활황과 함께 한인들이 소유한 부동산 가격 또한 많이 오름에 따라서 요즘 한인들에게는 부동산의 증여 및 상속이 중요한 부분으로 떠오르고 있다. 개중에는 quiclam deed 나 grant deed를 통해 부동산의 증여가 이루어지기도 하고, 한인 1세들의 사망으로 인해 상속이 이루어지기도 한다. 증여 및 상속의 일반적인 개념을 살펴보고 부동산과 관련한 세법상의 문제에 대해 알려드립니다.