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지난 3월(2012. 3월) JPMorgan Chase의 제이미 디먼 CEO가 주주들에게 보내는 편지에서 미국 주택시장에 대한 얘기를 적었습니다. 시장의 리더답게 다양한 사안들을 실제 data를 기반으로 이해하기 쉽게 정리하였는데 현재 조금씩 체감되고 있는 미국 주택시장의 변화에 대한 이해에 도움이 될 것이라 생각하여 공유합니다.

작년 3사분기 대비 3.6 상승은 지난 사분기 대비 3배 이상 상승한 것이고 이는 2010년 2사분기 이후 최대상승폭이다.  하지만 2010년 상승은 ‘홈바이어 택스 크레딧’이라는 정책(2009년 후반부터 2010년 초반까지 주택 구입자에게 $8,000의 세금 혜택을 주는 정책)에 따른 일시적인 현상이었다.

예전과 달리 지금은 은퇴 후에도 모기지 페이먼트를 내야하는 은퇴자가 적지 않다. 최근 도시연구소가 분석한 ‘전국 보건 및 은퇴 연구’ 자료에 따르면 65세 이상 미국인 가운데 모기지 융자가 남아있는 비율은 1998년 16%에서 2012년 24%로 늘었다. 갚아야 할 월 모기지 페이먼트 액수도 높아졌다. 연방정부 자료에 따르면 2001~ 2011년 사이 10년 동안 노년층 보유 모기지 채무액은 82%나 급등한 약 7만9000달러로 나타났다.

주택매물이 절대 모자란다. 작년 하반기부터 부쩍 심화된 매물 부족현상이 계속 지속되면서 본격적으로 시장이 시작되는 올 봄 부동산 시장에 영향을 줄 전망이다. 2008년부터 시작된 주택차압사태로 시작된 대규모 물량공급의 현상은 이미 멈췄지만 지난 2년간 주택을 사려는 바이어가 대폭 늘어나면서 주택 인벤토리 부족으로 인한 가격급등 현상이 심화되고 있다. 즉 바이어는 대폭 늘어났는데 주택매물은 많이 늘어나지 않았기 때문이다. 당연히 공급과 수요가 균형을 잃으면서 가격이 가파르게 상승할 수밖에 없었다.

LA 지역에서 생애 첫 주택구입자들의 내 집 마련이 갈수록 어려워지고 있다. 이들은 무려 소득의 88% 이상을 주택 관련 비용으로 지출해야 하는 것으로 나타났다. 생애 첫 주택구입자들이 고려할 만한 주택들의 가격 합리성과 매물 부족 현상이 심화되고 있기 때문이다.

지난 2월 아더 패터슨은 부동산중개업체로부터 특이한 부탁을 받았다. 아직 매물로 내놓지도 않은 자택을 구매희망자에 판매해 달라는 부탁이었다.

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소유권 보험이란?, 타이틀 서치, 타이틀 리포트, 타이틀 리포트 B에 실리는 내용, 예비 타이틀 리포트, 타이틀 보험 증서는 어디로 발급하나 등을 알아 봅니다.

미국에서 부동산을 거래하다 보면 타이틀(Title)이라는 생소한 단어를 접합니다.타이틀이란 명의 증명을 뜻하는데 소유권 등기 내역을 나타내는 서류이며 한국에서의 등기부 등본과 같다고 보시면 됩니다.

부동산 매매시 양도증서(Deed)와 함께 가장 중요한 문서가 타이틀보험(Title Insurance)입니다.

타이틀 보험이란 구입하는 부동산의 담보나 명의에 관한 등기 기록을 확인한 후 타이틀과 관련한 제3자의 클레임이 있거나 재산권의 하자 사항이 발견 되었을 경우 방어와 피해보상을 해 주는 보험입니다.

타이틀 베스팅이란 의미는 “매입한 부동산을 어떤 방법으로 부동산 권리를 소유” 하는지를 말하는 것입니다. 정식적인 매매절차 없이 소유권만 양도하는 경우는 거의 대부분 부모자식간 혹은 부부간인 경우입니다.

우선 양도 서류(Grant Deed)를 만들기 위해서는 현 소유주와 부동산 주소 누가 어떤 방식으로 소유하게 되는 지에 대한 정보가 필요합니다. 현 소유주와 부동산 주소는 등기된 명의증서를 보고 확인할 수 있습니다. 누가 어떤 방식으로 소유할 것인가는 향후 매각이나 상속을 둘러싼 법적 문제와 관련이 있습니다. 크게는 단독소유와 공동소유로 나눌 수 있습니다. 미혼이거나 기혼이지만 배우자가 권리포기증서(Quitclaim Deed)에 사인을 한 경우 단독으로 부동산을 소유할 수 있습니다.

부동산을 두 사람 이상이 소유하는 공동소유의 형태는 크게 세가지로 나눕니다. 조인트 테넌시(Joint Tenancy) 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common) 커뮤니티 프로퍼티(Community Property) 입니다. 이 세가지 소유형태를 구분하는 가장 큰 차이점은 지분보유 형식 단독매각 여부 상대방이 사망했을 때 지분 처리방식입니다.

조인트 테넌시는 공동소유자간의 관계가 가장 긴밀하다고 볼 수 있습니다. 공동소유자들의 소유지분이 동일하고 동시에 타이틀을 취득하며 다른 공동소유주의 동의 없이 설령 자신의 몫이라도 타인에게 양도할 수 없으며 한 사람이 사망하는 경우 살아있는 사람이 자동적으로 소유권을 갖게 됩니다 (Right of Survivorship). 사망한 공동소유자는 그 부동산을 상속할 수 없습니다. 따라서 조인트 테넌시는 가족 특히 부부간 공동명의 방식으로 많이 이용하고 있습니다.

테넌시 인 커먼은 각자의 지분만큼 재산을 공유하는 형태라 할 수 있습니다. 다른 몫의 지분을 소유하며 각자의 지분을 별도로 제 3자에게 양도할 수 있습니다. 사망자의 지분은 유언으로 또는 상속자에게 이전됩니다. 따라서 이 형태는 부동산 공동투자를 목적으로 하는 사람들에게 적합하다고 볼 수 있습니다.

커뮤니티 프로퍼티는 부부간 공동재산일 때만 사용됩니다. 소유권은 동등하게 1/2로 분리되어 있지만 양도시에 부부가 공동으로 사인해야 한다. 배우자가 사망했을 경우 살아있는 배우자는 1/2의 소유권을 유지하고 사망한 배우자의 소유권은 유언에 따라 양도됩니다. 즉 소유형태는 조인트 테넌시 상속면에서는 테넌시 인 커먼과 유사합니다. 한편 생존자권부 커뮤니티 프로퍼티 (Community Property with Survivorship) 라는 소유방식이 최근 많이 사용되고 있는데 이는 사망한 배우자의 1/2 소유권이 자동으로 생존한 배우자에게 가도록 합니다.